자금조달계획서 소명 요청받았을 때, 단계별 대응

소명 요청은 두 경로로 옵니다

안내문을 받으면 보낸 곳부터 확인합니다. 보내는 주체에 따라 목적과 준비할 서류가 다릅니다.

첫째는 신고관청(시군구청)⁠과 한국부동산원입니다. 부동산 거래신고 내용이 맞는지 확인합니다.

둘째는 국세청입니다. 취득자금을 스스로 마련했는지, 증여받은 것은 아닌지 보는 자금출처조사입니다.

두 경로는 연결되어 있습니다

두 경로를 따로 보면 안 됩니다. 거래신고 검증에서 증여가 의심되면, 그 결과가 국세청으로 통보⁠됩니다. 위 제6⁠조가 정한 그대로입니다. 신고관청의 소명 단계에서 문제가 드러나면 그대로 국세청 자금출처조사로 이어집니다.

그래서 신고관청이 보낸 안내문이라고 가볍게 볼 수 없습니다. 소명이 부족하면 조사로 이어지고, 조사에 들어가면 그 주택 한 채로 끝나지 않습니다.

소명 요청을 받으면, 이렇게 대응합니다

발신기관과 요구 자료, 기한부터 확인합니다

안내문에 보낸 곳(신고관청⁠·⁠한국부동산원⁠·⁠세무서), 요구하는 자료, 제출 기한이 적혀 있습니다. 이 세 가지를 먼저 정리합니다. 보낸 곳에 따라 준비물이 달라지기 때문입니다.

자금 흐름을 항목별로 증빙합니다

계획서에 적은 자금마다 근거를 맞춥니다.

• 예금⁠·⁠현금: 계좌 이체 내역, 잔액증명서
• 대출: 주택담보대출⁠·⁠신용대출 약정서, 금융거래확인서
• 전세 승계: 임대차계약서, 보증금 이체 내역
• 증여받은 자금: 증여세 신고서, 납부 영수증
• 가족에게 빌린 돈: 차용증과 실제 이자⁠·⁠원금 상환 내역

소명은 계획서 금액과 계좌 흐름이 맞아떨어지는가⁠로 판단합니다. 숫자만 적고 흐름이 없으면 소명으로 인정받기 어렵습니다.

기한 안에 제출하고, 부족하면 연장을 요청합니다

기한을 넘기면 불리합니다. 자료를 다 모으지 못했다면 무응답으로 두지 말고, 사유를 밝혀 기한 연장을 요청합니다.

미소명분이 남지 않게 100%⁠를 채웁니다

가장 중요한 원칙입니다. "80%⁠만 소명하면 된다"는 말이 돌지만, 미소명 금액이 조금이라도 남으면 사실상 자금출처조사를 각오⁠해야 합니다. 취득가액을 전부 소명한다는 목표로 보강해야 합니다. 배제기준과 소명 비율의 자세한 설명은 자금조달계획서 완전정리⁠에 정리해 두었습니다.

하지 말아야 할 것

대응 과정에서 오히려 불리해지는 행동이 있습니다.

• 허위 차용증을 만들거나 자금 흐름을 사후에 꿰맞추는 일: 조사에서 드러나면 가산세까지 부과됩니다.
• 무응답: 자료 제출 요구에 응하지 않으면 조사가 깊어지고, 거래신고 위반으로 제재를 받습니다.

매도인에게 자료 제출 요청이 왔다면

거래신고 내용 확인 요청은 매수인에게만 오지 않습니다. 법은 자료 제출을 요구받는 사람을 거래당사자 또는 개업공인중개사⁠로 정하고 있어, 대금을 받은 매도인⁠도 요청 대상입니다. 요청을 받았다는 사실만으로 매도인에게 문제가 있다는 뜻은 아닙니다. 신고된 거래가액과 대금이 실제로 오갔는지를 거래의 양쪽에서 맞춰 보는 절차입니다.

매도인이 준비할 자료는 다음과 같습니다. 요청 공문에 적힌 자료의 범위와 제출기한을 먼저 확인하고, 그 범위 안에서 제출합니다.

• 매매계약서 사본
• 계약금⁠·⁠중도금⁠·⁠잔금을 받은 통장 사본이나 입금표
• 받은 대금을 예금으로 두지 않고 다른 곳에 쓴 경우 그 지출을 증명하는 자료(예: 다른 주택 잔금 이체 내역, 대출 상환 내역)

매도인은 받은 금액을 그대로 보여 주면 됩니다. 매수인이 그 돈을 어디서 마련했는지는 매수인이 소명할 부분⁠이고, 매도인이 대신 설명할 의무는 없습니다.

자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 과태료가 따릅니다. 거래대금 지급을 증명하는 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 3⁠천만원 이하⁠, 그 밖의 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 500⁠만원 이하입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28⁠조 제1⁠항 제3⁠호, 제2⁠항 제4⁠호).

매도인에게 세무상 남는 일은 양도세 신고입니다. 거래신고 가액과 양도소득세 신고 가액, 통장에 들어온 대금이 서로 같아야 합니다. 매수인이 가족 등 특수관계인이고 시가보다 낮게 거래했다면 매도인의 양도세도 따로 따져야 하므로 특수관계인 저가 양도⁠에서 확인합니다.

가족에게 빌린 돈이 섞여 있다면

소명에서 가족 차입금은 특히 주의할 항목입니다. 기준이 되는 이자율이 있습니다.

무이자로 빌린 원금이 약 2⁠억1,700⁠만원⁠까지는 이자 이익이 연 1⁠천만원에 못 미쳐 증여세가 없습니다. 다만 차용증과 함께 실제 이자⁠·⁠원금 상환이 오가야 차입으로 인정됩니다. 서류만 있고 돈이 오가지 않으면, 국세청은 차입이 아니라 증여로 봅니다. 차용증 작성과 인정 요건은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%⁠에, 이자 계산은 가족 차용 이자 계산기⁠에 정리했습니다.

가장 확실한 대응은 '계약 전'에 있습니다

소명은 안내문을 받고 시작하면 이미 늦습니다. 계약 전에 자금 규모와 출처를 맞춰 두고, 증빙을 미리 모아 두면 안내문이 와도 그대로 제출하면 됩니다. 자금 구성이 복잡하거나 가족 자금이 섞여 있다면, 계약 전에 점검을 받아 둡니다.

놓치기 쉬운 지점

• 신고관청 소명은 세무조사와 별개라 가볍다고 오해할 수 있습니다. 거래신고 검증에서 증여가 의심되면 국세청에 통보되어 자금출처조사로 이어집니다. 두 경로는 연결돼 있습니다.
• 80%⁠만 소명하면 된다고 생각할 수 있습니다. 미소명 금액이 조금이라도 남으면 사실상 자금출처조사를 각오해야 합니다. 취득가액 전부를 소명한다는 목표로 채워야 합니다.
• 차용증만 있으면 된다고 생각할 수 있습니다. 가족 차입은 차용증과 함께 실제 이자⁠·⁠원금 상환이 오가야 차입으로 인정됩니다.
• 기한을 못 맞추면 무응답해도 된다고 오해합니다. 무응답은 조사를 깊게 만들고 제재로 이어집니다. 자료가 부족하면 사유를 밝혀 기한 연장을 요청합니다.

근거 법령

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6⁠조 (신고 내용 자료제출 요구, 다른 법률 위반 판단 시 관계 행정기관 통보)
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6⁠조 (거래당사자에게 요구하는 자료, 서면 요구)
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28⁠조 제1⁠항 제3⁠호, 제2⁠항 제4⁠호 (자료 미제출⁠·⁠거짓 제출 과태료)
• 상속세 및 증여세법 시행령 제31⁠조의4 (금전 무상⁠·⁠저리 대출에 따른 이익의 증여, 적정 이자율 연 4.6%, 1⁠천만원 미만 제외)

자주 묻는 질문