부모님 땅에 집을 지으면 증여세가 나오나요? 땅 사용료(지료)와 나중에 땅을 살 때 취득세까지
부모님 땅에 집을 지어 따로 살면 땅만 공짜로 써도 증여세를 냅니다(상속세 및 증여세법 제37조, 같은 법 시행령 제27조 제1항). 다만 5년분 사용 이익이 1억원에 못 미치면 과세하지 않고, 이 기준을 땅값으로 바꾸면 약 13억 1,900만원이 됩니다. 부모님이 그 집에서 함께 사시면 처음부터 과세 대상에서 제외됩니다. 증여세를 피하려고 지료를 드리면 이번에는 부모님께 토지 임대 사업소득과 부가가치세가 과세됩니다. 나중에 그 땅을 제값에 매수해도 취득세율은 주택 세율(1~3%)이 아니라 4%입니다(지방세법 제11조 제4항).
집 짓기부터 땅 매수까지, 단계마다 세목이 바뀝니다
부모님 땅에 집을 짓겠다는 상담에서 먼저 나오는 질문은 증여세입니다. 그런데 짓는 단계, 땅을 쓰는 동안, 지료를 주고받을 때, 땅을 사 올 때마다 걸리는 세목이 따로 있습니다.
| 단계 | 세금 |
|---|---|
| 집을 지을 때 | 자녀 명의로 지으면 건물 취득세, 공사비를 부모님이 댔다면 건물 증여세도 |
| 땅을 공짜로 쓸 때 | 5년분 이익 1억원 이상이면 자녀에게 증여세 |
| 지료를 낼 때 | 증여세 대신 부모님께 종합소득세와 부가가치세 |
| 땅을 사 올 때 | 제값에 사면 취득세 4%, 세대를 나눠도 같음 |
건축비를 누가 냈는지가 첫 갈림
자녀가 자기 돈으로 짓고 자기 이름으로 사용승인을 받으면 건물은 처음부터 자녀 소유입니다. 이때 자녀가 내는 세금은 건물 취득세이고, 새로 짓는 건물은 원시취득이라 세율이 2.8%입니다(지방세법 제11조 제1항 제3호).
부모님이 공사비를 대고 자녀 이름으로 허가를 받아 완성했다면 건물을 증여한 것으로 봅니다. 증여일은 건물의 사용승인서 교부일이고, 그 전에 실제로 들어가 살았거나 임시사용승인을 받았다면 그날로 앞당겨집니다(상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제2호 가목, 재산세과-3903, 2008.11.21.). 이 건물의 취득세를 누구에게 과세하는지는 정면으로 다룬 근거가 없고 방향이 나뉩니다. 처음부터 자녀 소유로 짓기로 하고 자녀 명의로 허가·사용승인·등기까지 마쳤다면 자녀의 원시취득(2.8%)으로 볼 여지가 있습니다(대법원 2014.11.13. 선고 2014두10042). 반면 행정안전부는 건축자금을 댄 사람을 원시취득자로 보고, 다른 사람 명의로 등기하면 별도 취득세가 과세될 수 있다고 해석했습니다(지방세운영과-811, 2015.3.11.). 그래서 취득세 신고 전에 공사비 자금 흐름과 명의 약정을 함께 정리해 둡니다.
건물 증여와 아래에서 볼 땅 무상사용 이익은 따로 계산합니다. 땅 무상사용 이익이 1억원 이상이어서 과세되면, 둘 다 부모님께 받은 것이므로 10년 안의 것을 합쳐 세율을 적용합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제2항). 아버지에게 받은 것과 어머니에게 받은 것도 한 사람에게 받은 것으로 봅니다. 합산 방식은 아버지와 어머니는 증여세에서 한 사람으로 봅니다에 정리했습니다.
땅만 공짜로 써도 증여세 과세 대상
집이 자녀 이름이어도 땅이 부모님 것이면 자녀는 부모님 땅을 무상으로 쓰게 됩니다. 증여세는 이 사용 이익에 과세합니다. 건물 없이 땅만 무상으로 쓰는 경우에도 이 조문을 적용한다는 점은 시행령에 명시되어 있습니다.
타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
법 제37조제1항은 부동산 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 이를 적용한다.
증여세는 땅을 쓰는 자녀가 냅니다. 증여일은 무상 사용을 시작한 날이고, 신고기한은 그날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항). 부모님 소유의 집에 들어가 사는 경우와 부모님 명의 전세에 사는 경우의 차이는 부모가 전세보증금을 부담하고 자녀만 거주하면 증여세는 어떻게 과세될까에서 비교했습니다.
5년분 이익 1억원, 땅값 약 13억 1,900만원
땅값에 연 2%를 곱해 1년 사용료를 잡고(상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제2항), 5년분을 해마다 연 10%로 할인해 합칩니다(같은 조 제3항). 할인을 반영한 5년 합계 계수가 3.7908이라 결국 땅값 × 2% × 3.7908로 계산합니다. 이 금액이 1억원에 못 미치면 과세하지 않습니다(같은 법 시행령 제27조 제4항).
거꾸로 풀면 1억원 ÷ (2% × 3.7908)로, 땅값 약 13억 1,900만원이 기준선이 됩니다.
- 땅값 10억원: 1년 2,000만원, 5년 환산 7,581만 5,735원으로 1억원 미만이라 과세하지 않음
- 땅값 15억원: 1년 3,000만원, 5년 환산 1억 1,372만 3,603원으로 1억원 이상이라 과세
1억원은 공제액이 아니라 문턱입니다. 넘으면 1억원을 빼지 않고 1억 1,372만원 전액이 증여재산가액이 됩니다.
땅값은 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 씁니다(같은 법 시행령 제27조 제3항). 시가가 없으면 공시가격 등으로 평가하는데, 집이 들어선 뒤의 부속토지를 개별공시지가로 볼지 개별주택가격을 토지와 건물로 나눈 금액으로 볼지는 예규나 심판례로 정리된 바가 없습니다. 기준선 근처라면 두 방법으로 모두 계산해 둡니다.
5년이 지나도 계속 쓰면 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상 사용을 시작한 것으로 보고 다시 계산합니다(같은 조 제3항 후단). 처음 5년에 기준선 아래였더라도 땅값이 오르면 다음 5년에는 기준선을 넘기도 합니다.
다시 계산한 증여분끼리도 10년 합산을 적용합니다. 국세청은 2014.1.6.부터 10년 넘게 토지를 무상으로 쓴 사안에서, 2024.1.6. 증여분을 계산할 때 2014.1.6. 증여분도 10년 이내 증여재산에 들어간다고 했습니다(기준-2024-법규재산-0195, 2025.2.19.). 자녀 증여재산공제 한도는 자녀에게 10년간 증여세 없이 얼마까지 증여할 수 있나요?에 있습니다.
부모님과 그 집에서 함께 살면 제외
제37조 제1항 괄호는 "그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지"를 과세 대상에서 뺍니다. 부모님이 자녀가 지은 집에 함께 사시면 그 집이 선 땅은 무상사용 과세 대상에서 제외됩니다.
이 제외는 소유자와 실제로 함께 거주하는지로 판단하고, 세대 구성은 요건에 없습니다. 주민등록을 한 세대로 묶어 두어도 부모님이 다른 집에 사시면 이 제외를 적용받기 어렵습니다. 1층에 점포가 있는 겸용주택이면 주택 면적이 주택 외 면적보다 클 때만 전부를 주택으로 봅니다(같은 법 시행령 제27조 제7항).
부모님 땅을 담보로 대출받은 경우
집을 지으며 부모님 땅을 담보로 은행 대출을 받기도 합니다. 이것은 무상사용과 별개 조문에서 다룹니다(상속세 및 증여세법 제37조 제2항). 대출금에 적정이자율 연 4.6%를 곱한 금액에서 실제로 낸 이자를 뺀 차액이 1천만원 이상이면 과세하고, 1년 단위로 다시 계산합니다(같은 법 시행령 제27조 제5항·제6항).
- 대출 5억원, 실제 금리 연 4%: 차액 연 300만원으로 1천만원 미만이라 과세하지 않음
실제 금리가 4.6%보다 낮을수록, 대출금이 클수록 차액이 늘어납니다. 4.6%라는 이자율은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%에서 쓰는 것과 같은 율입니다.
지료를 드리면 증여세 대신 소득세와 부가가치세
땅 사용료를 정상적으로 드리면 무상사용 과세에서 제외됩니다. 국세청도 토지 사용에 대한 정상적인 대가를 토지 소유자에게 지급하면 제37조의 무상사용에 해당하지 않는다고 회신했습니다(재산세과-3903, 2008.11.21.). 계약서만 쓰고 실제로 주고받은 기록이 없으면 이 회신을 근거로 삼기 어려우므로, 매달 계좌로 송금하고 그 내역을 보관합니다.
그 대신 부모님께는 다음 세금이 과세됩니다.
- 종합소득세: 땅을 빌려주고 받는 지료는 부동산업에서 발생한 사업소득입니다(소득세법 제19조 제1항 제12호). 부모님의 다른 소득과 합쳐 종합과세합니다.
- 결손금: 비용이 지료보다 커서 손실이 나도 부동산임대업 결손금이라 다른 종합소득에서 빼지 못합니다(같은 법 제45조 제2항). 주거용 건물 임대업만 예외로 둡니다.
1주택 임대소득 비과세(소득세법 제12조 제2호 나목)와 2천만원 이하 분리과세(같은 법 제14조 제3항 제7호)는 주택임대소득에 주는 특례입니다. 땅만 빌려주고 받는 지료가 여기에 들어가는지 직접 답한 예규는 아직 없습니다. 소득세법 시행령은 보증금 계산에서 "주택부수토지만 임대하는 경우"를 주택 임대 산식에서 뺐습니다(제53조 제3항 제1호). 국세청도 주택부수토지만 임대하고 받은 보증금은 일반 부동산 임대 규정으로 계산한다고 회신했습니다(서면-2020-법령해석소득-6234, 2021.12.17.). 땅만 빌려주는 부모님이 이 특례를 적용받기는 어렵습니다. 분리과세가 적용되는 주택임대소득의 범위는 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세에서 다룹니다.
부가가치세는 주택과 그 부수토지를 함께 빌려주는 임대에 면세합니다(부가가치세법 제26조 제1항 제12호). 국세청은 주택과 분리해 토지만 임대하면 그 토지 임대용역에 과세한다고 회신했습니다(서면-2016-부가-6224, 2017.2.27.). 지방공사 땅에 개인이 집을 지어 살며 낸 대부료에도 과세한다고 했습니다(서면3팀-2180, 2007.8.1.). 부모와 자녀처럼 개인끼리 땅만 빌려주는 경우를 직접 다룬 회신은 확인되지 않지만, 이 회신들대로라면 부모님은 사업 개시일부터 20일 안에 사업자등록을 신청하고(부가가치세법 제8조 제1항) 부가가치세를 신고해야 합니다.
지료 없이 자녀가 살기만 하는 경우
소득세 부당행위계산은 사업소득 등이 있는 사람이 특수관계인과 거래해 그 소득의 세금을 부당하게 줄인 경우를 다시 계산하는 규정입니다(소득세법 제41조 제1항). 무상 제공도 여기에 들어가지만, 직계존비속이 실제로 사는 주택은 뺍니다.
특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.
단서의 대상은 '주택'입니다. 부모님이 땅만 무상으로 빌려준 경우에도 이 단서를 적용하는지는 예규·판례로 확인된 바가 없습니다. 자녀가 그 집을 세놓고 다른 곳에 산다면 실제 거주 요건부터 맞지 않습니다.
부모님 쪽 소득세와 자녀 쪽 증여세는 따로 봅니다. 법원은 부동산 소유자에게 소득세가 과세되는지와 관계없이 무상으로 쓴 사람은 증여세 과세 대상이라고 판단했습니다(서울행정법원 2023.11.2. 선고 2022구합78838).
땅만 가진 부모님의 주택 수
땅만 가진 부모님을 주택 소유자로 볼지는 세목마다 다릅니다. 취득세에서는 그 땅을 주택 수에 포함하고, 양도소득세에서는 포함하지 않습니다.
- 취득세: 주택의 부속토지만 소유해도 주택을 소유한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제1항). 부모님이 따로 주택을 취득할 때 이 땅이 주택 수에 들어가 중과 판정에 반영됩니다. 다만 시가표준액 1억원 이하인 부속토지만 가진 경우는 주택 수에서 뺍니다(같은 법 시행령 제28조의4 제6항 제5호). 주택 수 산정 전체는 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나?에 있습니다.
- 종합부동산세: 자기 집 1채와 다른 주택의 부속토지를 함께 가진 경우를 1세대 1주택자로 보는 규정을 두었습니다(종합부동산세법 제8조 제4항 제1호). 적용 조건은 내 집 1채에 다른 집 부속토지까지 있으면, 종부세 1세대 1주택자 공제를 받을 수 있나요?에서 다룹니다.
- 양도소득세: 자녀와 세대가 다르면 땅만 가진 부모님은 그 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다(상속증여세과-271, 2013.6.25.). 실제로는 부모님 집인데 건물 명의만 자녀로 해 둔 경우는 이 해석에서 제외됩니다. 자녀가 주택을 양도할 때 땅까지 비과세되는지, 부모님이 땅을 양도할 때 어떻게 과세되는지는 부모님 땅에 지은 내 집을 팔면 땅까지 비과세되나요? 건물과 땅 주인이 다른 주택의 양도세에 정리했습니다.
나중에 그 땅을 사 오면 취득세 4%
집을 지은 뒤 자녀가 부모님 땅을 취득하면 주택 유상거래 세율(1~3%)을 적용하지 않고 일반 세율 4%를 적용합니다.
주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항제8호를 적용하지 아니한다.
제1항 제8호가 주택 유상거래 세율입니다. 이 호를 적용하지 않으니 땅은 그 밖의 원인으로 인한 취득에 해당해 농지 외 1천분의 40, 곧 4%가 됩니다(같은 조 제1항 제7호 나목). 시가대로 5억원에 취득하면 취득세 본세만 2,000만원이고, 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 계산합니다. 주택 세율 구간은 주택 취득세율 완전정리에 있습니다.
괄호에 배우자와 직계존비속이 포함되어 있어, 건물 소유자 본인뿐 아니라 배우자와 직계존비속이 취득해도 같고 세대를 분리해도 4%를 피하지 못합니다. 아들이 지은 집의 땅을 며느리가 취득해도 마찬가지입니다. 이미 가진 주택의 나머지 지분을 취득하는 경우는 다르게 봅니다. 그 경우는 지분 절반을 보유한 주택, 나머지 지분을 취득하면 취득세가 어떻게 되나?를 봅니다.
이 조문은 "신축 또는 증축한 이후"의 부속토지 취득을 대상으로 합니다. 이미 지어진 주택의 건물만 취득하거나 물려받은 뒤 땅을 취득하는 경우에도 적용되는지는 예규·심판례로 정리되지 않았습니다.
매매로 인정받아야 4%
부모님 땅을 자녀가 취득하면 지방세법은 먼저 증여로 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항). 자녀의 소득이나 재산으로 대금을 치른 사실이 증명되어야 매매로 인정되어 4%를 적용합니다. 대금을 치렀더라도 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮은 가액으로 취득했다면 다시 증여 취득으로 봅니다(같은 항 제4호, 같은 법 시행령 제11조의3). 부속토지만 취득해도 이 차액은 전체 주택을 취득한 것으로 보아 계산합니다.
차액이 그 기준에 못 미쳐도 시가인정액과의 차이가 3억원 이상이거나 5% 이상이면, 과세표준을 시가인정액으로 다시 잡는 부당행위계산 규정도 있습니다(같은 법 제10조의3 제2항, 같은 법 시행령 제18조의2). 증여세에서도 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정하고, 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되어야 이 추정에서 제외됩니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항·제3항 제5호). 가족 간 저가 매매의 문턱은 가족 간에 저가로 거래하면 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다에 정리했습니다.
땅을 증여받으면 3.5% 또는 12%
땅을 매수하지 않고 증여로 받으면 제11조 제4항 대신 무상취득 세율 3.5%가 원칙입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 다만 조정대상지역에서 전체 주택의 시가표준액이 3억원 이상이면 부속토지만 받아도 12%입니다(같은 법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항).
부모님 세대가 1세대 1주택이면 3.5%가 적용됩니다. 1세대 1주택 여부는 증여하는 부모님 세대를 기준으로 판단하고, 받는 자녀의 주택 수는 따지지 않습니다. 부모님이 사시는 집이 따로 있으면 이 땅까지 더해 2주택이 됩니다. 앞에서 본 1억원 이하 부속토지 제외는 매매로 취득할 때의 산정 방법이라, 증여에서는 이 땅도 주택 수에 들어갑니다. 중과 요건은 조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?에, 과세표준 잡는 법은 부동산을 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 과세하나요?에 있습니다.
무상사용 증여세를 이미 냈다면 땅 주인이 바뀔 때 경정청구도 함께 확인합니다. 무상사용 기간 중에 자녀가 그 땅을 상속·증여받거나, 부모님이 땅을 양도하거나 돌아가시면 그 사유가 발생한 날부터 3개월 안에 결정이나 경정을 청구해 남은 기간분을 바로잡습니다(상속세 및 증여세법 제79조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제81조 제6항). 자녀가 땅을 매수하면 부모님은 땅을 양도한 것이므로 여기에 들어가고, 청구기한이 3개월로 짧아 사유 발생일을 기록해 둡니다.
자주 하는 오해
- "집은 내 이름이니 증여세와 상관없다": 땅만 무상으로 써도 과세합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제1항).
- "1억원까지는 빼 준다": 1억원은 문턱이라 넘으면 전액이 증여재산가액이 됩니다.
- "주민등록만 합치면 된다": 조문은 소유자와 함께 거주하는 주택을 뺍니다.
- "세대를 나누면 땅 살 때 주택 세율이다": 배우자와 직계존비속이 사도 4%를 냅니다.
- "땅은 증여로 받으면 3.5%다": 조정대상지역에서 전체 주택 시가표준액이 3억원 이상이고 부모님이 1세대 1주택이 아니면 12%입니다.
- "지료를 드리면 세금이 없다": 부모님께 종합소득세와 부가가치세가 과세됩니다.
확인할 것
- 땅을 쓰기 시작한 날: 공사 착공일, 사용승인일, 입주일을 서류로 남겨 둡니다. 증여일과 5년 주기가 여기서 정해집니다.
- 땅값: 시가가 있는지, 공시가격이면 어떤 방식으로 잡는지 정합니다. 13억 1,900만원 근처면 두 방식으로 모두 계산합니다.
- 함께 사는지: 부모님의 실제 주소와 생활 근거를 확인합니다.
- 건축비 출처: 자녀 자금인지 부모님 돈인지 가립니다. 부모님 돈이면 건물 증여세가 나오고, 땅 무상사용 이익도 1억원 이상이어서 과세되면 둘을 10년 합산합니다.
- 담보 대출: 부모님 땅이 담보로 잡혔는지, 실제 금리가 몇 %인지 대출 서류와 대조합니다.
- 지료: 계약서, 계좌 송금 기록, 부모님 사업자등록과 부가가치세 신고를 맞춥니다.
- 땅 매수 계획: 매매가격이 시가인정액에 맞는지, 자녀 소득이나 재산으로 대금을 치를 수 있는지부터 확인합니다. 그다음 4% 취득세와 부모님 양도소득세를 함께 계산합니다. 4%가 되는 땅에 다주택 중과가 겹치는지는 정한 결정례가 없습니다.
- 땅 증여 계획: 조정대상지역인지, 전체 주택의 시가표준액이 3억원 이상인지, 부모님 세대가 이 땅 말고 주택을 더 가졌는지 확인합니다.
- 2026년 세제개편안: 상속세 및 증여세법 제37조와 지방세법 제11조 제4항은 개정 대상에 포함되지 않았습니다. 소득세법에는 1주택 임대소득 비과세(제12조 제2호 나목)를 거주자로 한정해 비거주자를 제외하는 개정안(2027.1.1. 이후 개시하는 과세기간분부터)과, 비주거용 부동산임대업 결손금을 주거용 건물 임대소득에서도 공제하지 않는다고 명확히 하는 개정안(제45조)이 나와 있습니다. 둘 다 입법 전입니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여), 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정), 제47조 제2항(10년 합산), 제68조 제1항(증여세 신고기한), 제79조 제2항 제1호(경정 등의 청구 특례)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제2호 가목(신축 건물 증여시기), 제27조(무상사용 이익 계산·기준금액 1억원·담보 이익 1천만원), 제81조 제6항(경정청구 사유)
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제2항·제3항(연 2%, 연 10% 환산)
- 소득세법 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호, 제19조 제1항 제12호, 제41조 제1항, 제45조 제2항
- 소득세법 시행령 제53조 제3항 제1호, 제98조 제2항 제2호
- 부가가치세법 제8조 제1항(사업자등록 신청기한), 제26조 제1항 제12호
- 지방세법 제7조 제11항, 제10조의3 제2항, 제11조 제1항 제2호·제3호·제7호 나목·제8호, 제11조 제4항, 제13조의2 제1항·제2항
- 지방세법 시행령 제11조의3, 제18조의2, 제28조의4 제6항 제5호, 제28조의6 제1항
- 종합부동산세법 제8조 제4항 제1호
- 재산세과-3903(2008.11.21.) · 기준-2024-법규재산-0195(2025.2.19.) · 서면-2020-법령해석소득-6234(2021.12.17.) · 서면-2016-부가-6224(2017.2.27.) · 서면3팀-2180(2007.8.1.) · 상속증여세과-271(2013.6.25.) · 지방세운영과-811(2015.3.11.)
- 대법원 2014.11.13. 선고 2014두10042 · 서울행정법원 2023.11.2. 선고 2022구합78838
자주 묻는 질문
Q. 땅값이 10억원 정도인데 증여세 신고를 해야 하나요?
A. 지금 땅값이면 5년 환산 이익이 7,581만원 정도라 1억원에 못 미쳐 과세하지 않습니다. 다만 5년이 지나면 그때 땅값으로 다시 계산합니다. 공시가격이 오르거나 시가가 확인되면 다음 5년에서 기준선을 넘기도 하니, 5년마다 땅값을 다시 확인합니다.
Q. 무상사용 증여세를 낸 뒤 그 땅을 증여받았습니다. 이미 낸 세금은 어떻게 되나요?
A. 무상사용 기간 중에 그 땅을 증여받았다면 증여받은 날부터 3개월 안에 경정을 청구해 남은 기간분을 바로잡습니다(상속세 및 증여세법 제79조 제2항 제1호). 땅 증여분은 증여세와 취득세를 각각 냅니다. 취득세는 무상취득 3.5%가 원칙이지만, 조정대상지역에서 전체 주택의 시가표준액이 3억원 이상이고 부모님 세대가 1세대 1주택이 아니면 12%입니다(지방세법 제13조의2 제2항).
Q. 세대를 분리한 아들이 땅을 사면 주택 세율(1~3%)이 적용되나요?
A. 적용되지 않습니다. 지방세법 제11조 제4항은 건물 소유자에 배우자와 직계존비속을 포함시켜 두었기 때문에 세대를 나눠도 4%입니다. 세대를 분리했는지는 이 조문 적용에 영향을 주지 않습니다.