대출 낀 집을 물려주는 부담부증여, 세금이 줄어들까요
부담부증여는 전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다. 채무만큼은 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가, 나머지(재산 − 채무)에는 수증자에게 증여세가 붙습니다. 증여세는 줄지만 양도세가 새로 생기므로 유불리는 계산해봐야 합니다. 특히 부모·자녀 간에는 채무 인수가 자동 인정되지 않아 객관적 증빙이 필요합니다. 현행(2026년 9월, 시행 2026-07-01) 기준입니다.
채무는 양도, 나머지는 증여입니다
증여세 과세가액은 증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.
채무 부분은 대가를 받고 넘긴 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 매겨집니다. 양도차익은 채무가 증여가액에서 차지하는 비율만큼 계산합니다(소득세법 시행령 제159조).
부모·자녀 간에는 채무 인수를 추정하지 않습니다
가장 중요한 함정입니다. 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 넘겼더라도 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정합니다.
배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여는 수증자가 채무를 인수한 경우에도 인수하지 아니한 것으로 추정한다. 다만 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 채무는 예외로 한다.
그래서 전세보증금이나 금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무여야 하고, 수증자가 그 채무를 실제로 갚을 능력(자금출처)이 있어야 인정됩니다.
예시로 보는 구조
예시(가상)입니다. 실제 세액은 사안마다 다릅니다.
전세보증금 3억원이 낀 시가 6억원 아파트를 성인 자녀에게 부담부증여한다고 하겠습니다.
- 채무 3억원: 양도로 보아 증여자에게 양도세(차익 중 3억/6억, 즉 절반 비율)
- 나머지 3억원: 수증자에게 증여세(3억 − 증여재산공제 5천만)
6억원 전부를 순수 증여할 때보다 총세액이 줄 수 있습니다. 다만 증여자의 양도차익이 크면 양도세가 커져 오히려 불리할 수 있습니다. 증여세 계산기로 순수 증여와 비교해 볼 수 있습니다.
취득세와 허가구역도 함께 확인하세요
증여분에는 취득세가 또 붙습니다. 채무 승계분은 유상취득이라 매매 취득세율(다주택이면 중과)로, 나머지 무상 증여분은 증여 취득세로 각각 과세됩니다. 특히 조정대상지역에 있고 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상인 주택을 무상취득하면 취득세가 12%로 중과됩니다(지방세법 제13조의2 제2항). 다만 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외됩니다. 취득세 계산기에서 증여 취득세를 확인할 수 있습니다.
토지거래허가구역이면 임대보증금 승계가 막힐 수 있습니다. 부담부증여의 채무 승계분은 유상성이 있어 허가 대상이 될 수 있는데, 허가는 취득자의 실수요(직접 거주·이용)를 전제로 합니다. 전세보증금을 낀 채 넘기면 임차인이 계속 살아 실거주 요건과 어긋나므로, 허가구역에서는 임대보증금 승계형 부담부증여가 사실상 어렵습니다. 대출 승계 등 다른 구조도 개별 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 대출만 끼워서 넘기면 무조건 세금이 줄어드나요?
A. 아닙니다. 부모·자녀 간에는 채무 인수가 자동으로 인정되지 않습니다. 전세보증금·금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되고, 수증자가 실제로 갚을 능력이 있어야 인정됩니다.
Q. 부담부증여에서 왜 양도소득세가 생기나요?
A. 채무만큼은 대가를 받고 넘긴 유상 양도로 보기 때문입니다. 그 채무 비율만큼 증여자에게 양도소득세가 매겨집니다.
Q. 부담부증여가 항상 유리한가요?
A. 아닙니다. 증여세는 줄지만 양도세가 새로 생깁니다. 증여자의 양도차익이 크면 오히려 불리할 수 있어 두 세금을 함께 계산해봐야 합니다.