재개발 구역 주택을 증여받았다면, 조합의 종전자산 평가액으로 증여세를 신고할 수 있나
재개발 구역 안의 단독주택을 증여받으면 비교할 거래가 드물어 평가 방법부터 정해야 합니다. 조합이 정한 종전자산 평가액이 있으니 그 금액으로 신고하면 되지 않느냐는 질문이 나옵니다. 증여일이 관리처분계획인가 전인지 뒤인지가 먼저입니다. 인가 전에 받은 주택이라면 종전자산 평가액은 기준일과 감정 목적이 증여재산 평가와 달라 그대로 시가로 쓰기 어렵고, 평가기간 안 감정·거래가 없으면 개별주택가격으로 평가합니다. 인가 뒤 조합원입주권 상태로 받았다면 관리처분계획의 조합원권리가액이 평가에 들어갑니다. 어느 쪽이든 그 평가액은 받은 사람이 나중에 양도할 때 원칙적으로 취득가액이 됩니다.
증여재산은 평가기간 안의 시가부터 봅니다
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(…) 또는 공매(…)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. … ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, …
- 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 시가에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이에 있었던 매매·감정·수용 가액이 들어갑니다. 감정가액은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 둘 다 이 기간 안이어야 합니다. 이 기간에 해당 주택이나 비슷한 재산의 거래·감정이 없으면 공시가격 같은 보충적 평가방법으로 평가하고, 단독주택은 개별주택가격이 됩니다.
인가 전 주택이라면 종전자산 평가액은 시가가 되기 어렵습니다
종전자산 평가액은 관리처분계획에 적는 '종전의 토지 또는 건축물'의 가격입니다. 기준일은 사업시행계획인가 고시가 있은 날입니다(도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호). 증여일보다 몇 년 앞선 날의 가격인 경우가 많고, 그 날이 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 들어가지 않으면 평가기간 안의 감정가액이 아닙니다.
기준일이 평가기간에 들어가더라도 감정 목적이 다릅니다. 종전자산 감정은 조합원 사이에 권리가액을 정하려는 감정입니다. 조세심판원은 재건축조합설립인가 뒤 아파트 지분을 증여받고 공시된 종전자산 감정가액으로 신고한 사안에서, 그 가액은 추정 개별 권리가액이 포함되지 않았고 평가 목적도 달라 시가로 보기 어렵다고 판단했습니다. 같은 동 아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 다시 과세한 처분이 유지됐습니다(조심 2019부3612, 2019.12.19.).
| 신고에 쓰려는 가액 | 증여재산 시가로 인정되는지 |
|---|---|
| 조합의 종전자산 평가액(관리처분계획인가 전 증여) | 기준일이 사업시행계획인가 고시일이고 목적이 달라 시가로 보기 어려움 |
| 조합원권리가액(관리처분계획인가 뒤 증여) | 입주권 평가에 납입액·프리미엄과 함께 들어감 |
| 증여세 신고용으로 새로 받은 감정가액 | 감정기관 수와 두 날짜 요건을 갖추면 시가 |
| 평가기간 안 해당 주택·비슷한 재산의 매매가액 | 시가(비슷한 재산은 면적·위치·기준시가 등이 같거나 비슷해야 하고, 신고한 경우 신고일까지의 가액) |
| 위 가액이 없을 때 개별주택가격(인가 전 주택) | 보충적 평가로 신고 가능. 다만 국세청 감정 대상이 될 수 있음 |
관리처분계획인가 뒤에 받았다면 평가 대상이 달라집니다
관리처분계획인가 뒤의 주택은 조합원입주권, 곧 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 평가합니다. 평가기간 안에 입주권의 매매·감정가액이 없으면 그 가액은 관리처분계획을 기준으로 한 조합원권리가액과 증여일까지 납입한 계약금·중도금을 더하고, 증여일 현재 프리미엄을 합한 금액입니다.
②법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 재정경제부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. …
조세심판원도 관리처분계획인가 뒤 상속된 재개발 구역 토지를 분양대상자로 선정된 지위(권리)로 보고, 기준시가가 아니라 조합이 확정한 조합원 권리가액으로 평가한 처분을 유지했습니다(조심 2014서1803, 2014.5.27.). 이 사안의 권리가액은 감정평가법인 두 곳의 평가액 평균에 추정비례율을 곱한 금액이었습니다. 이 단계에서는 공시가격으로 신고하면 된다고 보기 어렵습니다.
증여세용 감정을 따로 받는다면
증여세 신고에 쓰려고 감정을 새로 받으면 요건을 갖춘 감정가액은 시가로 봅니다. 감정기관 둘 이상이 평가한 가액의 평균이어야 하고, 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 한 곳이어도 됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항). 가격산정기준일과 감정평가서 작성일은 모두 평가기간 안이어야 합니다. 감정가액이 개별주택가격 같은 보충적 평가액과 비슷한 재산 시가의 90% 가운데 적은 금액에 못 미치면, 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰한 감정가액으로 평가합니다. 그 가액이 납세자가 낸 감정가액보다 낮으면 그렇지 않습니다(같은 영 제49조 제1항 제2호 단서).
조건을 붙여 평가하는 등 증여세 납부 목적에 맞지 않는 감정, 증여일 현재 그 재산의 원형대로 감정하지 않은 감정은 시가에서 빠집니다(같은 영 제49조 제1항 제2호 가목·나목). 철거를 앞둔 주택이라면 증여일 현재 상태로 감정했는지를 감정평가서에서 확인합니다.
개별주택가격으로 신고하면 남는 것
관리처분계획인가 전 주택이라면 개별주택가격은 법이 정한 평가방법이라 이 가액으로 신고할 수 있습니다. 다만 두 가지가 뒤따릅니다.
첫째, 국세청은 신고 뒤 법정결정기한까지 감정을 의뢰하고, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정가액으로 다시 평가할 수 있습니다(같은 영 제49조 제1항 단서). 대상 선정 기준은 보충적평가로 상속·증여세를 신고하기 전에에, 대법원 판단은 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까에 정리했습니다.
둘째, 받은 사람이 나중에 그 주택이나 입주권을 양도할 때 증여받은 부분의 취득가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 증여세를 낮게 신고하면 양도할 때 취득가액도 그만큼 낮아집니다. 다만 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 안에 양도하면 이월과세로 증여한 사람이 취득한 가액을 취득가액으로 쓰는 경우가 있습니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이때는 증여 평가액이 취득가액이 되지 않습니다.
증여 취득세도 같은 질문이 남습니다
부동산을 증여받으면 취득세 과세표준은 원칙적으로 시가인정액입니다. 시가인정액도 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매·감정·경매·공매 가액을 말하고, 감정가액은 둘 이상 감정기관의 평균이고, 시가표준액 10억원 이하 부동산은 한 곳이어도 됩니다(지방세법 제10조의2 제3항, 같은 법 시행령 제14조 제1항·제14조의3 제1항 제1호). 시가인정액을 산정하기 어려울 때 시가표준액을 쓰는 범위는 부동산을 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 과세하나요?에 정리했습니다.
신고 전에 확인할 것
- 증여일이 관리처분계획인가 전인지 뒤인지
- 사업시행계획인가 고시일과 증여일 사이의 기간
- 증여일 전 6개월부터 신고일(늦어도 증여일 후 3개월)까지 같은 구역 안 비슷한 주택의 매매·감정이 있었는지
- 증여세용 감정을 받을 경우 감정기관 수(기준시가 10억원 이하면 한 곳), 가격산정기준일, 감정평가서 작성일
- 개별주택가격으로 신고할 경우 나중에 양도할 때의 취득가액과 10년 안 양도 시 이월과세
- 증여 취득세 시가인정액
어느 가액으로 신고할지는 증여 뒤 보유 계획과 양도 시기, 감정 비용, 국세청 감정 가능성을 함께 놓고 정합니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제5항 (시가, 감정기관 수)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항·제2항·제6항 (평가기간, 감정가액 판단 기준일, 기준시가 10억원 이하 부동산)
- 상속세 및 증여세법 제61조 제3항, 같은 법 시행령 제51조 제2항 (조합원입주권 평가)
- 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호 (종전자산 가격의 기준일)
- 소득세법 시행령 제163조 제9항 (증여받은 자산의 취득가액), 소득세법 제97조의2 제1항 (이월과세)
- 지방세법 제10조의2 제3항, 같은 법 시행령 제14조 제1항·제14조의3 제1항 (시가인정액, 감정기관 수)
- 조심 2019부3612(2019.12.19.), 조심 2014서1803(2014.5.27.)
자주 묻는 질문
Q. 종전자산 평가액이 개별주택가격보다 높으면 그 금액으로 신고해도 되지 않나요?
관리처분계획인가 전 주택이라면 높은 금액으로 신고해도 그 가액을 시가로 인정받기는 어렵습니다. 평가기간 안에 시가로 볼 감정·거래가 따로 있으면 그 가액으로 다시 평가되고, 없으면 개별주택가격이 법이 정한 평가액입니다. 양도할 때 취득가액도 원칙적으로 증여일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액을 씁니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).
Q. 증여등기를 마친 뒤에 감정을 받아도 시가가 되나요?
증여일 후 3개월 안이면 됩니다. 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이여야 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호). 증여세 신고기한보다 이 기간이 먼저 끝나므로, 감정평가서 작성일을 증여일 후 3개월 안으로 맞춥니다.