같은 집, 같은 상속인. 분할만 바꿨더니 달라진 것들
상속 상담을 오시면 대개 상속세를 어떻게 덜 내느냐부터 물으십니다. 그런데 재산을 어떻게 나누느냐는 상속세만의 문제가 아닙니다. 같은 집을 누가 얼마씩 받느냐에 따라 몇 년 뒤 취득세와 양도세가 달라지고 배우자 상속공제도 함께 움직입니다. 아파트 한 채를 두 가지로 나눠 무엇이 달라지는지 짚어 드리겠습니다.
Q. 어머니와 형제 둘이 아파트 한 채를 상속받습니다. 그냥 똑같이 3분의 1씩 나누려는데 괜찮을까요?
A. 상속세 총액은 분할 비율을 바꿔도 달라지지 않습니다. 유산 전체에 매기기 때문입니다. 그런데 취득세는 누가 소유자로 판정되느냐에 따라 공동상속인 전원이 2.8%를 내기도, 0.8%를 내기도 합니다. 게다가 배우자가 실제로 받은 금액에 따라 배우자 상속공제가 늘거나 줄어 상속세도 달라집니다.
사례를 세워 봅니다
아버지가 아파트 한 채를 남기고 돌아가셨습니다. 아버지와 어머니는 이 아파트가 아니라 다른 집에서 임차로 지내셨고 그 아파트에는 갑 자녀가 살고 있었습니다. 갑 자녀는 이미 자기 집 한 채를 갖고 있고, 을 자녀와 어머니는 무주택입니다.
| 상속인 | 주택·거주 현황 |
|---|---|
| 어머니 | 무주택, 아버지와 임차 거주 |
| 갑 자녀 | 기존주택 1채 보유, 상속주택에 거주 |
| 을 자녀 | 무주택 |
이 아파트를 두 가지로 나눠 봅니다. A안은 셋이 똑같이 3분의 1씩 나눕니다. B안은 세금을 고려해 나눕니다.
취득세는 소유자가 누구냐로 갈립니다
공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 나이가 많은 사람 순으로 정합니다. 그리고 그 한 사람이 1가구 1주택이 되느냐로 공동상속인 전원의 세율이 정해집니다. 소수지분을 받은 사람은 그 주택의 소유자로 보지 않기 때문입니다.
A안에서는 그 집에 사는 갑 자녀가 소유자가 됩니다. 그런데 갑 자녀는 기존주택이 있어 상속주택까지 2주택이 됩니다. 취득세 특례는 상속으로 1가구 1주택이 되는 경우에만 적용하므로 여기서는 적용되지 않습니다. 그 결과 무주택인 을 자녀와 어머니까지 2.8%를 냅니다.
B안에서는 무주택인 어머니에게 최대지분을 둡니다. 어머니 가구가 상속으로 1주택이 되어 특례를 적용받고 소유자 한 사람의 판정이 전원에게 미치므로 공동상속인 전원이 0.8%를 냅니다. 나머지는 두 자녀가 똑같이 나눠도 됩니다. 어머니가 최대지분이기만 하면 결론은 같습니다.
똑같이 나눴을 뿐인데 거주자가 집을 가진 사람이면 온 가족의 취득세가 세 배 넘게 올라갑니다.
상속으로 1가구 1주택이 되는 경우 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율(0.8%)을 적용합니다(법 제15조). 1주택을 여러 사람이 공동상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 지분이 같으면 그 주택 거주자·최연장자 순으로 판정합니다(시행령 제29조 제3항).
기존주택 비과세는 어느 쪽이든 지켜집니다
갑 자녀가 걱정하는 대목이 있습니다. 상속주택 지분을 받으면 원래 있던 집을 팔 때 비과세를 못 받지 않느냐는 것입니다. 그렇지 않습니다.
별도세대인 아버지에게서 상속받았고, 갑 자녀가 상속개시 당시 이미 기존주택을 보유하고 있었다면, 상속주택은 없는 것으로 보아 기존주택에 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. A안이든 B안이든 이 부분은 같습니다. 다만 상속개시 당시 이미 갖고 있던 집이라야 합니다. 상속을 받은 뒤에 새로 산 집을 팔 때는 이 특례가 적용되지 않습니다.
상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
배우자 몫은 2차 상속까지 놓고 정합니다
여기가 설계의 핵심입니다. 배우자 상속공제는 배우자가 실제 상속받은 금액을 기준으로 계산합니다. 그래서 어머니 몫을 줄이면 공제도 줄어 상속세가 늘 수 있습니다. B안처럼 어머니에게 최대지분을 두면 취득세도 낮추고 배우자 상속공제도 확보합니다.
그렇다고 어머니에게 몰아주는 것이 늘 정답은 아닙니다. 그 재산은 나중에 어머니가 돌아가실 때 2차 상속으로 다시 과세됩니다. 어머니 연세와 다른 재산에 따라 1차와 2차를 합친 부담이 오히려 커지기도 합니다. 배우자 몫은 지금의 상속세와 나중의 2차 상속을 함께 계산해야 답이 섭니다.
배우자가 실제 상속받은 금액을, 법정상속분 기준 한도금액과 30억 원 중 작은 금액을 한도로 공제합니다. 실제 상속받은 금액이 없거나 5억 원 미만이면 5억 원을 공제합니다.
고치려면 신고기한 안에 끝내야 합니다
분할을 잘못 정했다면 시점이 중요합니다. 등기로 각자 상속분이 확정된 뒤에 다시 나누면, 당초 몫보다 더 받은 부분은 증여로 보아 증여세를 매깁니다. 다만 상속세 과세표준 신고기한까지 다시 나누는 경우에는 증여세를 매기지 않습니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.
등기 등으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후 협의분할로 당초 상속분을 초과하여 취득한 재산은 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다. 다만 상속세 과세표준 신고기한까지 다시 분할한 경우에는 증여세를 부과하지 않습니다.
정리하면
같은 아파트를 똑같이 나누면 편하지만, 그 집에 사는 사람이 이미 집이 있으면 온 가족의 취득세가 2.8%로 올라갑니다. 지분을 조정해 무주택 상속인이 소유자가 되면 전원이 0.8%입니다. 기존주택 비과세는 어느 쪽으로 나눠도 지켜지고 배우자 몫은 상속공제와 2차 상속을 함께 놓고 정합니다. 무엇이 유리한지는 상속인마다 다릅니다. 각자 집이 있는지, 언제 팔 계획인지, 누가 그 집에 살지를 놓고 몇 가지 안을 만들어 따져 봐야 합니다. 이 조정은 분할이 확정되기 전, 신고기한 안에서만 됩니다. 예상 상속세는 상속세 계산기로, 상속주택의 취득세는 취득세 계산기로 먼저 가늠해 보시고, 상속세 신고를 맡기실 때 취득세와 양도세, 배우자 상속공제까지 한자리에서 함께 검토하시는 것이 안전합니다.