2년 전 거래를 시가로 본 상속세, 가격이 급변했다면 다툴 수 있습니다

상속받은 아파트를 얼마로 평가하느냐에 따라 세액은 몇 천만원씩 벌어집니다. 상속개시일 앞뒤 6⁠개월 안에 거래가 없으면 공동주택가격으로 신고하게 되는데, 세무서가 그 기간 밖의 거래를 찾아 평가심의위원회에 올린 뒤 시가로 삼는 경우가 있습니다. 이번에 나온 조세심판원 결정은 그렇게 매긴 상속세가 경정된 사건입니다.

평가기간이 지난 거래가 왜 시가가 되나

상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다. 시가를 산정하기 어려우면 공동주택가격 같은 보충적 평가방법으로 갑니다⁠(상증법 §60①②③, 상속개시일 당시 규정).

시가로 쓸 수 있는 거래의 원칙적 범위는 상속개시일 앞뒤 6⁠개월, 이른바 평가기간입니다. 여기에 시행령 단서가 하나 붙어 있습니다. 평가기간 밖이라도 상속개시일 전 2⁠년 이내⁠의 거래라면, 시간의 경과나 주위환경의 변화 등을 고려해 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서장이 신청할 때 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 거래가격을 시가에 넣을 수 있습니다⁠(상증령 §49① 단서).

평가기간 지난 매매사례가액 시가 되나

됩니다. 대신 조건이 둘입니다. 상속개시일 전 2⁠년 이내일 것, 그리고 그사이에 가격변동의 특별한 사정이 없을 것. 평가심의위원회 심의는 이 둘을 확인하는 절차입니다. 불복에서는 첫 번째가 아니라 두 번째 조건⁠을 다툽니다. 2⁠년 이내인지는 날짜만 세면 끝나지만, 특별한 사정이 있었는지는 자료로 다퉈야 합니다.

조문은 이 사건 상속개시일⁠(2023.8.13.) 당시 규정입니다. 상증법은 2023.12.31. 법률 제19932⁠호, 시행령은 2024.2.29. 대통령령 제34267⁠호, 시행규칙은 2024.3.22. 기획재정부령 제1049⁠호로 각 개정되기 전의 것입니다.

세무서가 시가로 삼은 것은 1⁠년 11⁠개월 전 계약이었다

사실관계는 이렇습니다. 부친이 사망하자 청구인은 다른 상속인들과 서울 동작구 아파트를 법정상속지분으로 나누어 상속받았고, 2024⁠년 2⁠월 21⁠일 이 아파트를 공동주택가격으로 평가해 상속세를 신고했습니다. 상속개시일 앞뒤 6⁠개월, 곧 평가기간 안에 확인된 이 단지 거래는 0⁠건입니다.

세무서는 기간 밖에서 거래 하나를 찾아냅니다. 같은 단지에 있고 전용면적과 공동주택가격이 같은 아파트가 2021⁠년 9⁠월 4⁠일 매매계약을 맺은 건이었습니다. 상속개시일 2023⁠년 8⁠월 13⁠일에서 거슬러 올라가면 약 1⁠년 11⁠개월 전. 평가기간 밖이지만 2⁠년 안에는 들어옵니다.

이후 절차는 이렇게 흘렀습니다.

두 아파트는 조건이 가깝습니다. 같은 단지, 같은 동, 같은 층⁠이고 전용면적이 같으며 2023⁠년 4⁠월 28⁠일 고시된 공동주택가격도 같습니다. 유사 아파트 요건은 충족합니다. 그래서 쟁점은 하나로 좁혀졌습니다. 1⁠년 11⁠개월 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었느냐.

결정을 가른 사실 네 가지

결정은 청구를 받아들였습니다. 근거로 든 사실은 넷입니다.

네 번째가 결정적이었습니다. 쟁점아파트보다 넓고 공동주택가격도 높은 같은 단지 아파트가, 상속개시일에 가까운 2023⁠년 3⁠월과 7⁠월에 더 낮은 값⁠에 계약됐습니다. 더 좋은 물건이 더 싸게 팔린 겁니다. 2021⁠년 가격은 상속개시일의 시세가 아니었습니다.

권역 지표도 같은 하락을 가리킵니다. 한국부동산원의 서울 서남권 아파트 실거래가격지수는 2021⁠년 9⁠월부터 2023⁠년 8⁠월까지 약 14.9% 떨어졌습니다. 서남권은 강서⁠·⁠양천⁠·⁠구로⁠·⁠금천⁠·⁠영등포⁠·⁠동작⁠·⁠관악구를 묶은 권역입니다.

동네에 변한 게 없다는 반론은 통하지 않았다

처분청 논리는 이랬습니다. 쟁점아파트의 입지 조건에 변화가 없었고, 도로나 인접 편의시설이 새로 생기거나 없어지지도 않았다. 단지의 가격변동도 서울 서남권 실거래가 변동과 유의미한 차이가 없다. 그러니 특별한 사정이 발생했다고 보기 어렵다.

심판원은 판단 범위를 넓게 잡았습니다. 가격변동의 특별한 사정은 공시⁠·⁠공개된 가격변동률 수치와 해당 재산의 위치⁠·⁠형태⁠·⁠이용 상황⁠·⁠주위환경 변화 등 가격변동에 영향을 줄 만한 여러 요인을 종합해 판단합니다⁠(조심 2023⁠서10486, 2024.3.28. 조세심판관 합동회의).

가격변동의 특별한 사정 판단 기준

처분청도 같은 합동회의 결정을 인용했습니다. 기준은 같은데 결론은 정반대입니다. 처분청은 주위환경 변화에만 무게를 실었고, 심판원은 공시⁠·⁠공개된 수치를 함께 봤습니다. 결국 동네에 변한 게 없다는 사정만으로는 특별한 사정이 부정되지 않습니다⁠. 시장 전체가 급변한 구간이라면 그 자체가 특별한 사정입니다.

실무에서 처분청이 가장 자주 드는 반론이 이 대목입니다. 미리 알아 두면 대응하기 쉽습니다.

내 상속⁠·⁠증여세도 다퉈볼 수 있을까

모든 사건이 뒤집히지는 않습니다. 이 결정이 특별한 사정을 인정한 데에는 뚜렷한 신호가 있었습니다. 세무서가 시가로 든 거래가 상속개시일 앞뒤 6⁠개월이 아니라 1~2⁠년 전이고, 그사이 시세가 크게 오르내렸거나 금리가 급등했으며, 같은 단지에서 더 낮게 팔린 거래가 있었다면 다퉈볼 사건입니다⁠. 이 사건은 셋 다 해당했습니다.

내 상속세나 증여세도 이런 옛 거래로 시가가 잡혔다면, 고지서에 적힌 그 거래가 언제 것인지부터 보십시오. 상속개시일이나 증여일에서 한참 떨어진 거래라면, 그사이 시세가 어떻게 움직였는지가 곧 쟁점입니다. 다툼은 거기서 시작됩니다.

그 뒤로 자료를 엮어 심판원을 설득하는 일은 저희가 합니다. 이 사건에서 인용을 이끌어낸 것도 감정평가서가 아니라 전부 공개된 통계였습니다. 어느 지표를 앞세우고 어느 거래를 짚느냐에서 결론이 달라집니다.

평가심의위원회 심의 다투는 방법

평가심의위원회가 시가로 인정했다고 끝난 게 아닙니다. 이 사건에서도 서울지방국세청 평가심의위원회는 2025⁠년 2⁠월 25⁠일 특별한 사정이 없다고 심의결정했습니다. 그 심의를 거친 처분이 1⁠년 반 뒤 심판 단계에서 경정됐습니다. 심의는 시가로 넣기 위한 요건일 뿐, 결론을 못 박는 절차가 아닙니다.

기한을 넘기면 자료가 있어도 다투지 못한다

불복에는 기한이 있습니다. 자료를 아무리 잘 갖춰도 이 기한을 넘기면 그대로 확정됩니다. 상속세⁠·⁠증여세 고지서를 받으셨다면 날짜부터 확인하십시오.

상속세 고지 받고 불복하는 기한

이 사건 청구인은 2025⁠년 9⁠월 1⁠일 고지를 받고 2025⁠년 11⁠월 10⁠일 이의신청을, 2026⁠년 2⁠월 10⁠일 심판청구를 냈습니다. 두 번 모두 90⁠일 안에 들어왔습니다. 인용 결정까지는 다시 6⁠개월이 걸렸습니다. 다툴 만한 사건인지 아닌지는, 계약일과 구간 수치만 맞춰 봐도 저희는 대체로 가늠합니다. 그 판단을 90⁠일 안에 마쳐야 합니다.

자주 하는 오해

정리하면

평가기간이 지난 거래라도 상속개시일 전 2⁠년 안이면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가가 됩니다. 그 심의는 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것을 전제로 합니다.

조심 2026⁠서1363⁠은 계약일부터 상속개시일까지 약 1⁠년 11⁠개월 동안 공동주택가격이 15.7% 오른 뒤 25.48% 떨어지고, 한국은행 기준금리가 0.75%⁠에서 3.5%⁠로, 미 연준 기준금리가 0.25%⁠에서 5.5%⁠로 급등했으며, 같은 단지의 더 넓은 세대가 더 낮은 값에 팔린 사실을 들어 특별한 사정을 인정했습니다. 판단은 주위환경 변화 하나가 아니라 공시⁠·⁠공개된 수치를 함께 봅니다.

그러니 고지서를 받았다면 세무서가 어느 시점 거래를 시가로 삼았는지부터 확인하십시오. 재산평가 쟁점으로 상속세나 증여세가 늘어난 상태라면, 90⁠일이 지나기 전에 승산과 준비 자료를 함께 짚어야 합니다. 상속세 규모를 먼저 가늠해 보시려면 상속세 계산기⁠를 이용해 보셔도 됩니다.