가족 간 저가 거래가액도 유사매매사례가액이 될까?
Q. 우리 아파트 유사매매사례가액을 찾다 보니 같은 단지에서 시세보다 한참 싸게 거래된 건이 있었습니다. 알고 보니 부모와 자식 사이 거래였습니다. 이 값도 시가로 잡히나요?
그 거래가 객관적으로 부당하다고 인정되면 시가에서 제외됩니다. 상증세법 시행령은 매매사실이 있으면 그 거래가액을 시가로 보되, 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당한 경우는 제외한다고 정합니다(상증령 §49①1호 단서 가목). 유사매매사례가액도 이 규정을 그대로 따르고, 취득세 시가인정액에도 같은 단서가 있습니다(지방세령 §14①1호 단서). 다만 특수관계인 거래라고 해서 무조건 제외되지는 않습니다. 값이 부당해야 제외됩니다.
유사매매사례가액은 같은 단지에서 비슷한 주택이 거래된 가액을 평가 대상 주택의 시가로 삼는 방법입니다. 그런데 그 거래가액이 가족 사이에 시세를 벗어나 오간 값이라면, 시장에서 형성된 값이 아닙니다. 세법은 이런 거래를 시가에서 걸러냅니다.
특수관계인 거래를 제외하는 이유
시가는 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래되어 정상적으로 형성된 값을 말합니다(상증법 §60②). 부모가 자식에게 시세보다 훨씬 낮은 가액으로 양도한 값은 이 정의에 맞지 않습니다. 그래서 매매사례가액 규정에 단서를 두고 있습니다.
해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
취득세도 똑같습니다. 시가인정액을 매매사례가액으로 정할 때, 특수관계인 거래로 값이 부당하면 제외합니다.
취득한 부동산등의 매매사실이 있는 경우: 그 거래가액. 다만, 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」에 따른 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다.
특수관계인 거래는 무조건 제외되나
아닙니다. 조문을 다시 보면 "특수관계인과의 거래"로 끝나지 않습니다. 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우라는 요건이 함께 있습니다. 가족 사이 거래여도 그 값이 시세와 크게 다르지 않다면 시가로 인정될 여지가 있습니다. 반대로 특수관계가 아니어도 값이 비정상이면 다툼의 대상이 됩니다. 관계가 아니라 값의 부당성으로 판단합니다.
유사매매사례가액에도 그대로 적용된다
평가 대상 주택에 직접 매매가 없으면, 같은 단지에서 면적·위치·용도·기준시가가 비슷한 다른 주택의 거래가액을 시가로 씁니다. 이것이 유사매매사례가액입니다(상증령 §49④). 이때 쓰는 값도 §49① 각 호의 가액입니다. 그러니 조문 구조상 그 유사한 주택의 거래가 특수관계인 사이의 부당한 거래라면 그 값도 시가에서 제외됩니다. 옆집이 가족끼리 저가로 양도한 값을 평가 대상 주택의 시가로 가져올 수는 없습니다.
| 구분 | 내용 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 매매사례가액 원칙 | 해당 재산의 매매가 있으면 그 거래가액을 시가로 | 상증령 §49①1호 본문 |
| 제외 사유 | 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 | 상증령 §49①1호 단서 가목 |
| 유사매매사례가액 | 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 유사한 다른 재산의 §49① 각 호 가액을 시가로 | 상증령 §49④ |
| 취득세 시가인정액 | 특수관계인 거래로 거래가액이 객관적으로 부당하면 제외 | 지방세령 §14①1호 단서 |
| 특수관계인 범위 | 친족관계, 경제적 연관관계, 경영지배관계 | 상증령 §2의2 |
특수관계인은 어디까지인가
특수관계인은 가족만이 아닙니다. 상증세법 시행령은 세 갈래로 정합니다(상증령 §2의2). 배우자·직계존비속 같은 친족관계, 사용인처럼 경제적으로 얽힌 관계, 회사와 지배주주 같은 경영지배관계입니다. 취득세는 소득세법 제101조 제1항이나 법인세법에 따른 특수관계인을 기준으로 합니다(지방세령 §14①1호 단서). 누가 특수관계인인지는 사안마다 따져야 하니, 거래 상대가 애매하면 확인이 필요합니다.
직거래와는 다른 이야기다
여기서 하나 구분해 둘 것이 있습니다. 중개사를 거치지 않은 직거래와 특수관계인 거래는 다릅니다. 직거래라는 사실만으로 시가에서 제외되지는 않습니다. 중개를 안 거쳤어도 정상적인 값이면 시가가 될 수 있습니다. 반대로 중개를 거쳤어도 특수관계인 사이의 부당한 값이면 제외됩니다. 제외 기준은 누구를 거쳤나가 아니라 값이 정상인가입니다.
자주 하는 오해
| 오해 | 실제 |
|---|---|
| 가족 간 거래는 무조건 시가에서 빠진다 | 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정될 때 제외된다(상증령 §49①1호 단서 가목) |
| 특수관계인은 배우자와 직계가족만이다 | 친족·경제적 연관·경영지배 관계를 포함한다(상증령 §2의2) |
| 유사매매사례가액에는 이 제외가 적용되지 않는다 | 유사매매사례가액도 §49① 각 호의 가액이므로 제외 단서가 함께 적용된다(상증령 §49④) |
| 취득세에는 이런 규정이 없다 | 취득세 시가인정액에도 같은 단서가 있다(지방세령 §14①1호 단서) |
| 직거래면 시가로 못 쓴다 | 직거래 여부가 아니라 값의 부당성으로 판단한다 |
정리하면
특수관계인과의 거래가 객관적으로 부당하다고 인정되면 그 거래가액은 시가에서 제외됩니다(상증령 §49①1호 단서 가목). 이 제외는 해당 주택의 직접 매매뿐 아니라 유사매매사례가액에도 함께 적용되고(상증령 §49④), 취득세 시가인정액에도 같은 규정이 있습니다(지방세령 §14①1호 단서). 관계가 있다는 사실만으로 자동으로 제외되는 것은 아니고, 값이 부당해야 제외됩니다. 그러니 유사매매사례가액을 찾을 때는 그 거래가 시장에서 형성된 정상적인 값인지, 가족 사이에 시세를 벗어나 오간 값인지부터 확인하셔야 합니다. 값이 이상하게 낮거나 높은 거래가 섞여 있다면, 그 하나 때문에 시가가 흔들릴 수 있습니다. 세목·소재지별로 잡히는 유사매매사례가액은 유사매매사례가액 조회에서 확인할 수 있고, 미심쩍은 거래가 섞여 있으면 등기부·거래경위를 함께 살펴봐야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 가족끼리 거래한 값이면 유사매매사례가액에서 무조건 빠지나요?
A. 그렇지 않습니다. 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정될 때 제외됩니다(상증령 §49①1호 단서 가목). 값이 시세와 크게 다르지 않으면 인정될 여지가 있습니다.
Q. 특수관계인은 누구까지 포함되나요?
A. 배우자·직계존비속 같은 친족관계, 사용인 같은 경제적 연관관계, 회사와 지배주주 같은 경영지배관계를 포함합니다(상증령 §2의2). 취득세는 소득세법 제101조 제1항이나 법인세법에 따른 특수관계인을 기준으로 합니다(지방세령 §14①1호 단서).
Q. 옆집이 가족끼리 싸게 판 값을 우리 집 시가로 볼 수 있나요?
A. 그 거래가 객관적으로 부당하면 유사매매사례가액에서 제외됩니다. 유사매매사례가액도 §49① 각 호의 가액을 쓰므로 제1호 단서의 제외가 함께 적용됩니다(상증령 §49④).
Q. 취득세에도 특수관계인 거래를 빼는 규정이 있나요?
A. 있습니다. 매매사례가액이 소득세법 제101조 제1항이나 법인세법상 특수관계인과의 거래 등으로 객관적으로 부당하면 시가인정액에서 제외합니다(지방세령 §14①1호 단서).
Q. 직거래로 나온 값은 시가로 못 쓰나요?
A. 직거래라는 사실만으로 제외되지는 않습니다. 중개를 거치지 않았어도 정상적인 값이면 시가가 될 수 있고, 판단 기준은 값의 부당성입니다.