단독 당첨 분양권을 배우자와 공동명의로 바꿀 때, 지분 증여와 이후 대금 납부 기준
남편 명의로 당첨된 분양권을 아내와 5:5 공동명의로 바꾸려면 아내에게 지분 절반을 이전해야 합니다. 방법은 증여가 일반적이고, 증여재산가액은 시가가 없으면 그때까지 납입한 금액과 프리미엄을 더한 금액의 절반입니다. 배우자에게서 10년 동안 받은 증여가 6억원 이하이면 증여세는 없습니다. 이전한 뒤의 중도금·잔금은 각자 지분만큼 각자 자금으로 내야 상대방 몫을 대신 낸 금액이 다시 증여가 되지 않습니다. 2026년 10월 1일 시행 상속세 및 증여세법 시행령 기준이고 최종확인일은 2026년 10월 15일입니다.
남편 단독으로 당첨된 분양권을 아내와 5:5로 바꾸려면 어떻게 하나요?
분양권 지분 절반을 아내에게 증여하고, 사업주체에 명의변경을 신청합니다. 증여재산가액은 시가가 없으면 평가기준일까지 납입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액이고(상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항), 배우자 증여재산공제 6억원 안이면 증여세는 없습니다(같은 법 제53조 제1호). 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고합니다(같은 법 제68조 제1항). 이후 중도금과 잔금은 각자 지분만큼 각자 자금으로 냅니다.
지분은 증여로 이전하고 가액은 납입액과 프리미엄으로 계산합니다
분양권은 아직 아파트가 아니라 완공되면 아파트를 취득할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 증여할 때 같은 분양권의 매매사례가액 같은 시가가 있으면 그 가액으로 평가합니다. 시가가 없으면 아래 방법을 씁니다.
② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(이하 생략)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다.
분양가 10억원 아파트의 프리미엄이 2억원인 경우 지분 1/2의 증여재산가액은 이전 시점에 따라 이렇게 달라집니다.
| 이전 시점 | 납입한 금액 | 분양권 가액(납입액 + 프리미엄) | 지분 1/2 증여재산가액 |
|---|---|---|---|
| 계약금 1억원만 낸 때 | 1억원 | 3억원 | 1억 5천만원 |
| 중도금 4억원까지 낸 때 | 5억원 | 7억원 | 3억 5천만원 |
두 경우 모두 배우자 증여재산공제 6억원 안이라 다른 배우자 증여가 없었다면 증여세는 없습니다. 납입액이 쌓일수록 가액도 커집니다. 공동명의로 바꿀 계획이면 중도금이 나가기 전에 이전해야 공제 한도를 덜 씁니다. 6억원 공제는 10년 동안 배우자에게서 받은 증여를 합산해 적용합니다(상속세 및 증여세법 제53조).
납입액만 받고 지분을 양도하는 방식은 불리합니다
지분을 증여 대신 매매로 이전하면 남편에게 분양권 양도소득세가 과세됩니다. 분양권은 보유기간 1년 미만이면 70%, 그 밖에는 60%의 단일세율입니다(소득세법 제104조 제1항). 프리미엄이 있는 지분을 그동안 낸 납입액만 받고 양도하면 시가보다 낮은 거래가 되어 양도세 부당행위계산과 아내의 저가양수 증여세도 함께 검토해야 합니다.
또 배우자에게 양도한 재산은 매매로 계약해도 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 대가를 받은 사실을 입증하지 못하면 증여로 과세됩니다. 분양권 세율은 분양권을 양도할 때 양도세 세율은 어떻게 되나요?에서 확인합니다.
이전한 뒤의 중도금·잔금은 각자 지분만큼 냅니다
5:5로 바꾼 뒤에는 남은 중도금과 잔금도 절반씩 부담합니다. 남편이 아내 몫까지 내면 그 금액은 남편이 아내에게 증여한 금액이 됩니다. 앞의 지분 증여와 합산해 6억원 공제를 적용합니다. 반대로 아내가 남편 몫을 내도 같습니다.
중도금 대출은 남편 명의로 받은 경우가 많습니다. 지분과 함께 이 대출 일부를 아내가 인수하면 부담부증여입니다. 배우자 사이의 부담부증여는 아내가 채무를 인수해도 인수하지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 아내가 대출을 실제로 갚는다는 객관적인 근거가 없으면 채무를 뺀 금액이 아니라 전체 가액이 증여로 과세될 수 있습니다. 그래서 대출 명의와 상환 계좌를 지분 비율에 맞춥니다.
자금조달계획서·토지거래허가·전매제한
- 자금조달계획서: 계획서는 부동산 거래신고와 함께 냅니다. 신고 대상은 매매계약·공급계약·분양권 매매계약이고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항) 증여는 여기에 없습니다. 남편이 공급계약 때 낸 계획서에 아내 돈을 적었다면 그 돈은 아내에게서 증여받거나 빌린 돈입니다. 계약서·이체 기록도 그 성격대로 남깁니다. 제출 대상과 항목은 자금조달계획서 완전정리에서 확인합니다.
- 토지거래허가: 허가 대상은 대가를 받고 이전하는 계약입니다(같은 법 제11조 제1항). 대가 없는 지분 증여는 허가 대상이 아닙니다.
- 전매제한: 전매제한 기간에는 증여도 전매로 봅니다(주택법 제64조 제1항). 다만 입주자로 선정된 지위나 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우는 한국토지주택공사의 동의를 받아 전매할 수 있습니다(주택법 시행령 제73조 제4항 제7호). 명의변경 절차와 서류는 사업주체에 확인합니다.
취득세와 이후 양도
분양권은 취득세 과세대상이 아니므로 지분 증여 시점에는 취득세가 없습니다(지방세법 제7조 제1항). 아파트를 취득할 때 각자 지분만큼 취득세를 냅니다.
아내가 증여받은 지분을 증여일부터 10년 안에 양도하면 배우자 이월과세를 검토합니다. 이월과세가 적용되면 취득가액은 남편이 취득할 때의 가액입니다. 증여받은 분양권의 이월과세는 증여받은 조합원입주권과 분양권, 이월과세는 어떻게 적용될까?에서 다룹니다. 분양권 지분 증여와 주택 수 문제는 2020년 이전 취득 분양권, 같은 세대 배우자에게 지분을 증여해도 주택 수에 포함하지 않습니다를 참고합니다.
함께 확인할 칼럼
- 자금조달계획서 완전정리, 제출 대상부터 소명까지: 계획서 제출 대상과 항목
- 분양권을 양도할 때 양도세 세율은 어떻게 되나요?: 분양권 단기 세율
- 증여받은 조합원입주권과 분양권, 이월과세는 어떻게 적용될까?: 증여 후 양도
- 증여세 계산기: 배우자 증여 세액 확인
지분 이전 시점, 납입액과 프리미엄 자료, 중도금 대출 명의를 함께 놓고 이전 방법을 정해야 합니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지분을 받은 아내도 자금조달계획서를 내야 하나요?
A. 증여로 지분을 받는 것은 부동산 거래신고 대상 계약이 아니어서 그 자체로는 계획서 제출 대상이 아닙니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 지분을 돈을 주고 사는 경우에는 분양권 매매계약으로 신고 대상이 되고, 지역과 가격에 따라 계획서도 냅니다.
Q. 프리미엄은 어떻게 정하나요?
A. 납입액에 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 더합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항). 같은 분양권의 매매사례가액처럼 시가로 인정되는 가액이 있으면 그 가액이 먼저입니다. 같은 단지 분양권 실거래 자료처럼 프리미엄 금액을 뒷받침할 자료를 증여세 신고 때 함께 보관합니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제44조 제1항, 제47조 제3항, 제53조, 제68조 제1항 / 같은 법 시행령 제51조 제2항(2026년 10월 1일 시행본)
- 소득세법 제104조 제1항
- 지방세법 제7조 제1항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항, 제11조 제1항
- 주택법 제64조 제1항 / 같은 법 시행령 제73조 제4항 제7호