부모 집에 시세보다 낮은 전세로 들어가면 증여세가 나오나요
부모 소유 아파트에 전세로 들어가면서 같은 단지 시세보다 보증금을 낮추면 증여세가 나오는지부터 확인해야 합니다. 보증금을 지급했다고 끝나지 않습니다. 시세보다 낮은 대가로 집을 빌리면 부동산 임대용역을 저가로 제공받은 것으로 보고, 시가와 실제 대가의 차액이 시가의 30% 이상이면 그 차액 전부가 증여재산가액이 됩니다. 보증금 없이 입주해 거주하면 부동산 무상사용 규정을 봅니다.
무상인지, 저가인지에 따라 적용 조문이 다릅니다
| 구분 | 적용 조문 | 과세되는 이익 | 과세하지 않는 경우 |
|---|---|---|---|
| 보증금·월세 없이 무상 거주 | 상속세 및 증여세법 제37조 제1항 | 부동산가액 × 연 2%를 5년분으로 환산한 금액 | 이익이 1억원 미만, 소유자와 함께 거주하는 주택 |
| 시세보다 낮은 보증금·월세 | 같은 법 제42조 제1항 제3호 | 시가와 실제 대가의 차액 | 차액이 시가의 30% 미만 |
부동산을 무상으로 사용하면 제37조가 적용됩니다. 소유자와 함께 거주하는 주택은 괄호로 빠지므로, 부모와 한 주택에 함께 거주하면 이 조문 대상이 아닙니다. 이익은 부동산가액에 연 2%를 곱한 각 연도 이익을 5년분으로 환산해 계산하고, 그 금액이 1억원 미만이면 과세하지 않습니다(같은 법 시행령 제27조 제3항·제4항, 같은 법 시행규칙 제10조 제2항·제3항).
대가를 내고 빌리면 제42조로 갑니다. 같은 조 제1항 제1호는 재산 사용에서 부동산을 빼 두었으므로, 주택을 저가로 빌리는 것은 제3호의 '용역을 시가보다 낮은 대가로 제공받은 경우'입니다. 국세청도 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역을 제공받은 경우 제42조 제1항에 따라 증여세가 과세된다고 회신했습니다(부모 토지를 빌려 쓴 사안, 서면-2020-상속증여-4747, 2021.6.28.).
시가와 대가를 어떻게 정하나
① 2. 시가보다 낮은 대가를 지급하고 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우: 시가와 대가와의 차액 상당액 ② 2. 제1항제2호 및 제3호의 경우: 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 ③ 제1항을 적용할 때 용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가로 한다. 다만, 용역의 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 따라 계산한 금액으로 한다.
- 부동산 임대용역의 경우: 부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 고려하여 재정경제부령으로 정하는 율
시가는 비슷한 조건으로 남에게 빌려줄 때 받는 임대료입니다. 같은 단지·비슷한 면적의 최근 임대 거래가 있으면 그 시세가 기준이 됩니다. 시세가 불분명하면 그 주택을 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액에 연 2%를 곱한 금액을 1년 임대료 시가로 봅니다(같은 법 시행규칙 제10조 제2항).
대가는 자녀가 실제로 지급한 금액입니다. 월세는 그대로 대가가 되지만 전세보증금은 돈을 맡긴 것이라 1년 대가로 환산해야 합니다. 국세청은 2011년 당시 시행령(제31조의9) 아래에서, 아버지 토지에 아들이 상가를 짓고 보증금과 월세를 지급한 사안에 대해 임대보증금의 대가를 임대보증금에 정기예금이자율을 곱한 금액으로 계산한다고 회신했습니다(재산세과-110, 2011.3.2.). 시세 보증금과 실제 보증금을 바로 비교하는 방식을 정한 해석은 확인하지 못했습니다. 전세라면 시가와 대가를 어떻게 1년 금액으로 환산할지부터 정합니다.
30% 기준과 1년 단위 계산
차액이 시가의 30% 미만이면 과세하지 않습니다. 30% 이상이면 30%를 넘는 부분만이 아니라 차액 전부가 증여재산가액입니다. 그래서 "몇 퍼센트까지 낮춰도 된다"는 답은 시가를 무엇으로 잡느냐에 따라 달라집니다.
임대 기간이 1년을 넘으면 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 용역을 제공받은 것으로 보고 해마다 다시 계산합니다(상속세 및 증여세법 제42조 제2항). 2년 전세계약이면 1년 차와 2년 차를 각각 계산합니다. 부모와 자녀는 특수관계인이라, 거래 관행상 정당한 사유가 있으면 과세하지 않는 같은 조 제3항은 적용되지 않습니다.
계약 전에 확인할 것
- 같은 단지·비슷한 면적의 최근 전세·월세 거래 시세
- 보증금 없이 거주하는지, 보증금이나 월세를 지급하는지
- 부모와 한 주택에 함께 거주하는지
- 시세와 계약 조건의 차이가 시가의 30%에 가까운지
- 보증금이 자녀 계좌에서 부모 계좌로 실제로 이체되는지
부모가 다른 집의 전세를 대신 얻어 준 구조라면 부모가 전세보증금을 부담하고 자녀만 거주하면에서 다룬 금전 무상대출과 임대용역 구분 쟁점을 확인합니다. 보증금 자금을 부모에게서 빌렸다면 가족에게 차입해 주택을 취득할 때도 확인합니다.
시세를 어떤 거래로 잡을지, 보증금과 월세를 어떻게 섞을지는 집마다 다릅니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제37조 제1항 (부동산 무상사용, 소유자와 함께 거주하는 주택 제외)
- 상속세 및 증여세법 제42조 제1항 제1호·제3호, 제2항, 제3항 (재산 사용·용역 제공에 따른 이익)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제3항·제4항 (무상사용 이익 계산, 기준금액 1억원)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제1항·제2항·제3항 (차액, 기준금액 시가의 30%, 용역의 시가)
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제2항·제3항 (연 2%, 5년분 환산)
- 서면-2020-상속증여-4747(2021.6.28.), 재산세과-110(2011.3.2.)
자주 묻는 질문
Q. 부모님과 같은 집에서 함께 살면서 생활비만 드리면요?
소유자와 함께 거주하는 주택은 부동산 무상사용 규정(상속세 및 증여세법 제37조 제1항)에서 제외됩니다. 다만 함께 거주하면서 임대차계약을 맺고 시세보다 낮은 보증금·월세를 지급하면 제42조의 저가 임대용역 기준(차액이 시가의 30% 이상인지)을 따로 봅니다.
Q. 시세보다 20% 낮춰 계약하면 괜찮나요?
차액이 시가의 30% 미만이면 과세하지 않습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제2항 제2호). 다만 시가를 어느 거래로 잡느냐, 전세보증금을 어떻게 환산하느냐에 따라 비율이 달라지므로 계약 전에 시세 자료를 함께 남겨 둡니다.