분양권 증여, 감정평가 뒤 같은 단지 거래가가 올라도 2곳 감정가액이 시가입니다
분양권을 증여하면서 감정기관 2곳에서 감정을 받았는데 증여 뒤 같은 단지 같은 평형 분양권이 더 높은 프리미엄에 거래되는 경우가 있습니다. 평가기간 안에 그 분양권 자체의 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 분양권의 거래가액은 시가로 적용하지 않습니다. 다만 감정을 1곳만 받았거나 가격산정기준일이나 평가서 작성일이 평가기간 밖이면 이 원칙이 적용되지 않습니다. 조문은 2026년 10월 현행 상속세 및 증여세법 기준입니다.
해당 재산의 감정가액이 있으면 유사거래가는 적용하지 않습니다
증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 시가에는 평가기간 안에 있었던 해당 재산의 매매·감정가액이 포함되고 증여재산의 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다(같은 법 시행령 제49조 제1항). 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액, 즉 유사매매사례가액도 시가로 봅니다(같은 조 제4항). 분양권은 공동주택가격이 있는 공동주택이 아니므로 같은 단지 다른 분양권이 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제2호의 "유사한 다른 재산"으로 검토됩니다.
시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다. 이 순서보다 먼저 적용되는 것이 단서입니다.
제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
- 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
- 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
- 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
단서의 "매매등"에는 매매뿐 아니라 감정·수용·경매·공매가 포함됩니다(같은 조 제1항 각 호 외의 부분). 국세청도 해당 재산의 가액이 있는 경우에는 같은 조 제4항에 따른 가액을 적용하지 않는다고 회신했습니다(기준-2020-법령해석재산-0170, 2021.8.18.). 그 사안은 증여받은 재산 자체의 매매가액이 문제된 경우였고 회신은 단서의 문언을 그대로 확인했습니다.
분양권 자체의 2곳 감정가액 평균이 평가기간 안에 있으면 증여 뒤 같은 단지 분양권이 더 높은 가격에 거래되어도 시가는 감정가액입니다. 그 거래일이 감정 기준일보다 증여일에 더 가까워도 결론은 같습니다. 유사매매사례가액은 단서에 따라 비교 대상에서 제외되므로 "가장 가까운 날" 비교를 하지 않습니다.
신고했다면 신고일 뒤 거래는 유사매매사례가액이 아닙니다
제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
증여세를 신고했다면 유사매매사례가액은 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 가액만 봅니다. 신고일 뒤에 체결된 같은 단지 분양권 거래는 유사매매사례가액이 되지 않습니다. 반대로 증여일과 신고일 사이의 거래는 해당 재산의 감정가액이 없으면 시가 후보가 됩니다.
분양권은 감정기관 2곳이 필요합니다
제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.
법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
1곳 감정은 소득세법 제99조 제1항 제1호의 토지 또는 건물 가운데 기준시가 10억원 이하인 재산에만 허용됩니다. 분양권은 같은 항 제2호 가목의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당하므로 문언상 1곳 감정 예외 대상이 아닙니다. 국세청은 공시가격이 아직 고시되지 않은 신축 아파트를 배우자에게 증여하려는 질의에서 "기준시가가 없는 경우에는 2이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 감정가액의 평균액을 당해 재산의 시가로 인정"한다고 회신했습니다(서면-2018-상속증여-1238, 2018.6.5.).
분양권에 대해 따로 받은 1곳 감정가액은 납세자가 제시한 것이든 과세관청이 적용한 것이든 시가로 보는 감정가액이 아닙니다. 택지를 분양받은 매매계약상 권리를 특수관계법인에 양도한 사안에서, 처분청이 담보대출용 1곳 감정가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세했으나 조세심판원은 "2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서" 시가로 인정되는 감정가액으로 보기 어렵다며 처분을 취소했습니다(조심 2019광3299, 2020.4.28.).
감정이 1곳뿐이면 오른 거래가가 시가로 들어옵니다
1곳 감정가액이 시가가 아니면 평가기간 안에 "해당 재산의 매매등의 가액"이 없는 상태가 됩니다. 이때는 제2항 단서가 적용되지 않으므로 증여 뒤 신고일 전에 오른 가격으로 거래된 같은 단지 분양권이 유사매매사례가액으로 시가가 될 수 있습니다.
분양권에 유사매매사례가액이 적용된 결정도 있습니다. 분양권을 부모에게 양도해 양도소득세 부당행위계산이 문제된 사안에서, 조세심판원은 같은 단지·같은 동에 있고 용도·분양가액·최초 고시 기준시가가 같은 다른 분양권의 거래가액을 유사재산 가액으로 보았습니다. 가격 상승기에 양도일과 거래일이 더 가까운 그 거래가액이 시가를 더 잘 반영한다고도 판단했습니다(조심 2021중4784, 2021.10.14.).
감정 시점이 평가기간 밖이라면
감정가액이 평가기간 안에 있는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다(같은 조 제2항 제2호). 증여일을 가격산정기준일로 정했더라도 평가서 작성일이 증여일 후 3개월을 넘기면 평가기간 안의 감정가액이 아닙니다. 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지 작성된 감정가액은 평가심의위원회 심의를 거쳐야 시가에 포함될 수 있으므로(같은 조 제1항 단서), 심의를 거치지 않으면 신고일까지의 유사매매사례가액이 시가로 적용됩니다. 감정은 증여일을 가격산정기준일로 하고 평가서 작성일이 증여일 후 3개월을 넘기지 않도록 일정을 잡습니다.
재감정 사유가 되는지는 검토 대상입니다
2곳 감정을 갖췄더라도 감정가액이 기준금액에 못 미치면 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰해 재감정한 가액으로 평가할 수 있습니다.
해당 재산(법 제63조제1항제1호 및 제65조제2항에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
기준금액은 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 가운데 적은 금액입니다. 오른 유사거래가는 제2항 단서로 시가에서는 제외되지만 문언상 기준금액의 "제4항에 따른 시가"에는 들어가는 것으로 읽힙니다. 그렇게 보면 그 90%가 보충적 평가액보다 낮고 감정가액이 그에 못 미칠 때 재감정 대상이 됩니다. 기준금액 이상이어도 평가심의위원회가 부적정하다고 보면 재감정할 수 있습니다. 재감정가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮으면 재감정가액을 적용하지 않습니다.
분양권의 보충적 평가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액입니다(같은 법 제61조 제3항, 같은 법 시행령 제51조 제2항). 프리미엄 상당액을 어떻게 산정하느냐에 따라 기준금액이 어느 쪽으로 정해지는지가 달라지므로 감정가액과 유사거래가의 차이가 크다면 재감정 가능성을 사안별로 검토합니다.
가정 사례로 보면
A씨가 배우자에게 수도권 아파트 분양권을 증여했다고 가정합니다.
- 증여일을 가격산정기준일로 감정기관 2곳에서 감정을 받았고 평균 프리미엄은 2억원입니다.
- 증여 두 달 뒤, 신고 전에 같은 단지·같은 평형 분양권이 프리미엄 2억5천만원에 거래되었습니다. 이 거래는 유사재산 요건을 갖춘 것으로 가정합니다.
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 2곳 감정, 기준일·평가서 작성일 모두 평가기간 안 | 감정가액(프리미엄 2억원)이 시가, 2억5천만원 거래는 적용하지 않음 |
| 감정 1곳 | 해당 재산 시가 없음, 2억5천만원 거래가 유사매매사례가액으로 적용 |
| 2곳 감정, 평가서 작성일이 증여일 후 3개월 경과 | 평가기간 안 감정가액 아님, 심의를 거치지 않으면 유사거래가 적용 |
| 2곳 감정, 그 거래가 신고일 뒤 | 신고일 뒤 거래는 유사매매사례가액 아님 |
첫째 경우에도 감정가액이 기준금액에 못 미치는지는 앞의 재감정 요건으로 따로 확인합니다. 감정 계획은 상속 부동산 감정평가 진행 순서에, 같은 단지 거래 확인은 유사매매사례가액 조회 방법에 정리했습니다. 증여받은 배우자가 입주할 때의 취득세는 분양권 증여와 수증자 취득세에서 설명합니다.
근거 법령·해석
- 상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제5항, 제61조 제3항
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항·제2항·제4항·제6항, 제51조 제2항
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항, 소득세법 제99조 제1항
- 기준-2020-법령해석재산-0170(2021.8.18.), 서면-2018-상속증여-1238(2018.6.5.)
- 조심 2019광3299(2020.4.28.), 조심 2021중4784(2021.10.14.)