입주 직전 지역주택조합 아파트를 배우자에게 증여할 때, 증여일과 평가기준일은
"곧 입주하는 지역주택조합 아파트를 배우자에게 증여하려고 합니다. 보존등기 전에 감정 일정을 잡고, 보존등기 뒤에 감정을 받아 신고해도 되나요?" 아파트를 증여하면 배우자 명의 등기접수일이 증여일입니다. 감정가액은 그날을 기준으로 한 평가기간 안에 들어가야 시가로 씁니다. 공시가격이 아직 고시되지 않은 새 아파트라면 감정기관 두 곳 이상의 평균을 시가로 인정한다는 국세청 해석이 있습니다.
증여일은 수증자 명의 등기접수일입니다
권리를 이전하는 데 등기가 필요한 재산은 등기부에 기재된 등기접수일을 증여일로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제1호). 아파트를 배우자에게 증여하면 배우자 명의 소유권이전등기를 접수한 날이 증여일이고, 증여세 평가기준일도 그날입니다.
입주 무렵에는 사용승인과 등기가 차례로 이어집니다. 조합원 명의로 등기하기 전에 증여하면 무엇을 증여한 것으로 보는지, 증여일을 언제로 보는지를 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 그래서 조합원 명의 등기를 마친 뒤 배우자 명의로 등기하는 방식이 증여일과 평가 대상을 가장 분명히 합니다.
평가는 시가가 원칙입니다
증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 시가를 산정하기 어려울 때만 보충적 평가방법을 씁니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제3항). 입주 직전 새 아파트는 같은 단지 매매사례가 드물어 감정가액을 시가로 쓰는 경우가 많습니다.
감정가액은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이에 들어가야 합니다(같은 법 시행령 제49조 제1항). 이 기간에 들어가는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일로 판단합니다(같은 조 제2항 제2호). 평가기준일 현재 그 재산의 원형대로 감정하지 않은 감정가액은 시가에서 제외합니다(같은 조 제1항 제2호 나목). 보존등기 전에 감정 일정을 잡더라도 가격산정기준일은 증여일에 맞추고, 감정 대상은 증여하는 아파트 그대로여야 합니다.
감정은 한 곳인가 두 곳인가
시가로 보는 감정가액은 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균이 원칙입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호). 다만 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하면 됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항).
새 아파트는 증여 당시 공시가격(기준시가)이 아직 고시되지 않았을 수 있습니다. 분양받은 아파트에 입주한 뒤 배우자에게 증여하려던 사안이 있었습니다. 국세청은 기준시가가 10억원 이하이면 한 곳의 감정가액으로 할 수 있지만, 기준시가가 없는 경우에는 두 곳 이상의 감정가액 평균을 시가로 인정한다고 했습니다(서면-2018-상속증여-1238, 2018.6.5.).
| 경우 | 감정기관 수 | 근거 |
|---|---|---|
| 기준시가 10억원 이하 부동산 | 하나 이상 | 상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항 |
| 기준시가 10억원 초과 또는 기준시가가 아직 없는 새 아파트 | 둘 이상의 평균 | 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호, 서면-2018-상속증여-1238 |
시가를 산정하기 어려운 권리라면
아파트를 받을 권리 단계에서 증여했는데 매매사례나 감정가액 같은 시가를 산정하기 어려울 수 있습니다. 그때는 평가기준일까지 납입한 금액에 평가기준일 현재의 프리미엄을 더하는 보충적 평가방법을 씁니다(상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항).
법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 재정경제부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다.
프리미엄은 그 당시 불특정 다수인 사이의 거래에서 통상 지급되는 금액입니다(재산세과-119, 2009.9.3., 분양권 지분 증여 사안). 기준시가 10억원 이하 부동산의 한 곳 감정 특례는 권리 단계에는 적용되지 않습니다.
배우자공제와 취득세
배우자에게 받은 증여는 10년 동안 공제받은 금액을 합쳐 6억원까지 증여재산공제를 합니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 배우자가 아파트를 증여받으면 무상취득 취득세를 납부하고, 과세표준은 시가인정액입니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택이면 증여하는 쪽 세대가 1세대 1주택인지로 중과 여부를 판단합니다.
취득세 과세표준은 부동산을 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 과세하나요? (시가인정액)에, 중과 예외는 같은 부모에게 주택을 두 번 증여받을 때, 증여세 합산과 취득세 중과 판정에 정리했습니다. 감정 뒤 같은 단지에서 더 높은 거래가 나온 경우는 아파트 증여 전 감정을 받았는데 같은 단지가 더 비싸게 거래됐다면, 감정을 다시 받아야 하나요?에서 다뤘습니다.
신고 전에 볼 것
- 조합원 명의 등기를 마쳤는지, 배우자 명의 등기접수 예정일이 언제인지 확인합니다.
- 증여일 현재 그 아파트의 공시가격이 고시됐는지 조회합니다. 고시 전이면 감정기관 두 곳에 의뢰합니다.
- 감정 의뢰서의 가격산정기준일을 증여일에 맞춥니다. 평가서 작성일도 평가기간 안에 들어가는지 대조합니다.
- 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고합니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항).
자주 묻는 질문
Q. 보존등기 전에 감정을 받으면 그 감정가액을 쓸 수 있나요?
A. 평가기간 안에 드는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일로 판단합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호). 기간 안에 들더라도 평가기준일 현재 그 재산의 원형대로 감정해야 시가로 쓸 수 있습니다(같은 조 제1항 제2호 나목).
Q. 감정은 꼭 두 곳에서 받아야 하나요?
A. 공시가격이 고시된 뒤 기준시가가 10억원 이하라면 한 곳으로도 됩니다. 입주 직전이라 공시가격이 없다면 두 곳 이상의 평균을 씁니다(서면-2018-상속증여-1238, 2018.6.5.).