공시가격으로 신고한 상속·증여세,
국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까
상가나 꼬마빌딩을 공시가격으로 신고해 상속·증여세를 냈더라도 끝이 아닙니다. 국세청은 신고 뒤에도 법정결정기한(상속은 신고기한부터 9개월, 증여는 6개월)까지 감정평가를 의뢰해 그 감정가액을 시가로 삼아 다시 과세할 수 있습니다. 다만 상속개시일(증여일)부터 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하고, 그 증명책임은 과세관청에 있습니다. 2026년 4월 대법원이 이 조건을 정리했습니다.
공시가격으로 신고했는데 세금이 늘어나는 이유
재산의 상속·증여세는 시가로 과세하는 것이 원칙입니다. 시가에는 매매가액뿐 아니라 감정가액도 포함됩니다. 시가를 알기 어려우면 공시가격 같은 보충적 평가액으로 신고합니다. 상가나 이른바 꼬마빌딩, 나대지는 아파트와 달리 비교할 매매사례가 드뭅니다. 그래서 공시가격, 즉 기준시가로 신고하는 경우가 많았습니다. 공시가격은 시가보다 낮게 잡히니 세금도 낮게 신고됩니다.
신고 뒤 감정가액으로 다시 과세할 수 있게 된 근거는 2019년 시행령 개정입니다. 상속 전후 6개월의 평가기간이 지난 뒤라도, 법정결정기한까지 이루어진 감정이라면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있게 됐습니다. 국세청은 2020년부터 이른바 꼬마빌딩 감정평가사업을 시행했습니다. 공시가격으로 낮게 신고된 고가 부동산을 골라 직접 감정을 의뢰합니다. 대상은 2025년부터 주거용 부동산까지 넓어졌습니다.
평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 감정 등이라도, 평가기준일부터 감정가액평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다. (요지)
실제로 세금이 21억원 늘어난 사건
서울의 대지 지분을 상속받은 납세자가 공시가격에 따라 약 74억원으로 평가해 상속세를 신고했습니다. 신고 8개월 뒤 서울지방국세청이 감정기관 두 곳에, 납세자도 두 곳에 감정을 맡겼습니다. 과세관청이 시가로 본 값은 네 감정가액의 평균인 약 115억원입니다. 여기에서 상속세 약 21억원이 더 과세됐습니다. 5년 넘는 다툼 끝에 2026년 4월 대법원 판결이 나왔습니다(대법원 2024두61780).
대법원이 세운 세 가지 기준
대법원은 소급감정 과세를 전면 허용하지도, 전면 금지하지도 않았습니다. 세 가지로 정리됩니다.
첫째, 과세관청이 스스로 의뢰한 소급감정으로 과세할 수 있습니다. 기존에 감정가액이 없던 재산이라도 법정결정기한까지 감정을 의뢰해 새로 만든 감정가액으로 과세할 수 있고, 고가 비주거용 부동산을 골라 감정하는 것도 조세법률주의와 조세평등주의에 어긋나지 않습니다. 공시가격 신고가 안전을 보장하지 않습니다.
둘째, 그 감정가액이 시가로 인정되려면 "가격변동의 특별한 사정이 없을 것"을 충족해야 합니다. 대법원은 이 요건을 엄격하게 봤습니다. 시간이 지나며 발생하는 일반적인 가격변동도 포함해 판단하고, 그 기간은 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 전 기간입니다. 증명책임은 과세관청에 있습니다. 이 사건에서는 개별공시지가 상승률과 지역 지가변동률에 비추어 요건이 충족되지 않았습니다. 그래서 납세자 본인이 의뢰한 감정 두 건까지 포함된 평균 감정가액인데도 시가로 인정되지 않았습니다.
셋째, 법원이 소송에서 실시하는 감정은 이 요건에 구속되지 않습니다. 시행령 규정은 처분 단계를 규율할 뿐, 법원은 그 대상이 아니기 때문입니다.
쟁점에서 이기고도 세액을 환급받지 못하는 구조
이 사건에서 납세자는 두 번째 기준에서 이겼습니다. 과세의 근거였던 감정가액 115억원이 배척됐습니다. 그런데 환급받은 세액은 약 1억원에 그쳤습니다.
항소심에서 과세관청이 법원감정을 신청했기 때문입니다. 법원이 선임한 감정인은 토지가액을 약 113억원으로 평가했고, 항소심은 이를 시가로 인정해 정당세액을 다시 계산했습니다. 과세관청 감정가액과 2%도 차이가 나지 않는 값입니다. 부과처분 취소소송에서 법원은 변론이 끝날 때까지 드러난 자료로 정당한 세액을 확정합니다. 환급받는 금액은 신고가액이 아니라 법원감정 가액을 기준으로 정해집니다. 감정가액을 다투어 이기는 것과 세액을 환급받는 것은 다릅니다.
대법원도 이 위험을 의식했습니다. 과세관청이 처분 단계의 감정절차를 제대로 거치지 않고 소송에서 법원감정을 신청해 절차적 통제를 형해화하거나, 이미 주장한 시가를 증명하는 데 필요한 범위를 크게 벗어나 유리한 자료를 새로 찾으려는 목적이라면, 법원이 그 채택 여부를 더 신중히 심리해야 한다고 했습니다. 세 번째 기준에 둔 유일한 단서입니다.
어떤 부동산이 대상이 되나
국세청은 사무처리규정에 따라 감정평가 대상을 고릅니다. 감정평가법인이 산정한 추정시가와 공시가격 등 보충적 평가액의 차이가 큰 부동산이 그 대상입니다. 공시가격이 시가보다 많이 낮은 상가, 꼬마빌딩, 나대지가 주로 해당합니다. 2025년부터는 주거용 부동산까지 대상이 넓어졌습니다. 국세청이 밝힌 4년간 실적에서 신고가액 4조 5,000억원이 감정을 거쳐 7조 7,000억원으로 다시 평가됐습니다. 다툼의 초점은 처분이 위법한지에서 시가를 얼마로 보느냐로 옮겨갔습니다.
가격산정기준일을 상속개시일로 맞춰도 끝이 아닙니다
감정평가서에는 어느 시점의 가격을 매겼는지 나타내는 가격산정기준일과 평가서를 실제로 작성한 감정가액평가서 작성일, 두 날짜가 적힙니다. 감정가액이 평가기간 안의 가액인지는 이 두 날짜로 판단합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호). 가격산정기준일을 상속개시일로 소급해 잡아도 평가서 작성일이 평가기간을 넘기면 그 감정가액은 곧바로 시가가 되지 않고, 같은 조 제1항 단서의 요건을 갖춰 평가심의위원회 심의를 거쳐야 시가에 포함됩니다.
2026년 8월 대법원 판결(대법원 2024두56641)이 이 경우를 다뤘습니다. 원심은 평가기준일(상속개시일)과 가격산정기준일이 같은 날이니 가격변동의 특별한 사정이 생길 여지가 없다고 보았습니다. 대법원은 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 요건이 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간뿐만 아니라 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간에도 충족되어야 한다고 보고 원심판결을 파기해 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 원심은 평가서 작성일까지의 사정을 종합해 그 요건이 과세관청의 증명으로 충족되었는지 다시 심리합니다. 그 감정가액이 시가인지는 환송 뒤 판결에서 정해집니다.
이 판결이 적용한 시행령은 2021년 1월 개정 전 규정이지만, 제49조 제1항 단서와 제2항 제2호의 문언은 현행(2026년 10월 1일 시행) 시행령과 같습니다. 증여재산도 같은 단서가 적용됩니다. 평가기준일은 증여일, 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지, 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다.
가공 사례로 날짜를 놓아 보면 이렇습니다. 4월 20일에 상속이 개시되어 공시가격으로 신고한 재산을 국세청이 신고 뒤에 감정했다고 하겠습니다. 감정평가서의 가격산정기준일은 상속개시일, 작성일은 이듬해 3월입니다.
| 날짜 | 가공 사례 | 의미 |
|---|---|---|
| 평가기준일 | 4월 20일 | 상속개시일, 시가를 판단하는 날 |
| 가격산정기준일 | 4월 20일 | 상속개시일로 소급해 가격을 매긴 날 |
| 평가기간 끝 | 10월 20일 | 상속개시일 후 6개월 |
| 신고기한 | 10월 31일 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 |
| 감정가액평가서 작성일 | 이듬해 3월 | 평가기간 밖, 제49조 제1항 단서 적용 |
| 법정결정기한 | 이듬해 7월 31일 | 신고기한부터 9개월 |
이 사례에서는 평가기준일과 가격산정기준일이 같은 날이라 그 사이 간격이 없습니다. 2024두56641의 원심처럼 이 구간만 보면 가격변동이 생길 여지가 없습니다. 대법원 판결에 따르면 상속개시일부터 이듬해 3월 평가서 작성일까지 11개월 가까운 기간에 가격에 영향을 준 변동이 있었는지도 보아야 합니다. 2026년 4월 판결은 그 이유로, 가격산정기준일부터 평가서 작성일까지 간격이 길면 재산의 법적·물리적 상태나 주변 환경의 변화, 자료의 일실 같은 요인이 쌓이고 감정평가자의 주관이 개입할 가능성도 커진다는 점을 들었습니다(대법원 2024두61780).
대법원이 종합해 보는 사정
판단의 중심은 그 기간에 재산가액에 유의미한 변동이 생겨 감정가액이 평가기준일 현재의 객관적 교환가치를 적정하게 반영했다고 볼 수 없는지입니다. 대법원은 다음 사정을 종합해 고려한다고 했습니다.
- 대상 부동산의 변화: 토지 분할·합병, 지목·형질 변경, 건축물 철거·멸실, 신축·개축·증축 같은 법적·물리적 상태나 이용 상황의 변화
- 규제 환경: 용도지역·지구 변경, 공법상 제한의 설정·해제
- 지역 환경: 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화, 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도
- 시간 간격: 평가기준일, 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일 사이의 간격
- 가격 지표: 비교표준지와의 상대적 가격 차이 변동, 개별공시지가 등 공시가격의 누적 변동폭과 기간별 편차, 지역 평균 지가변동률과의 괴리 정도
- 감정 자체: 다른 동종·유사 자산과의 현저한 가격 불균형, 감정평가로 가격 변동성을 보정할 수 있는지, 평가자의 주관이 개입될 위험
어느 한 요소로 결론이 정해지지는 않습니다. 2026년 7월 대법원은 특정 연도의 개별공시지가가 올랐다는 사정만으로 실제 시가가 유의미하게 올랐다고 단정한 원심을 파기했습니다(대법원 2024두67269, 매매사례가액 사안). 공시가격 상승 자료에 더해 그 변동이 실제 가치 변동과 맞는지까지 함께 봅니다.
2026년 대법원 판결 흐름
| 판결 | 선고일 | 다툰 가액 | 결론 |
|---|---|---|---|
| 2025두35499 | 2026.4.2. | 증여재산 감정가액 | 시행령 제49조 제1항 단서는 유효, 납세자 상고 기각 |
| 2024두61780 | 2026.4.30. | 과세관청 의뢰 감정가액(상속) | 과세관청 감정 의뢰는 허용, 가격변동 사정으로 감정가액은 시가 불인정, 법원감정으로 정당세액 계산 |
| 2024두54348 | 2026.5.8. | 과세관청 의뢰 감정가액(상속) | 가격변동 사정이 없었다는 증명 부족으로 감정가액은 시가 불인정, 법원감정으로 정당세액 계산 |
| 2025두30615 | 2026.5.20. | 상속 후 매매가액 | 가격변동 사정이 없었다는 증명 부족, 과세관청 상고 기각 |
| 2024두67269 | 2026.7.16. | 매매사례가액(상속) | 공시지가 상승만으로 단정할 수 없음, 과세관청 상고 받아들여 파기환송 |
| 2024두56641 | 2026.8.13. | 과세관청 의뢰 감정가액(상속) | 가격산정기준일부터 평가서 작성일까지도 심리, 납세자 상고 받아들여 파기환송 |
국세청이 신고 뒤에 감정을 의뢰하는 것 자체는 허용되고, 다툼은 그 가액이 가격변동의 특별한 사정이 없다는 요건을 갖췄는지로 모입니다. 과세관청이 이긴 판결과 진 판결이 함께 있어 결론은 사건마다 제출된 가격 자료에 따라 달라집니다. 평가기간 안에 감정을 마치는 일정은 상속 부동산 감정평가 계획에 정리했습니다.
납세자가 지금 확인할 것
- 감정 대상 가늠: 공시가격과 실제 시세의 차이가 큰 부동산이면 감정 가능성을 열어 둡니다. 신고 전에 시세를 먼저 파악합니다.
- 자기감정 시점: 스스로 감정을 받을지, 받는다면 언제 받을지 신중히 판단합니다. 2026년 4월 판결 사건에서 납세자가 국세청 감정 뒤에 대응으로 받은 감정 두 건은 과세 근거가 된 평균값에 포함됐습니다.
- 가격변동 자료: 감정 통지를 받았다면 그때부터 지가와 공시가격 변동 자료를 모읍니다. 증명책임은 과세관청에 있지만, 요건이 충족되지 않았다는 사정을 짚어 주는 것은 납세자의 몫입니다.
상담에서 확인하는 항목과 순서
확인 항목
상담에서는 감정 통지를 받은 재산마다 판결이 든 고려 요소를 실제 자료로 옮겨 확인합니다.
- 세 날짜와 간격: 상속개시일(증여일), 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일. 작성일이 평가기간 밖이면서 법정결정기한 안인지도 함께 봅니다.
- 공시가격 누적 변동: 상속개시일이 속한 연도부터 평가서 작성일까지 개별공시지가나 주택 공시가격의 연도별 변동폭과 누적 변동폭
- 지가변동률과의 괴리: 대상 부동산의 공시가격 변동과 같은 시·군·구 지가변동률의 차이
- 비교표준지: 감정평가서가 쓴 비교표준지와 대상 토지의 가격 차이가 기간 중에 달라졌는지
- 용도지역·공법상 제한: 기간 중 용도지역·지구 변경, 개발계획 고시, 공법상 제한의 설정·해제. 토지이용계획확인서와 고시문으로 확인합니다.
- 분할·합병·지목 변경·건축물 변화: 토지 분할·합병, 지목·형질 변경, 건물 철거·신축·증축, 임대 등 이용 상황의 변화. 토지대장, 등기사항증명서, 건축물대장의 변동 이력으로 확인합니다.
- 주변 거래와 가격 균형: 같은 지역 유사 부동산의 거래가액 흐름과 감정가액의 차이
- 감정평가서의 시점수정: 상속개시일로 가격을 되돌린 방법과 적용한 지가변동률, 비교 사례 선정
- 심의 절차: 평가심의위원회 심의를 거쳤는지와 그 심의 결과
진행 순서
- 감정 통지 확인: 국세청의 감정평가 실시 안내나 감정평가표를 받은 날짜를 확인하고, 신고기한부터 법정결정기한을 계산합니다.
- 세 날짜 정리: 평가기준일, 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일을 평가기간·법정결정기한과 한 표에 놓고 제49조 제1항 단서가 적용되는 감정인지 확정합니다.
- 변동 자료 수집: 공시가격, 지가변동률, 공법상 제한, 건물 변화 자료를 평가기준일부터 평가서 작성일까지 기간별로 모아 가격에 영향을 준 변동을 정리합니다.
- 의견 제출과 불복: 평가심의위원회 심의가 진행되는 단계에서 정리한 자료를 조사 담당 부서에 제출하고, 세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받으면 과세전적부심사를 청구할지 정합니다. 고지 뒤에는 이의신청·심판청구·소송 가운데 절차를 고르고, 소송에서 법원감정으로 바뀔 수 있는 세액까지 넣어 불복 실익을 계산합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 공시가격으로 신고하면 세금이 확정되나요?
A. 아닙니다. 법정결정기한까지 국세청이 감정을 받으면 시가가 감정가액으로 바뀔 수 있습니다. 특히 공시가격이 시세보다 많이 낮은 상가나 꼬마빌딩이 그렇습니다.
Q. 신고한 지 오래됐는데 지금도 감정으로 늘어날 수 있나요?
A. 법정결정기한이 지난 뒤에 만들어진 감정은 이 방법으로는 시가가 되지 않습니다. 상속은 신고기한부터 9개월, 증여는 6개월이 지났다면 이 방법으로 세금이 늘어날 위험은 없어집니다. 기한이 핵심입니다.
Q. 불복하면 낸 세금을 돌려받나요?
A. 감정가액을 다투어 이겨도, 소송에서 법원감정이 그 자리를 대신하면 환급받는 금액은 신고가액과의 차액이 아니라 법원감정 가액과의 차액입니다. 2026년 4월 판결 사건에서 그 차이는 2%에 못 미쳤습니다. 불복에 앞서 실익을 계산하셔야 합니다.
Q. 국세청 감정의 가격산정기준일이 상속개시일로 되어 있으면 다툴 여지가 없나요?
A. 아닙니다. 가격산정기준일이 상속개시일이어도 평가서 작성일이 평가기간이 지난 뒤라면, 상속개시일부터 평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명해야 합니다(대법원 2024두56641). 그 기간의 공시가격 누적 변동폭, 지역 지가변동률과의 차이, 용도지역이나 건물 상태의 변화를 기간별로 정리해 대응합니다.
Q. 공시지가가 크게 올랐다는 자료가 있으면 감정가액이 배척되나요?
A. 그 자료 하나로 결론이 정해지지는 않습니다. 대법원은 매매사례가액 사안에서 특정 연도 개별공시지가 상승만으로 실제 시가가 유의미하게 올랐다고 단정할 수 없다고 했습니다. 공시가격 변동이 실제 가치 변동과 맞는지 등을 종합해 보아야 합니다(대법원 2024두67269). 감정가액도 같은 요건으로 판단하므로 공시가격 흐름에 주변 거래가액, 비교표준지와의 가격 차이, 이용 상황 변화를 함께 놓고 봅니다.
근거 법령·판례
- 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙, 시가주의)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서(평가기간 경과 후 법정결정기한까지 감정의 시가 인정), 제49조 제2항 제2호(감정의 판단 기준일: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일), 제78조 제1항(법정결정기한: 상속 신고기한부터 9개월, 증여 6개월), 제49조의2(평가심의위원회)
- 대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결, 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결
- 대법원 2026. 5. 8. 선고 2024두54348 판결, 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결, 대법원 2026. 7. 16. 선고 2024두67269 판결, 대법원 2026. 8. 13. 선고 2024두56641 판결