재개발 구역 무허가 건물, 자녀에게 증여할 때 매입가보다 낮게 신고할 수 있나
"재개발 구역 무허가 건물을 웃돈을 주고 샀는데, 자녀에게 증여할 때 산 값보다 낮게 신고해도 되나요?" 증여재산은 증여일 현재 시가로 평가합니다. 증여일 전 2년 안에 그 건물을 취득한 매입가가 있으면 그 금액이 시가로 인정될 수 있습니다.
증여재산 평가 기준
「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액을 증여일 현재의 시가로 정합니다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상 성립하는 가액이고, 감정가격 등 시행령이 정하는 가액도 포함합니다(같은 조 제2항). 기준시가 같은 보충적 평가 방법은 시가를 산정하기 어려운 경우에 씁니다(같은 조 제3항).
2년 안의 매입가는 평가심의위원회를 거쳐 시가가 됩니다
시행령은 시가로 보는 매매가액의 기간을 정합니다. 증여재산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지가 평가기간이고, 이 기간에 그 재산의 매매가 있으면 그 가액이 시가입니다.
다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 (…) 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(…), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
취득하고 1년쯤 지나 증여하면 평가기간 밖이지만 증여일 전 2년 안입니다. 이때 가격변동의 특별한 사정이 없다면 세무서 등의 신청으로 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 매입가를 시가로 볼 수 있습니다. 2년 안인지는 매매계약일로 판단합니다(같은 조 제2항).
- 과세가 유지된 사례: 증여자가 증여일 2년 안에 취득한 부동산을 기준시가로 신고한 사안에서, 처분청은 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 취득가액으로 증여세를 과세했고 조세심판원은 이를 유지했습니다(조심2023서9858, 2023.11.20.).
- 과세가 취소된 사례: 증여일 1년 8개월 전 같은 단지 다른 아파트의 거래가액을 시가로 본 사안에서는 그 사이 가격이 떨어진 사정이 인정돼 과세가 취소됐습니다(조심2025서1893, 2025.11.20.). 다른 재산의 거래가액을 쓴 사안입니다.
무허가 건물의 기준시가는 매입가와 차이가 큽니다
국세청 건물 기준시가는 무허가 건물에도 적용합니다. 다만 건물 기준시가에는 건물부속토지 가격과 각종 권리의 가액이 들어가지 않습니다. 재개발 구역 무허가 건물을 웃돈을 주고 취득했다면 그 웃돈은 건물 기준시가에 반영되지 않으므로 기준시가가 매입가보다 훨씬 낮게 나옵니다. 그 건물이 주택이면 고시주택가격이 없는 주택으로 보아 인근 유사주택 가격을 고려해 평가하는 방법(「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호 단서)도 있지만, 어느 방법이든 웃돈은 반영되지 않습니다.
시가로 보는 것은 그 재산 자체의 매매가액이므로 심의를 거쳐 시가로 인정되면 웃돈을 포함한 거래가액 전체가 시가가 됩니다. 다만 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하면 시가에서 제외합니다. 무허가 건물의 웃돈을 시가에 넣은 사례를 직접 다룬 결정은 확인하지 못했지만 기준시가로 신고했다면 매입가와의 차이만큼 경정될 수 있습니다.
관리처분인가 뒤라면
관리처분계획인가 뒤 분양자격이 인정돼 조합원입주권으로 바뀐 상태에서 증여하는 경우도 있습니다. 시가가 없으면 입주권은 관리처분계획의 조합원권리가액에 증여일까지 납입한 금액과 프리미엄 상당액을 더해 평가합니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제51조 제2항). 조합의 종전자산 평가액으로 신고할 수 있는지는 재개발 구역 주택을 증여받았다면, 조합의 종전자산 평가액으로 증여세를 신고할 수 있나에서 다뤘습니다.
낮게 신고했다가 경정되면
평가 차이로 경정되면 늘어난 세액을 납부합니다. 신고세액공제는 신고기한 안에 신고한 과세표준의 산출세액이 기준입니다. 경정으로 늘어난 세액에는 적용하지 않습니다(「상속세 및 증여세법」 제69조 제2항, 같은 법 시행령 제65조의2).
과소신고가산세는 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항·제3항에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 부분에는 적용하지 않습니다(「국세기본법」 제47조의3 제4항 제1호 다목). 다만 부정행위로 과소신고한 경우는 제외합니다. 신고기한까지 신고하고 신고한 세액을 납부했다면, 평가심의위원회를 거친 매매가액으로 경정된 부분에는 납부지연가산세도 적용하지 않습니다(같은 법 제47조의4 제3항 제6호, 같은 법 시행령 제27조의5).
지금 확인할 것
- 그 건물의 매매계약일과 증여일 사이가 2년 안인지 확인합니다(시행령 제49조 제2항).
- 그 사이 재개발 사업 단계나 주변 시세가 바뀌어 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 자료로 확인합니다.
- 평가기간 안에 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 그 평균액도 시가가 됩니다(시행령 제49조 제1항 제2호). 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다(같은 조 제2항).
- 자녀의 취득세도 함께 확인합니다. 무허가 건물도 사실상 취득하면 취득세 과세 대상입니다(「지방세법」 제7조 제2항).
자주 묻는 질문
Q. 취득하고 2년이 지난 뒤 증여하면 매입가와 무관한가요?
A. 증여일 전 2년이 지난 매매가액은 시행령 제49조 제1항 단서의 대상이 아닙니다. 다만 평가기간 안에 그 재산의 감정가액 등 시행령이 정하는 가액이 있으면 그 가액이 시가가 됩니다. 평가기간이 지난 뒤 증여세 신고기한부터 6개월 안에 그 재산이 매매되면 그 가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서, 제78조 제1항).
Q. 기준시가로 신고했다가 경정되면 가산세도 내나요?
A. 부정행위가 없었다면 과소신고가산세는 내지 않습니다. 신고기한까지 신고한 세액을 납부했다면 납부지연가산세도 적용하지 않습니다. 늘어난 세액은 납부하고, 신고세액공제는 신고한 부분에만 적용합니다.