가족끼리 싸게 거래한 값도 유사매매사례가액이 될까

유사매매사례가액은 같은 단지에서 비슷한 집이 팔린 값을 내 집의 시가로 삼는 방법입니다. 그런데 그 팔린 값이 가족 사이에 시세를 벗어나 오간 값이라면, 시장에서 형성된 값이 아닙니다. 세법은 이런 거래를 시가에서 걸러냅니다.

특수관계인 거래를 빼는 이유

시가는 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래되어 정상적으로 형성된 값을 말합니다⁠(상증법 §60②). 부모가 자식에게 시세보다 훨씬 싸게 넘긴 값은 이 정의에 맞지 않습니다. 그래서 매매사례가액 규정에 단서가 붙어 있습니다.

취득세도 똑같습니다. 시가인정액을 매매사례가액으로 정할 때, 특수관계인 거래로 값이 부당하면 뺍니다.

특수관계인 거래는 무조건 빠지나

아닙니다. 조문을 다시 보면 "특수관계인과의 거래"로 끝나지 않습니다. 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우⁠라는 요건이 붙어 있습니다. 가족 사이 거래여도 그 값이 시세와 크게 다르지 않다면 시가로 인정될 여지가 있습니다. 반대로 특수관계가 아니어도 값이 비정상이면 다툼의 대상이 됩니다. 핵심은 관계가 아니라 값의 부당성⁠입니다.

유사매매사례가액에도 그대로 적용된다

내 집에 직접 매매가 없으면, 같은 단지에서 면적⁠·⁠위치⁠·⁠용도⁠·⁠기준시가가 비슷한 다른 집의 거래가액을 시가로 씁니다. 이게 유사매매사례가액입니다⁠(상증령 §49④). 이때 쓰는 값도 §49① 각 호의 가액입니다. 그러니 조문 구조상 그 유사한 집의 거래가 특수관계인 사이의 부당한 거래라면 그 값도 시가에서 빠집니다⁠. 옆집이 가족끼리 싸게 넘긴 값을 내 집 시가로 끌어올 수는 없습니다.

특수관계인은 어디까지인가

특수관계인은 가족만이 아닙니다. 상증세법 시행령은 세 갈래로 정합니다⁠(상증령 §2⁠의2). 배우자⁠·⁠직계존비속 같은 친족관계, 사용인처럼 경제적으로 얽힌 관계, 회사와 지배주주 같은 경영지배관계입니다. 취득세는 소득세법 제101⁠조 제1⁠항이나 법인세법의 특수관계인을 끌어다 씁니다⁠(지방세령 §14①1⁠호 단서). 누가 특수관계인인지는 사안마다 따져야 하니, 거래 상대가 애매하면 확인이 필요합니다.

직거래와는 다른 이야기다

여기서 하나 구분해 둘 게 있습니다. 중개사를 거치지 않은 직거래⁠와 특수관계인 거래⁠는 다릅니다. 직거래라는 사실만으로 시가에서 빠지지는 않습니다. 중개를 안 거쳤어도 정상적인 값이면 시가가 될 수 있습니다. 반대로 중개를 거쳤어도 특수관계인 사이의 부당한 값이면 빠집니다. 빼는 기준은 누구를 거쳤나가 아니라 값이 정상인가⁠입니다.

자주 하는 오해

정리하면

특수관계인과의 거래가 객관적으로 부당하다고 인정되면 그 거래가액은 시가에서 제외됩니다⁠(상증령 §49①1⁠호 단서 가목). 이 제외는 내 집의 직접 매매뿐 아니라 유사매매사례가액에도 함께 적용되고⁠(상증령 §49④), 취득세 시가인정액에도 같은 규정이 있습니다⁠(지방세령 §14①1⁠호 단서). 관계가 있다는 사실만으로 자동으로 빠지는 것은 아니고, 값이 부당해야 빠집니다. 그러니 유사매매사례가액을 찾을 때는 그 거래가 시장에서 형성된 정상적인 값인지, 가족 사이에 시세를 벗어나 오간 값인지부터 확인하셔야 합니다. 값이 이상하게 낮거나 높은 거래가 섞여 있다면, 그 하나 때문에 시가가 흔들릴 수 있습니다. 세목⁠·⁠소재지별로 잡히는 유사매매사례가액은 유사매매사례가액 조회⁠에서 확인해 보시고, 미심쩍은 거래가 섞여 있으면 등기부⁠·⁠거래경위를 함께 살펴보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문