공동명의 집을 팔고 한 사람 명의로 갈아탈 때, 배우자 몫 매각대금은 증여로 정리합니다
맞벌이 부부가 공동명의로 살던 집을 양도하고 한 사람 명의로 더 비싼 집을 사는 경우가 있습니다. 이때 매각대금은 지분대로 각자의 돈입니다. 배우자 몫을 단독 명의 집값에 보태면 그 돈은 배우자에게서 받은 돈이므로 증여나 차입으로 정리합니다. 그동안 배우자 급여를 한 계좌에 모아 써 온 부분도 함께 봐야 합니다. 상속세 및 증여세법 2026년 1월 2일 시행본 기준이고 최종확인일은 2026년 10월 14일입니다.
공동명의 집을 양도한 돈 중 배우자 몫으로 제 단독 명의 집을 사면 증여인가요?
증여로 신고하는 것이 원칙입니다. 매각대금은 지분대로 각자에게 돌아가므로 배우자 몫을 본인 취득자금으로 쓰면 배우자에게서 받은 돈이 됩니다. 배우자에게서 10년 동안 받은 증여가 6억원 이내면 배우자 증여재산공제 범위 안이라 낼 증여세가 없습니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 빌린 돈으로 하려면 차용증을 쓰고 이자와 원금을 실제로 갚아야 합니다.
매각대금은 지분대로 각자의 돈입니다
부부가 50:50으로 가진 집을 12억원에 양도하면 매각대금은 각자 6억원입니다(가공 사례, 양도세 등은 따로 계산). 남편 단독 명의로 15억원짜리 집을 취득하면서 아내 몫 6억원을 보태면 남편 자금 출처 가운데 6억원은 아내에게서 받은 돈입니다.
재산을 취득한 사람이 직업·연령·소득과 재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어려우면 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제45조 제1항). 신고한 소득, 신고한 수증재산, 재산을 처분한 대가로 입증한 금액이 취득가액에 못 미치면 추정 대상이 됩니다. 다만 입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 추정하지 않습니다(같은 법 시행령 제34조 제1항).
남편은 자기 몫 6억원을 처분대가로 입증합니다. 아내 몫 6억원은 증여나 차입 중 하나로 신고하거나 기록을 갖춥니다.
- 증여: 아내에게서 6억원을 증여받은 것으로 신고합니다. 10년 안에 아내에게서 받은 다른 증여가 없으면 배우자 공제 6억원 안이라 낼 세금이 없습니다.
- 차입: 아내에게서 빌린 것으로 하려면 차용증을 쓰고 약정한 이자와 원금을 남편 계좌에서 아내 계좌로 보낸 기록을 남깁니다. 적정 이자율보다 낮게 정하면 그 차이가 증여가 될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제1항, 시행령에서 정한 기준금액 미만이면 제외). 가족 간 차입 요건은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%를 참고합니다.
거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.
- 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원
새 집을 살 때 내는 자금조달계획서에도 이 돈을 증여 또는 차입 칸에 [부부]로 적습니다. 작성 방법은 부부 공동명의 자금조달계획서는 매수인별로, 지분 대금에 맞춰 작성합니다에 있습니다.
그동안 보낸 생활비는 비율이 아니라 쓰임새로 나눕니다
배우자 급여를 몇 년 동안 한 사람 계좌로 모아 생활비·투자·집값에 써 왔다면 상담에서 그 가운데 얼마가 증여인지부터 묻습니다. 그 비율을 정한 규정은 법령에 없고, 돈이 쓰인 곳을 기준으로 나눕니다.
- 생활비로 쓴 돈: 사회통념상 인정되는 피부양자의 생활비는 증여세를 부과하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제46조 제5호). 장보기·관리비·교육비처럼 실제로 생활에 쓴 돈은 여기에 해당합니다.
- 모여서 예금·자산 취득에 쓰인 돈: 생활비 명목으로 받았더라도 정기예금·적금에 넣거나 주식·토지·주택 매입자금으로 쓰면 비과세 생활비로 보지 않습니다(상속세 및 증여세 기본통칙 46-35…1).
이체 사실만으로 증여가 되지는 않습니다. 대법원은 부부 사이에 한쪽 명의 예금이 다른 쪽 계좌로 들어간 사실만으로는 증여를 추정할 수 없다고 보았습니다. 공동생활의 편의, 한쪽 자금의 위탁 관리, 가족 생활비 지급 같은 여러 원인이 있을 수 있기 때문입니다(대법원 2015두41937, 2015.9.10.). 그 사건도 배우자가 자기 급여를 상대방 명의 계좌에 넣어 온 경우였습니다.
다만 이 판결은 이체 사실만으로 증여를 단정하지 못한다고 증명책임을 정했을 뿐입니다. 실명 계좌에 있는 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정하므로(같은 법 제45조 제4항), 계좌에 쌓여 집값으로 나간 돈이 누구 급여에서 왔는지는 각자의 입금 기록으로 맞춰 둡니다.
이번 몫만 신고하면 지난 이체는 어떻게 되나요
증여세는 같은 사람에게서 10년 동안 받은 증여를 합쳐 계산합니다(같은 법 제47조 제2항). 배우자 공제 6억원도 10년 동안 공제받은 금액을 합쳐 한도를 봅니다. 지난 이체 가운데 생활비로 나가지 않고 예금이나 자산으로 남은 배우자 급여분이 있는지 봅니다. 있으면 이번 매각대금 몫과 합쳐 6억원 안인지 확인합니다.
확인 순서는 이렇습니다.
- 공동명의 집 매각대금을 지분대로 나누고, 각자 양도세를 낸 뒤 남는 금액을 확인합니다.
- 단독 명의 집의 취득자금을 본인 몫·대출·배우자 몫으로 나눕니다.
- 배우자 몫으로 쓴 금액을 증여로 할지 차입으로 할지 정합니다.
- 지난 10년 계좌 흐름 가운데 본인 명의 예금·자산으로 남은 배우자 급여분을 확인합니다.
- 3과 4의 증여분 합계를 배우자 공제 6억원과 비교합니다.
증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다(같은 법 제68조 제1항). 공제 안이라 낼 세금이 없어도 신고해 두면 단독 명의 집의 자금 출처와 공제 사용액이 기록으로 남습니다.
함께 확인할 칼럼
- 부부 공동명의 자금조달계획서는 매수인별로, 지분 대금에 맞춰 작성합니다: 지분별 자금 출처와 배우자 급여가 섞인 계좌
- 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%: 배우자에게 빌릴 때의 요건
- 증여세 계산기: 공제와 10년 합산을 넣어 세액 확인
- 자금조달계획서 작성 도우미: 매수인별 자금 구성 입력
계좌 흐름을 증여·차입·생활비로 나누는 작업은 입금 기록과 취득 시점을 맞춰 봐야 나뉩니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 배우자 몫이 6억원보다 적으면 신고하지 않아도 되나요?
A. 10년 동안 받은 증여 합계가 6억원 이내면 낼 증여세는 없습니다. 다만 단독 명의 집의 자금 출처를 설명할 때 신고 기록이 근거가 되므로 신고해 두는 쪽을 함께 검토합니다.
Q. 생활비 계좌에서 몇 퍼센트를 증여로 보는 기준이 있나요?
A. 없습니다. 계좌의 입금과 지출 기록을 대조해 생활비로 나간 돈과 예금·집값으로 남은 돈을 가릅니다. 뒤의 돈은 비과세 생활비로 보지 않습니다(상속세 및 증여세법 제46조 제5호, 기본통칙 46-35…1).
Q. 배우자에게 받은 돈을 나중에 돌려주면 증여가 없어지나요?
A. 없어지지 않습니다. 증여받은 재산을 신고기한까지 돌려주면 처음부터 증여가 없던 것으로 보는 규정이 있지만 금전은 제외합니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항). 빌린 돈으로 정리하려면 처음부터 차용증과 이자·원금 상환 기록을 갖춰야 하므로, 어느 쪽으로 할지는 새 집을 취득하기 전에 정합니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제4조 제4항, 제41조의4 제1항, 제45조 제1항·제4항, 제46조 제5호, 제47조 제2항, 제53조 제1호, 제68조 제1항(2026년 1월 2일 시행본) / 같은 법 시행령 제34조 제1항(2026년 10월 1일 시행본)
- 상속세 및 증여세 기본통칙 46-35…1
- 대법원 2015두41937(2015.9.10.)