가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%

가족 차입이 소명에서 가장 까다롭습니다

자금조달계획서 소명에서 국세청이 가장 꼼꼼히 보는 항목이 가족 차입금입니다. 남에게 빌린 돈은 대출 서류가 분명하지만, 가족 사이는 그냥 준 돈인지 빌린 돈인지 경계가 흐릿하기 때문입니다. 그래서 가족 차입은 처음부터 '빌린 돈'으로 보이게 만들어야 합니다.

무이자로 빌려도 증여세가 과세될 수 있습니다

가족에게 무이자나 낮은 이자로 빌리면, 덜 낸 이자만큼을 증여로 봅니다.

현행 적정 이자율은 연 4.6%⁠입니다(상속세 및 증여세법 시행규칙 제10⁠조의5, 법인세법 시행규칙 제43⁠조 제2⁠항).

계산은 간단합니다. 원금 × 4.6%⁠가 증여로 보는 이익이고, 이 이익이 연 1⁠천만원 미만⁠이면 세금이 없습니다(가족 차용 이자 계산기⁠로 바로 계산해 볼 수 있습니다). 거꾸로 풀면 무이자로 빌린 원금이 약 2⁠억1,739⁠만원⁠까지는 이익이 1⁠천만원에 못 미쳐 증여세가 없습니다.

다만 여기엔 절벽⁠이 있습니다. 원금이 약 2⁠억1,739⁠만원을 넘으면, 넘는 부분만이 아니라 원금 전체에 4.6%⁠를 곱한 금액⁠이 그해 증여이익이 됩니다. 예를 들어 3⁠억원을 무이자로 빌리면 증여이익은 (3⁠억−2⁠억1,739⁠만원)⁠이 아니라 3⁠억 × 4.6% = 1,380⁠만원 전액⁠입니다. 게다가 이 계산은 1⁠년 단위라, 오래 빌리면 해마다 다시 계산됩니다.

이 계산은 돈이 실제로 자녀 계좌로 이전된 경우입니다. 부모가 자기 명의로 전세계약을 맺고 보증금을 임대인에게 직접 지급했다면 조세심판원은 금전 대여로 보지 않고 부동산 임대용역을 무상으로 제공한 것으로 판단했습니다(부모가 대신 얻어준 전세⁠).

차용증만으로는 부족합니다

차용증을 써 뒀다고 끝이 아닙니다. 그 내용대로 이자와 원금이 실제 계좌로 오가야 차입으로 인정됩니다. 서류만 있고 돈이 움직이지 않으면 국세청은 증여로 봅니다.

반대도 성립합니다. 형식이 조금 부실해도 실제 상환이 통장으로 확인⁠되면 차입으로 인정된 사례가 있습니다. 배우자 차용, 증여 추정을 벗어난 경정 사례⁠와 증여세가 취소된 이유⁠에 정리해 두었습니다. 결국 서류의 형식보다 실제 자금 흐름⁠이 판정을 가릅니다.

차용증, 이렇게 씁니다

차용증에는 작성일, 빌린 금액, 이자율, 상환기일, 상환 방법을 담습니다. 우체국 내용증명이나 공증으로 확정일자를 남겨 작성 시점을 분명히 해 둡니다.

다만 확정일자와 공증은 꼭 필요한 것도, 그 자체로 충분한 것도 아닙니다⁠. 확정일자와 공증을 받아 뒀더라도 차용증대로 이자와 원금이 실제로 상환되지 않으면 소용이 없습니다⁠. 반대로 확정일자와 공증이 없더라도, 차용증에 따른 이자⁠·⁠원금 상환이 계좌로 확인되면 차입으로 판단하는 주된 자료⁠가 됩니다.

결국 판정을 가르는 것은 서류가 아니라 계좌를 통한 실제 상환⁠입니다. 무이자 구간이라 이자를 주지 않더라도, 원금 상환만큼은 정한 대로 이뤄져야 합니다.

자금조달계획서 소명 전반은 자금조달계획서 소명 요청받았을 때, 단계별 대응⁠에 단계별로 정리해 두었습니다.

두 번에 나눠 받으면, 1⁠년 안의 이익을 합산합니다

계약금 전에 한 번, 잔금 전에 한 번처럼 가족에게 빌린 돈을 나눠 받기도 합니다. 이때 증여로 보는 이익은 대출받은 날마다 따로 계산⁠합니다. 상증법 시행령이 여러 차례 나누어 대부받은 경우 각각의 대출받은 날을 기준으로 계산하도록 정하고 있기 때문입니다.

기준금액 1⁠천만원은 건별로 판단하지 않습니다. 같은 거래가 1⁠년 안에 있으면 각 이익을 합산해서 1⁠천만원 이상인지 판단⁠합니다.

아버지에게 무이자로 두 번 나눠 받은 가공 사례입니다. 두 번 모두 1⁠년 안에 받았다고 보고 계산했습니다.

두 번째 사례는 2⁠억5⁠천만원을 한 번에 빌린 경우와 금액이 같습니다(2⁠억5⁠천만원 × 4.6% = 1,150⁠만원). 각각은 1⁠천만원에 못 미쳐도, 1⁠년 안에 나눠 받은 이익을 합산하면 절벽 규칙이 그대로 적용⁠됩니다.

1⁠년이 지나면 대출일마다 1⁠년이 되는 날의 다음 날에 새로 빌린 것으로 보아 다시 계산합니다. 대출기간을 정하지 않았으면 대출기간을 1⁠년으로 봅니다(상증법 제41⁠조의4 제2⁠항).

차용증 날짜와 금액은 이체 내역과 맞춥니다

세법은 차용증 양식을 정해 두지 않았습니다. 한 장에 회차별 지급일과 금액을 적든, 회차마다 따로 작성하든 차용증의 날짜⁠·⁠금액이 계좌 이체 내역과 일치⁠해야 합니다. 자금조달계획서에 적는 차입금도 같은 금액이므로, 소명 요청을 받으면 계획서 금액, 차용증, 이체 내역을 회차별로 대조해 제출합니다. 계획서의 자금 항목은 자금조달계획서 완전정리⁠에 정리해 두었습니다.

원금 상환을 잔금 뒤로 미루는 특약

원금 상환을 잔금 이후부터 시작한다는 특약을 금지하는 조문은 없습니다. 국세청은 금전소비대차인지를 계약, 이자 지급 사실, 차입과 상환 내역, 자금출처와 사용처를 종합해 판단합니다(서면-2016-상속증여-4687, 2018.6.21.). 그래서 특약 문구보다 특약에서 정한 날부터 상환 이체가 실제로 이어지는지⁠가 판단 자료가 됩니다.

현금으로 갚았다며 현금수령증을 낸 사안이 있습니다. 처분청은 그 수령증을 상환의 객관적 증빙으로 보지 않고, 갚았다고 주장한 금액의 이자 상당액까지 증여재산가액에 포함했습니다. 조세심판원은 수령증이 사후에 작성된 것으로 보이는 점 등을 들어 그 처분을 유지했습니다(조심 2021⁠전0495). 상환 이체 기록에는 출금 계좌도 남으므로, 갚은 돈이 차입자 본인의 소득에서 나왔는지도 같은 기록으로 확인됩니다.

상환을 늦추는 특약을 두어도 증여로 보는 이익은 돈을 받은 날을 기준으로 계산합니다. 거치 기간이 1⁠년을 넘으면 원금이 그대로인 채로 다음 해 계산이 다시 이뤄집니다.

놓치기 쉬운 지점

• 약 2⁠억1,739⁠만원을 넘으면 넘는 부분만 과세된다고 생각할 수 있습니다. 한도를 넘으면 초과분이 아니라 원금 전체에 4.6%⁠를 곱한 금액이 그해 증여이익이 됩니다(절벽).
• 차용증만 잘 쓰면 된다고 생각할 수 있습니다. 차용증 내용대로 이자⁠·⁠원금이 실제 계좌로 오가야 차입으로 인정됩니다. 서류만 있고 돈이 안 움직이면 증여로 봅니다.
• 공증⁠·⁠확정일자를 받으면 끝이라고 오해할 수 있습니다. 공증이 있어도 실제 상환이 없으면 소용없고, 없더라도 계좌 상환 내역이 차입을 판단하는 주된 자료가 됩니다. 판정을 가르는 건 서류가 아니라 실제 상환입니다.
• 한 번 계산하면 끝이라고 오해할 수 있습니다. 증여이익 계산은 1⁠년 단위라, 오래 빌리면 해마다 다시 계산됩니다.

근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제41⁠조의4 (금전 무상⁠·⁠저리 대출에 따른 이익의 증여, 대출기간 1⁠년)
• 상속세 및 증여세법 시행령 제31⁠조의4 제1⁠항⁠·⁠제2⁠항 (적정 이자율, 기준금액 1⁠천만원)
• 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10⁠조의5, 법인세법 시행규칙 제43⁠조 제2⁠항 (적정 이자율 연 4.6%)

자주 묻는 질문