같은 집, 같은 상속인. 분할만 바꿨더니 달라진 것들
상속 상담을 오시면 대개 상속세를 어떻게 덜 내느냐부터 물으십니다. 그런데 재산을 어떻게 나누느냐는 상속세만의 문제가 아닙니다. 같은 주택을 누가 얼마씩 받느냐에 따라 몇 년 뒤 취득세와 양도세가 달라지고 배우자 상속공제도 함께 달라집니다. 아파트 한 채를 두 가지로 나눠 무엇이 달라지는지 정리했습니다.
Q. 어머니와 형제 둘이 아파트 한 채를 상속받습니다. 그냥 똑같이 3분의 1씩 나누려는데 괜찮을까요?
A. 상속세 총액은 분할 비율을 바꿔도 달라지지 않습니다. 유산 전체에 과세하기 때문입니다. 그런데 취득세는 누가 소유자로 판정되느냐에 따라 공동상속인 전원이 2.8%를 내기도, 0.8%를 내기도 합니다. 게다가 배우자가 실제로 받은 금액에 따라 배우자 상속공제가 늘거나 줄어 상속세도 달라집니다.
사례를 세워 봅니다
아버지가 아파트 한 채를 남기고 돌아가셨습니다. 아버지와 어머니는 이 아파트가 아니라 다른 주택에서 임차로 지내셨고 그 아파트에는 갑 자녀가 살고 있었습니다. 갑 자녀는 이미 자기 주택 한 채를 보유하고 있고, 을 자녀와 어머니는 무주택입니다.
| 상속인 | 주택·거주 현황 |
|---|---|
| 어머니 | 무주택, 아버지와 임차 거주 |
| 갑 자녀 | 기존주택 1채 보유, 상속주택에 거주 |
| 을 자녀 | 무주택 |
이 아파트를 두 가지로 나눠 봅니다. A안은 셋이 똑같이 3분의 1씩 나눕니다. B안은 세금을 고려해 나눕니다.
취득세는 소유자가 누구냐로 정해집니다
공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 많은 사람 순으로 정합니다. 그리고 그 한 사람이 1가구 1주택이 되느냐로 공동상속인 전원의 세율이 정해집니다. 소수지분을 받은 사람은 그 주택의 소유자로 보지 않기 때문입니다.
A안에서는 그 주택에 거주하는 갑 자녀가 소유자가 됩니다. 그런데 갑 자녀는 기존주택이 있어 상속주택까지 2주택이 됩니다. 취득세 특례는 상속으로 1가구 1주택이 되는 경우에만 적용하므로 여기서는 적용되지 않습니다. 그 결과 무주택인 을 자녀와 어머니까지 2.8%를 냅니다.
B안에서는 무주택인 어머니에게 최대지분을 둡니다. 어머니 가구가 상속으로 1주택이 되어 특례를 적용받고 소유자 한 사람의 판정이 전원에게 미치므로 공동상속인 전원이 0.8%를 냅니다. 나머지는 두 자녀가 똑같이 나눠도 됩니다. 어머니가 최대지분이기만 하면 결론은 같습니다.
똑같이 나눴을 뿐인데 거주자가 주택을 보유한 사람이면 온 가족의 취득세가 세 배 넘게 올라갑니다.
[지방세법 제15조] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.
- 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득
가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득
[같은 법 시행령 제29조] ① 법 제15조제1항제2호가목에서 "대통령령으로 정하는 1가구 1주택"이란 상속인(「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다. ② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.
- 그 주택에 거주하는 사람
- 나이가 가장 많은 사람
기존주택 비과세는 어느 쪽이든 지켜집니다
갑 자녀가 걱정하는 대목이 있습니다. 상속주택 지분을 받으면 원래 보유한 주택을 양도할 때 비과세를 못 받지 않느냐고 묻습니다. 그렇지 않습니다.
별도세대인 아버지에게서 상속받았고, 갑 자녀가 상속개시 당시 이미 기존주택을 보유하고 있었다면, 상속주택은 없는 것으로 보아 기존주택에 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. A안이든 B안이든 이 부분은 같습니다. 다만 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택이라야 합니다. 상속을 받은 뒤에 새로 취득한 주택을 양도할 때는 이 특례가 적용되지 않습니다.
②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다.
배우자 몫은 2차 상속까지 놓고 정합니다
여기가 설계의 핵심입니다. 배우자 상속공제는 배우자가 실제 상속받은 금액을 기준으로 계산합니다. 그래서 어머니 몫을 줄이면 공제도 줄어 상속세가 늘 수 있습니다. B안처럼 어머니에게 최대지분을 두면 취득세도 낮추고 배우자 상속공제도 확보합니다.
그렇다고 어머니에게 몰아주는 것이 늘 정답은 아닙니다. 그 재산은 나중에 어머니가 돌아가실 때 2차 상속으로 다시 과세됩니다. 어머니 연세와 다른 재산에 따라 1차와 2차를 합친 부담이 오히려 커지기도 합니다. 배우자 몫은 지금의 상속세와 나중의 2차 상속을 함께 계산해야 답이 섭니다.
① 거주자의 사망으로 상속이 개시되어 배우자가 실제 상속받은 금액의 경우 다음 각 호의 금액 중 작은 금액을 한도로 상속세 과세가액에서 공제한다.
- 다음 계산식에 따라 계산한 한도금액: 한도금액 = (A － B + C) × D － E
A: 대통령령으로 정하는 상속재산의 가액 B: 상속재산 중 상속인이 아닌 수유자가 유증등을 받은 재산의 가액 C: 제13조제1항제1호에 따른 재산가액 D: 「민법」 제1009조에 따른 배우자의 법정상속분(공동상속인 중 상속을 포기한 사람이 있는 경우에는 그 사람이 포기하지 아니한 경우의 배우자 법정상속분을 말한다) E: 제13조에 따라 상속재산에 가산한 증여재산 중 배우자가 사전증여받은 재산에 대한 제55조제1항에 따른 증여세 과세표준
- 30억원
② 제1항에 따른 배우자 상속공제는 제67조에 따른 상속세과세표준신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날(이하 이 조에서 "배우자상속재산분할기한"이라 한다)까지 배우자의 상속재산을 분할(등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등이 필요한 경우에는 그 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등이 된 것에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)한 경우에 적용한다. 이 경우 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. ④ 제1항의 경우에 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만이면 제2항에도 불구하고 5억원을 공제한다.
고치려면 신고기한 안에 끝내야 합니다
분할을 잘못 정했다면 시점이 중요합니다. 등기로 각자 상속분이 확정된 뒤에 다시 나누면, 당초 몫보다 더 받은 부분은 증여로 보아 증여세를 과세합니다. 다만 상속세 과세표준 신고기한까지 다시 나누는 경우에는 증여세를 과세하지 않습니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.
③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 "등기등"이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한까지 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다.
정리하면
같은 아파트를 똑같이 나누면 편하지만, 그 주택에 거주하는 사람이 이미 주택을 보유하고 있으면 온 가족의 취득세가 2.8%로 올라갑니다. 지분을 조정해 무주택 상속인이 소유자가 되면 전원이 0.8%입니다. 기존주택 비과세는 어느 쪽으로 나눠도 지켜지고 배우자 몫은 상속공제와 2차 상속을 함께 놓고 정합니다. 무엇이 유리한지는 상속인마다 다릅니다. 각자 주택이 있는지, 언제 양도할 계획인지, 누가 그 주택에 거주할지를 놓고 몇 가지 안을 만들어 따져 봐야 합니다. 이 조정은 분할이 확정되기 전, 신고기한 안에서만 됩니다. 예상 상속세는 상속세 계산기로, 상속주택의 취득세는 취득세 계산기로 계산해 볼 수 있습니다. 상속세 신고 단계에서 취득세와 양도세, 배우자 상속공제까지 한자리에서 함께 검토해야 합니다.