같은 아파트 증여인데 증여세와 취득세의 시가가 다르게 잡히는 이유

증여받은 부동산은 세금이 두 번 붙습니다. 받은 재산에 증여세, 그 취득 자체에 취득세. 둘 다 시가로 계산하는데, 그 시가를 언제 기준으로 보느냐가 세목마다 다릅니다. 이 차이를 모르면 두 신고서의 금액이 왜 벌어졌는지 설명이 안 됩니다.

증여세는 등기접수일, 취득세는 계약일

증여세부터 봅니다. 증여로 받은 재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다⁠(상증법 §60①). 그럼 증여일이 언제냐. 부동산처럼 등기⁠·⁠등록을 해야 권리가 넘어오는 재산은 등기부에 찍힌 등기접수일⁠이 증여일입니다⁠(상증령 §24①1⁠호).

취득세는 다릅니다. 증여 같은 무상취득은 계약일⁠에 취득한 것으로 봅니다⁠(지방세령 §20①). 잔금이나 등기를 기준으로 하지 않습니다.

증여계약을 맺고 소유권이전등기를 접수하기까지는 며칠에서 몇 주가 걸립니다. 그 사이가 곧 두 세금의 기준일 차이입니다. 취득세는 앞쪽 계약일을, 증여세는 뒤쪽 등기접수일을 봅니다.

증여세 취득세 평가기준일 차이

한 장으로 정리하면 이렇습니다.

조문은 2026⁠년 시행 기준입니다. 상증세법 시행령은 2026⁠년 2⁠월 27⁠일, 지방세법 시행령은 2026⁠년 7⁠월 1⁠일 시행분입니다.

기준일이 다르면 시가도 갈린다

여기서 실무 함정이 나옵니다. 두 세금 모두 같은 단지에서 비슷한 집이 팔린 값, 곧 유사매매사례가액을 시가로 봅니다. 그런데 그 값을 찾는 기준 날짜가 다르니 같은 집이어도 뽑히는 거래가 달라질 수 있습니다.

예를 들어 3⁠월 2⁠일 증여계약, 5⁠월 2⁠일 등기접수라고 하겠습니다.

• 취득세는 계약일 3⁠월 2⁠일이 기준입니다. 그 앞 6⁠개월, 뒤 3⁠개월 안의 거래를 봅니다.
• 증여세는 등기접수일 5⁠월 2⁠일이 기준입니다. 그 앞 6⁠개월, 뒤 3⁠개월 안의 거래를 봅니다.

두 기간은 겹치지만 양 끝이 두 달씩 어긋납니다. 게다가 시가가 여러 건이면 기준일에 가장 가까운 날⁠의 거래를 시가로 씁니다⁠(상증령 §49②, 지방세령 §14②). 그 기준일이 3⁠월이냐 5⁠월이냐에 따라 가장 가까운 거래가 서로 다른 건이 될 수 있습니다. 두 신고서의 시가가 갈리는 지점이 여기입니다.

헷갈리기 쉬운 취득세의 두 날짜

취득세는 한 가지가 더 있습니다. 시가를 보는 기준의 중심은 취득일, 곧 계약일⁠이지만, 어떤 거래가 그 기간 안에 들었는지 따질 때는 그 거래의 매매계약일로 셉니다⁠(지방세령 §14②1⁠호). 중심을 잡는 날과 개별 거래를 재는 날이 다릅니다. 증여세도 개별 거래는 매매계약일로 잽니다⁠(상증령 §49②1⁠호). 잔금일이나 등기접수일로 세지 않습니다.

말은 복잡해도 정리는 단순합니다. 내 증여의 기준일은 세목마다 다르고, 비교 대상 거래는 둘 다 그 거래의 계약일로 잰다⁠. 이 두 가지만 잡으면 금액 차이가 설명됩니다.

자주 하는 오해

정리하면

증여받은 부동산은 증여세와 취득세의 시가가 다르게 나올 수 있습니다. 증여세는 증여일, 곧 소유권이전등기 접수일을 기준으로⁠(상증령 §24①1⁠호), 취득세는 취득일, 곧 무상취득의 계약일을 기준으로⁠(지방세령 §20①) 각각 그 앞 6⁠개월과 뒤 3⁠개월의 유사매매사례가액을 시가로 봅니다. 계약과 등기 사이에 시차가 있으면 두 기간이 어긋나고, 시가가 여럿일 때 각 기준일에 가장 가까운 날을 적용하다 보니⁠(상증령 §49②, 지방세령 §14②) 뽑히는 거래가 달라집니다. 두 신고서의 금액이 다르다고 잘못된 것이 아닙니다. 다만 어느 거래를 시가로 봤는지, 그 기준일이 맞는지는 신고 전에 확인해 두시는 게 좋습니다. 세목별로 잡히는 유사매매사례가액은 유사매매사례가액 조회⁠에서 세목⁠·⁠기준일을 바꿔 비교해 보시고, 예상 증여세는 증여세 계산기⁠로 가늠해 보셔도 됩니다.

자주 묻는 질문