공시가격 1억원 미만 빌라, 같은 세대 자녀에게 증여해도 부모 세대의 주택 수는 줄지 않습니다
부모가 아파트 한 채와 공시가격 1억원이 안 되는 빌라 한 채를 보유합니다. 함께 사는 자녀에게 빌라를 넘기면 집이 한 채로 줄어든다고 생각하기 쉽습니다. 양도세의 주택 수는 사람이 아니라 1세대 단위로 판정합니다. 같은 세대 안에서 명의만 옮기면 세대가 가진 주택은 여전히 두 채입니다. 증여세·취득세·부담부증여는 금액이 작아 부담이 크지 않습니다. 부모 아파트의 세금을 줄이려면 세대를 실제로 나눠야 합니다. 2026년 10월 1일 시행 법령 기준이고 최종확인일은 2026년 10월 14일입니다.
같은 세대 자녀에게 빌라를 증여하면 부모 아파트는 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위입니다(소득세법 제88조 제6호). 비과세와 다주택 중과는 그 세대가 가진 주택 수로 판정합니다. 자녀가 같은 세대에 있는 동안 빌라는 계속 세대의 주택입니다. 자녀가 주소와 생계를 실제로 따로 해 별도 세대가 되면 그때부터 부모 세대는 아파트 한 채입니다.
같은 세대 안에서 옮기면 주택 수는 그대로입니다
- "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
부모와 같은 주소에서 생계를 같이하는 자녀는 부모와 한 세대입니다. 빌라 명의가 자녀로 바뀌어도 세대 전체로는 아파트와 빌라 두 채를 그대로 보유합니다. 부모가 서울 아파트를 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 서울은 현재 전역이 조정대상지역이라 2주택 중과 대상인지도 따로 판정합니다(다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?).
취득세도 마찬가지입니다. 무상취득 중과는 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우를 제외합니다. 이때 1세대 1주택 여부는 증여하는 세대를 기준으로 판단하고 시가표준액 1억원 이하 주택도 주택 수에 넣습니다.
세대를 나누려면 주소와 생계를 따로 해야 합니다
세대를 가르는 기준은 같은 주소에서 생계를 같이하는지이고, 주민등록은 그 사실을 보여 주는 자료 가운데 하나입니다. 주소를 옮기고 실제로 따로 살면서 생계를 따로 꾸려야 합니다. 자녀에게 배우자가 없으면 아래 가운데 하나에 해당해야 혼자서도 1세대가 됩니다.
법 제88조제6호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
- 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 법 제4조에 따른 소득 중 재정경제부령으로 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
비과세와 중과는 부모 아파트를 양도하는 날 세대 구성으로 판단합니다. 서류상으로만 주소를 옮기고 같이 사는 경우는 세대가 나뉜 것으로 보지 않습니다. 세대분리 시점은 자녀와 세대를 분리하면 각각 1주택 비과세를 받나요?에서 다룹니다.
증여세: 시가가 없으면 공동주택가격으로 평가합니다
증여재산은 증여일 현재 시가로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 그 빌라의 매매·감정·경매 가액이 있으면 그 가액이 시가입니다(같은 법 시행령 제49조 제1항). 다른 빌라라도 면적·위치·용도와 기준시가가 같거나 비슷하면 그 거래가액도 시가로 봅니다. 증여세를 신고했다면 신고일까지의 가액만 봅니다(같은 조 제4항). 이런 가액이 없으면 공동주택가격으로 평가합니다(같은 법 제61조 제1항 제4호).
빌라는 같은 조건의 거래가 드물어 공동주택가격으로 신고하는 경우가 많습니다. 감정을 받을지는 선택입니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정가액도 시가로 인정합니다(같은 법 시행령 제49조 제6항). 감정평가 수수료는 시행령에서 정한 범위에서 과세표준에서 뺍니다(같은 법 제55조 제1항).
감정을 받으면 증여재산가액이 공동주택가격보다 올라갈 수 있습니다. 대신 그 가액이 나중에 자녀가 빌라를 양도할 때 취득가액이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 다만 증여받은 날부터 10년 안에 자녀가 양도하면 이월과세가 적용돼 부모가 취득한 가액으로 양도차익을 계산하므로(소득세법 제97조의2 제1항) 그 효과가 없습니다(양도소득세 이월과세 총정리).
공동주택가격 9천만원인 서울 빌라를 25세 자녀에게 증여하고 자녀가 지난 10년 동안 부모에게 받은 증여가 없다면(가공 사례) 증여세는 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 9,000만원 | 공동주택가격(시가 없음) |
| 증여재산공제 | 5,000만원 | 직계존속 증여, 성년 |
| 과세표준 | 4,000만원 | |
| 산출세액 | 400만원 | 1억원 이하 10% |
| 신고세액공제 | 12만원 | 산출세액의 3% |
| 납부할 증여세 | 388만원 |
자녀가 미성년자면 증여재산공제는 2천만원입니다. 공제는 10년 동안 받은 금액을 합쳐 한도를 봅니다(같은 법 제53조 제2호). 10년 단위 공제는 자녀에게 10년간 증여세 없이 얼마까지 증여할 수 있나요?에서 확인합니다.
취득세: 3억원 미만이면 중과 없이 3.5%입니다
② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 "무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
일정가액은 취득 당시 시가표준액 3억원입니다(지방세법 시행령 제28조의6 제1항). 빌라는 3억원에 못 미치므로 조정대상지역 안의 주택이어도 일반 무상취득 세율 1천분의 35(3.5%)를 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 부모 세대가 2주택이어도 같습니다.
과세표준은 원래 시가인정액입니다. 시가표준액 1억원 이하 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액으로 할 수 있습니다(지방세법 제10조의2 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제14조의2). 증여세는 감정가로 신고해도 취득세는 시가표준액을 고를 수 있습니다. 가공 사례는 9천만원 × 3.5% = 315만원이고 지방교육세 등은 별도입니다. 시가인정액은 부동산을 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 과세하나요?를 참고합니다.
부담부증여: 채무 부분은 부모가 양도한 것으로 봅니다
빌라에 전세보증금이나 담보대출이 있으면 그 채무를 자녀가 떠안는 부담부증여를 검토할 수 있습니다. 자녀가 인수한 채무액 부분은 부모가 빌라를 양도한 것으로 봅니다(소득세법 제88조 제1호 후단).
- 부모 양도세: 부모 세대는 아파트와 빌라 두 채라 이 양도분은 1세대 1주택 비과세가 아닙니다. 다만 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택은 2주택 중과 대상에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호). 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역 안의 주택은 이 제외를 받지 못합니다.
- 채무 인수 입증: 직계존비속 간 부담부증여는 자녀가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 금융회사 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무는 예외입니다. 증여일 현재 인수 약정이 있어야 합니다. 나중에 부모가 그 채무를 대신 갚아 주면 갚은 금액이 다시 증여가 됩니다.
- 자녀 취득세: 채무 부분은 유상취득으로 과세합니다. 직계존비속 간에는 대가를 지급한 사실을 입증해야 합니다(부담부증여 취득세, 채무액이 시가의 70%에 미달하면 유상취득이 부인되나요?).
빌라 금액이 작으면 부담부증여로 줄어드는 증여세도 크지 않습니다. 부모 양도세와 자녀 상환 자금까지 부담부증여 계산 방식으로 함께 계산해 일반 증여와 비교합니다.
함께 확인할 칼럼
- 취득세 주택 수에서 제외되는 저가주택, 양도세·종부세 주택 수에서도 제외될까요?: 저가주택 주택 수 기준은 세목마다 다릅니다
- 자녀와 세대를 분리하면 각각 1주택 비과세를 받나요?: 세대분리 요건과 시점
- 증여세 계산기: 증여재산가액과 공제를 넣어 세액 확인
- 취득세 계산기: 증여 취득세율 확인
증여 전에 세대 구성, 증여 방식, 이후 부모 아파트의 양도 계획을 함께 정리하면 세금 순서를 맞출 수 있습니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 1억원 미만이면 양도세 주택 수에서도 제외되지 않나요?
A. 1세대 1주택 비과세 판정에서는 제외되지 않습니다. 기준시가 1억원 이하 주택은 그 주택을 양도할 때 2주택 중과에서 제외될 뿐입니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호). 다른 주택을 양도할 때의 비과세 판정에서는 주택 수에 들어갑니다.
Q. 감정평가를 꼭 받아야 하나요?
A. 의무는 아닙니다. 평가기간 안에 그 빌라나 비슷한 빌라의 거래가 없으면 공동주택가격으로 신고합니다. 감정가가 공동주택가격보다 높으면 증여세는 늘지만 자녀의 취득가액도 올라갑니다. 10년 안에 양도할 계획이면 이월과세 때문에 그 효과가 없습니다.
Q. 자녀가 증여받은 뒤 바로 세대를 나가면 부모 아파트는 비과세가 되나요?
A. 아파트를 양도하는 날 자녀가 주소와 생계를 실제로 따로 하는 별도 세대라면 부모 세대는 아파트 한 채로 판정합니다. 그다음 아파트가 보유 2년을 채웠는지, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년도 채웠는지 봅니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
근거 법령
- 소득세법 제88조 제1호·제6호, 제97조의2 제1항 / 같은 법 시행령 제152조의3, 제154조 제1항, 제163조 제9항, 제167조의10 제1항 제9호
- 상속세 및 증여세법 제26조, 제47조 제3항, 제53조 제2호, 제55조 제1항, 제56조, 제60조, 제61조 제1항 제4호, 제69조 제2항 / 같은 법 시행령 제49조 제1항·제4항·제6항
- 지방세법 제10조의2 제2항, 제11조 제1항 제2호, 제13조의2 제2항 / 같은 법 시행령 제14조의2, 제28조의6 제1항
- 2026년 10월 1일 시행본 기준(지방세법·소득세법 본법은 2026년 7월 1일, 상속세 및 증여세법은 2026년 1월 2일 시행본)