자금조달계획서를 내지 않으면 소유권이전등기도 막히나요
거래신고서만 먼저 제출하고 자금조달계획서는 나중에 제출하려다 잔금일이 다가오는 경우가 있습니다. 계획서 제출 대상 거래라면 계획서까지 제출돼야 신고필증이 발급되고, 소유권이전등기는 그 신고필증정보를 첨부해 신청합니다. 그래서 계획서가 빠지면 잔금을 치르고도 등기를 마치지 못합니다.
신고필증은 계획서까지 제출돼야 발급됩니다
부동산 거래신고를 받은 신고관청은 신고 내용을 확인한 뒤 신고필증을 발급합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제5항). 시행규칙은 그 시점을 이렇게 정합니다.
법 제3조제5항에 따라 신고관청은 부동산거래계약 신고서(제5항부터 제10항까지의 규정에 따라 법인신고서등을 제출해야 하는 경우에는 법인신고서등을 포함한다. 이하 같다)가 제출된 때에 별지 제2호서식의 부동산거래계약 신고필증(이하 "부동산거래 신고필증"이라 한다)을 발급한다.
괄호 안 '법인신고서등'에는 법인 주택 거래계약 신고서뿐 아니라 자금조달계획서, 항목별 증빙서류, 미제출 사유서가 들어갑니다(같은 조 제9항). 계획서 제출 대상 거래라면 신고서만으로는 신고필증이 나오지 않고, 투기과열지구·토지거래허가구역 주택처럼 증빙 첨부 대상이면 증빙서류나 사유서까지 제출해야 신고필증이 발급됩니다.
등기 신청에는 신고필증정보가 필요합니다
매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 거래가액을 신청정보로 적고, 시장·군수·구청장으로부터 제공받은 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 등기소에 제공합니다(부동산등기규칙 제124조 제2항). 매매계약서로 등기를 신청하면서 이 첨부정보를 제공하지 못하면 등기신청이 받아들여지지 않습니다.
| 단계 | 근거 | 계획서가 빠지면 |
|---|---|---|
| 거래신고 | 계약일부터 30일 안(법 제3조 제1항) | 신고서만 접수된 상태 |
| 신고필증 발급 | 계획서 등까지 제출된 때(시행규칙 제2조 제13항) | 발급되지 않음 |
| 소유권이전등기 신청 | 신고필증정보 첨부(부동산등기규칙 제124조 제2항) | 첨부정보가 없어 등기 불가 |
신고필증을 받으면 「부동산등기 특별조치법」의 검인도 받은 것으로 봅니다(법 제3조 제6항). 신고필증이 나오지 않으면 이 검인 의제도 생기지 않습니다.
계획서를 따로 제출할 때의 기한
계획서와 증빙·사유서는 신고서와 따로 거래계약 체결일부터 30일 안에 제출할 수 있습니다(시행규칙 제2조 제9항). 중개사가 거래신고를 하는 경우처럼 매수인 아닌 사람이 계획서까지 제출한다면, 매수인은 계약일부터 25일 안에 그 사람에게 계획서를 넘겨야 합니다. 25일 안에 넘기지 않으면 매수인이 직접 제출합니다(같은 조 제10항).
| 누가 신고하나 | 매수인이 할 일 | 기한 |
|---|---|---|
| 중개사·매도인이 계획서까지 함께 제출 | 계획서·증빙을 신고하는 사람에게 제공 | 계약일부터 25일 |
| 위 기한 안에 제공하지 못함 | 매수인이 계획서를 직접 제출 | 계약일부터 30일(제9항) |
| 매수인이 처음부터 따로 제출 | 계획서·증빙을 직접 제출 | 계약일부터 30일 |
신고서만 먼저 접수되면 매수인 쪽 제출이 남고, 신고필증 발급 여부로 그 상태를 확인합니다. 개인정보가 담긴 자료를 중개사에게 넘기지 않고 따로 제출한다면 30일 기한은 매수인이 관리해야 합니다.
계획서를 제출하지 않을 때의 과태료
서식 유의사항은 계획서(첨부서류 제출대상이면 첨부서류 포함)를 계약체결일부터 30일 안에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면 과태료가 부과된다고 적습니다. 신고하지 않은 경우의 과태료는 500만원 이하이고(법 제28조 제2항), 거짓으로 신고한 경우에는 취득가액의 10% 이하입니다(같은 조 제3항). 과태료와 별개로, 계획서를 제출해야 신고필증이 발급됩니다.
잔금일이 늦어지는 경우
매매 잔금을 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호). 국토교통부는 매년 미등기 거래를 모니터링합니다. 2025년 상반기 아파트 거래 조사에서는 신고서상 잔금 지급일부터 60일이 지나도록 등기하지 않은 거래를 신고관청에 통보하고, 허위신고·해제 미신고를 추가 조사하도록 요구했습니다(2026년 4월 23일 보도자료).
잔금일이 바뀌었다면 신고한 잔금일과 실제가 어긋나지 않게 등기신청 전에 변경신고를 할 수 있습니다(시행규칙 제3조 제3항 제6호). 계약이 해제됐다면 해제가 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고를 합니다(법 제3조의2 제1항). 자세한 내용은 자금조달계획서 제출 후 계획이 바뀌면 다시 내야 하나요에 정리했습니다.
잔금 전에 확인할 것
- 거래신고 뒤 신고필증을 받았는지, 계획서가 아직 제출 전인지
- 증빙 첨부 대상이면 증빙서류나 사유서까지 제출했는지
- 중개사에게 계획서를 넘기기로 했다면 계약일부터 25일 안에 넘겼는지
- 잔금일이 바뀌었다면 변경신고를 했는지
증빙을 바로 낼 수 없는 항목의 사유서 작성은 자금조달계획서 미제출 사유서에서, 제출 대상과 항목 구분은 자금조달계획서 완전정리에서 다룹니다. 잔금 일정과 자금 구성은 거래마다 달라 개인 상황별 판단이 필요하므로, 계약 직후 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제5항·제6항, 제3조의2 제1항, 제28조 제2항·제3항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제9항·제10항·제13항, 제3조 제3항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식(2026.2.6. 개정) 유의사항
- 부동산등기규칙 제124조 제2항
- 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항
자주 묻는 질문
Q. 신고서는 중개사가 냈는데 신고필증이 안 나온다고 합니다. 왜 그런가요?
A. 매수인이 계획서를 따로 제출하기로 했는지부터 확인합니다. 따로 제출하기로 했다면 매수인이 계획서와 증빙을 제출해야 신고필증이 나옵니다(시행규칙 제2조 제13항). 중개사에게 넘기기로 했다면 계약일부터 25일 안에 넘겼는지 봅니다.
Q. 증빙서류를 아직 못 받았는데 사유서로도 신고필증이 나오나요?
A. 사유서도 '법인신고서등'에 들어가는 서류입니다(시행규칙 제2조 제9항). 제출일에 금액을 증명하기 어려운 항목은 사유서를 첨부해 제출합니다.