혼인신고 안 한 동거인에게 빌린 주택 자금, 차입이 부정되면 공제 없이 증여세를 납부합니다
혼인신고 없이 함께 사는 동거인에게 주택 자금을 빌리면 증여세를 두 단계로 판단합니다. 그 돈이 차입으로 인정되는지를 보고, 인정되지 않으면 받은 돈 전체가 증여재산이 되며 배우자 증여재산공제는 없습니다. 차입으로 인정되면 다음으로 이자를 얼마 지급했는지에 따라 무상대출 이익을 계산합니다.
쟁점 1. 차입이 부정되면 공제 없이 증여세를 계산합니다
거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. (후단 생략)
- 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원
- 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.
- 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원
- 제2호 및 제3호의 경우 외에 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원
국세청은 1호의 배우자를 법률상 배우자로 봅니다(서면-2022-상속증여-0088, 2022.1.28.). 한 청구인은 2년 넘게 사실혼으로 함께 살았다며 사실확인서와 사진을 냈지만 조세심판원도 배우자공제를 배제한 처분을 유지했습니다(조심2011부1327, 2011.5.17.). 동거인은 2호부터 4호까지의 혈족·인척에도 들지 않으므로 동거인에게 받은 증여는 공제 없이 과세가액 전액에 세율을 적용합니다. 사실혼 배우자든 혼인 의사 없는 동거인이든 이 점은 같습니다.
쟁점 2. 차입으로 인정받는 기준은 상환 기록과 상환 자력입니다
사실혼 관계자에게서 받은 전세 계약금을 빌린 돈이라고 다툰 청구인에게 조세심판원은 증여로 본 처분을 유지했습니다. 청구인은 처음 조사 때 출처를 소명하지 않다가 나중에 차입이라고 주장했습니다. 약 2년 뒤 상환했다고 했지만 금전소비대차 계약서나 이자 지급 내역은 제시하지 못했습니다(조심2015서0480, 2015.7.29.).
반대로 부부 사안에서는 약정서도 이자도 없었지만 차입으로 인정됐습니다. 조세심판원은 차용과 상환이 실제 이루어졌다면 금전소비대차로 보는 것이 합리적이라고 보았습니다. 상환할 재산과 소득이 있었던 점도 함께 들어 증여세 부과를 취소했습니다(조심2023서7265, 2023.6.21.). 부부가 공동으로 취득한 부동산의 담보대출을 한쪽이 먼저 상환하고 다른 쪽이 지분만큼 정산한 경우로, 동거인 사안과는 사실관계가 다릅니다.
그래서 동거인에게 빌릴 때는 차용증에 금액·이자율·상환기일을 적고, 이자와 원금을 차입한 사람 명의 계좌에서 동거인 계좌로 보내 차용증의 날짜·금액과 맞춰 둡니다. 차용증 작성은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%에 자세히 적었습니다.
쟁점 3. 이자를 적게 지급하면 무상대출 이익을 따로 계산합니다
① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
- 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액
- 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액
② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다. ③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.
기준금액은 1천만원이고(상증법 시행령 §31의4②), 적정 이자율은 연 4.6%입니다(상증법 시행규칙 §10의5, 법인세법 시행규칙 §43②). 계산한 이익이 1천만원 미만이면 과세하지 않고 1천만원 이상이면 넘는 부분이 아니라 이익 전액이 증여재산가액입니다. 같은 사람에게 1년 안에 여러 번 빌렸다면 각각의 이익을 합산해 1천만원 이상인지 판단합니다(상증법 §43②).
제3항은 상대방이 특수관계인인지에 따라 적용합니다. 상증법 특수관계인의 친족에는 배우자가 들어가고 그 배우자에 사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함하므로(국세기본법 시행령 §1의2①3호), 사실혼 배우자에게는 제1항을 그대로 적용합니다. 혼인 의사 없는 동거인은 친족이 아니어서 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 과세합니다. 다만 한쪽 재산으로 생계를 유지하는 동거라면 상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2 제1항 제2호의 특수관계인에 해당하는지 사실관계로 따집니다.
가정 사례로 보면
동거인이 신용대출을 받아 세입자 보증금 반환 자금을 빌려주고, 원금 상환 기록을 갖춰 차입으로 인정받았다고 가정합니다.
| 빌린 돈과 이자 | 연 이익 | 결과 |
|---|---|---|
| 2억원, 이자 없음 | 920만원 | 1천만원 미만이라 과세 제외 |
| 2억원, 연 3% 지급 | 320만원 | 과세 제외 |
| 2억원, 연 5% 지급 | 없음 | 적정 이자율 이상이라 해당 없음 |
| 3억원, 이자 없음 | 1,380만원 | 1,380만원 전액이 증여재산가액 |
연 이익은 대출금액 × 4.6%에서 실제 지급한 이자를 뺀 금액입니다. 무이자라면 원금 약 2억1,739만원이 그 경계입니다. 동거인이 연 5% 신용대출 이자를 그대로 넘겨받는다면 적정 이자율보다 낮은 이자가 아니므로 이 조문이 적용되지 않습니다. 같은 2억원이라도 상환 기록이 없어 차입이 부정되면 이 표가 아니라 쟁점 1로 돌아가 원금 2억원 전체를 증여로 계산합니다.
연인 사이 무이자 대여에 제3항의 정당한 사유가 있는지는 조문이 따로 정하지 않아 빌린 경위와 상환 약정을 보고 판단합니다.
동거인과 자금을 주고받는 구조는 공제도 특수관계도 가족과 달라 미리 계산해 두는 편이 낫습니다. 와이제이 택스 라운지는 차입 구조 검토, 무상대출 이익 계산, 증여세 신고와 자금조달계획서 작성을 함께 도와드립니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행합니다. 보수 기준은 수수료 안내에 있습니다.
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자주 묻는 질문
Q. 혼인신고만 안 했을 뿐 몇 년째 같이 살고 있습니다. 배우자공제 6억원을 받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. 배우자 증여재산공제는 법률상 배우자에게만 적용하므로 함께 산 기간이 길어도 마찬가지입니다. 2억원을 증여로 보면 과세표준 2억원에 1억원까지 10%, 넘는 1억원에 20%를 적용해 산출세액은 3,000만원입니다. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제합니다(상증법 §68①, §69②).
Q. 자금조달계획서에 동거인에게 빌린 돈은 어느 칸에 적나요?
A. 매매대금에 쓴 돈이면 ⑪ '그 밖의 차입금' 칸의 [그 밖의 관계]에 적습니다. 세입자를 승계해 취득했다면 그 보증금은 ⑨ '취득주택의 임대보증금'에 적고, 취득 뒤 보증금 반환용으로 빌린 돈은 취득 당시 계획서 항목이 아닙니다.
Q. 동거인이 가진 주택도 제 취득세 주택 수에 들어가나요?
A. 취득세 중과 판정에서 1세대는 취득일 현재 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 정하되 동거인을 제외하고, 같은 주민등록표에 없어도 1세대로 묶는 배우자에서 사실혼을 제외합니다(지방세법 시행령 §28의3①). 그래서 동거인이 가진 주택은 취득자 세대의 주택 수에 포함되지 않습니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)
- 상속세 및 증여세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여), 제43조 제2항 (1년 이내 동일 거래 이익 합산)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 (적정 이자율, 기준금액 1천만원)
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5, 법인세법 시행규칙 제43조 제2항 (적정 이자율 연 4.6%)
- 상속세 및 증여세법 제2조 제10호, 시행령 제2조의2, 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 (특수관계인)
- 상속세 및 증여세법 제26조·제56조 (세율), 제68조 제1항 (신고기한), 제69조 제2항 (신고세액공제)
- 지방세법 시행령 제28조의3 제1항 (취득세 1세대)
- 서면-2022-상속증여-0088(2022.1.28.), 조심2011부1327(2011.5.17.), 조심2015서0480(2015.7.29.), 조심2023서7265(2023.6.21.)