상속세 연부연납 납세담보로 건물을 제공할 때, 화재보험 가입이 필요한가
"상속세를 연부연납하면서 상속받은 집을 담보로 내려는데, 세무서가 화재보험증권을 달라고 합니다. 꼭 가입해야 하나요?" 연부연납을 신청할 때 자주 받는 질문입니다. 조문을 보면 답이 담보 물건에 따라 나뉩니다. 토지는 보험 요건 없이 납세담보가 됩니다. 반면 건물은 국세징수법이 "보험에 든" 건물만 납세담보 종류로 정하고 있고 보험기간도 담보가 필요한 기간보다 30일 이상 길어야 합니다. 2026년 11월 현재 법령을 기준으로 정리합니다.
연부연납은 납세담보를 제공해야 허가합니다
상속세 납부세액이 2천만원을 넘으면 연부연납을 신청할 수 있습니다. 연부연납 제도 전반은 상속세를 한 번에 납부하기 어렵다면, 나눠 내거나 부동산으로 납부할 수 있나요?에 정리했습니다. 이 글은 부동산을 담보로 제공할 때의 보험 문제만 다룹니다.
납세지 관할세무서장은 상속세 납부세액이나 증여세 납부세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 납세의무자의 신청을 받아 연부연납을 허가할 수 있다. 이 경우 납세의무자는 담보를 제공하여야 하며, 「국세징수법」 제18조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 납세담보를 제공하여 연부연납 허가를 신청하는 경우에는 그 신청일에 연부연납을 허가받은 것으로 본다.
담보의 종류와 제공 방법은 상속세 및 증여세법이 직접 정하지 않습니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제67조 제4항이 담보의 제공과 해제에 국세징수법 제18조부터 제23조까지를 준용하도록 하므로, 화재보험 문제도 국세징수법으로 확인합니다.
국세징수법이 정한 납세담보 여섯 가지
이 법 및 다른 세법에 따라 제공하는 담보(이하 "납세담보"라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것이어야 한다.
- 금전
- 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조제3항에 따른 국채증권 등 대통령령으로 정하는 유가증권
- 납세보증보험증권(보험기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 것으로 한정한다)
- 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행 등 대통령령으로 정하는 자의 납세보증서
- 토지
- 보험(보험기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 것으로 한정한다)에 든 등기ㆍ등록된 건물, 공장재단, 광업재단, 선박, 항공기 또는 건설기계
제5호 토지에는 아무 조건이 없습니다. 제6호 건물은 "보험에 든"이라는 수식어와 보험기간 괄호로 범위를 좁힙니다. 조문상 보험은 건물을 담보로 받아 주는 조건이고 보험에 들지 않은 건물은 제6호에 해당하지 않습니다. 국세청도 옛 국세기본법 시절 같은 취지의 문언을 두고 "토지 및 보험에 든 등기(등록)된 건물"이 납세담보 대상이라고 회신했습니다(징세46101-2241, 1998.8.19.). 서일46014-10471(2001.11.16.)도 이 회신을 붙여 같은 결론으로 답했습니다.
| 담보 물건 | 보험 요건 | 신청일 허가 간주 |
|---|---|---|
| 금전·유가증권·납세보증보험증권·납세보증서 | 납세보증보험증권만 보험기간 요건 | 적용(제1호~제4호) |
| 토지 | 없음 | 적용 안 함 |
| 건물(아파트 건물 부분 포함) | 보험에 든 것만, 보험기간 요건 | 적용 안 함 |
부동산을 담보로 제공하면 상속세 및 증여세법 제71조 제1항 후단의 신청일 허가 간주가 적용되지 않습니다. 세무서가 정해진 기간 안에 허가 여부를 서면으로 결정·통지하고, 그 기간까지 서면을 발송하지 않으면 허가한 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제67조 제2항).
보험기간은 담보가 필요한 기간에 30일을 더한 기간 이상
제6호 괄호의 "대통령령으로 정하는 기간"은 시행령이 정합니다.
법 제18조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 납세담보를 필요로 하는 기간에 30일을 더한 기간을 말한다.
상속세 연부연납 기간은 일반 상속재산이면 허가일부터 10년 이내에서 신청한 기간입니다(상속세 및 증여세법 제71조 제2항 제1호 나목). 연부연납 기간이 길수록 담보가 필요한 기간도 길어지고 보험기간은 그 기간에 30일을 더한 기간 이상이어야 합니다. 1년 단위로 갱신하는 보험을 매번 갱신해 제출하는 방식이 이 요건을 채우는지는 법령과 국세청 기본통칙·집행기준에 정한 문언이 없습니다. 갱신이 끊겨 보험계약이 효력을 잃으면 추가 담보 요구 사유가 됩니다(국세징수법 기본통칙 21-0…1 제2호). 보험을 고르기 전에 보험기간을 어떻게 맞출지 담당 세무서와 먼저 맞춥니다.
화재보험증권은 제출 절차에서 요구합니다
토지, 건물, 공장재단, 광업재단, 선박, 항공기 또는 건설기계를 납세담보로 제공하려는 자는 그 등기필증, 등기완료통지서 또는 등록필증을 관할 세무서장에게 제시하여야 하며, 관할 세무서장은 이에 따라 저당권 설정을 위한 등기 또는 등록 절차를 밟아야 한다. 이 경우 화재보험에 든 건물, 공장재단, 광업재단, 선박, 항공기 또는 건설기계를 납세담보로 제공하려는 자는 그 화재보험증권도 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
두 조문의 역할이 다릅니다. 제18조 제1항 제6호는 어떤 건물이 담보가 되는지를 정하고 제20조 제3항 후단은 화재보험에 든 건물을 담보로 제공할 때 증권을 함께 제출하라는 제출 절차를 정합니다. 그래서 건물을 담보로 제공할 때 세무서가 화재보험증권을 요구합니다.
제20조 제3항 후단에는 "화재보험"이 적혀 있습니다. 제6호에는 "보험"만 있어 화재보험이 아닌 다른 보험으로 제6호를 채울 수 있는지는 법령과 국세청 기본통칙·집행기준 어디에도 정하지 않았습니다.
보험금액은 국세징수법·시행령·시행규칙에 정하지 않았고 국세청 세법집행기준이 기준을 둡니다.
① 법 제18조 제1항 제6호에서 규정하는 "보험에 든 재산"인 경우 당해 재산의 보험계약금액은 그 재산에 의하여 담보된 국세･강제징수비의 합계액(선순위에 피담보채권이 있을 때는 그 피담보채권액을 가산한 금액) 이상이어야 한다.
보험계약금액은 그 건물로 담보하는 국세와 강제징수비를 합한 금액 이상이어야 합니다. 담보 부동산에 은행 근저당 같은 선순위 채권이 있으면 그 채권액을 더한 금액 이상으로 보험을 들어야 합니다. 국세청 국세징수법 기본통칙 18-0…1도 같은 기준을 둡니다. 집행기준과 기본통칙은 국세청의 해석 기준이고 법령은 아닙니다.
토지만으로 담보가 충분한 경우
건물이 서 있는 땅이라도 토지만 담보로 제공할 수 있을까요. 국세청은 상속세 연부연납에서 토지 가액이 충분한데도 그 위 건물에 화재보험을 들어야 하는지 묻는 질의에 이렇게 회신했습니다.
담보로 제공하고자 하는 토지의 동일 지번상에 건물이 정착되어 있을 경우 토지만으로도 담보의 여력이 충분하다고 인정될 경우에는 토지만을 담보로 제공할 수 있으며
옛 국세기본법 제29조 시절의 회신이지만, 현행 국세징수법 제18조 제1항도 토지(제5호)와 보험에 든 건물(제6호)을 나눠 정하므로 같은 결론으로 읽습니다. 토지만 담보로 제공하면 보험 요건이 걸리지 않습니다. 다만 "담보의 여력이 충분하다고 인정될 경우"라는 조건이 있으므로 토지 가액이 담보 요구액에 미치는지 먼저 계산합니다.
아파트는 사정이 다릅니다. 구분소유자는 규약으로 달리 정하지 않은 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항). 그래서 대지권만 떼어 담보로 제공하기 어렵고 건물 부분이 함께 담보가 됩니다. 국세징수법에는 집합건물을 따로 정한 문언이 없으므로 조문 문언대로 보면 건물 부분에 제6호 보험 요건이 그대로 걸립니다. 관리주체가 단지 전체로 든 화재보험으로 이 요건을 채울 수 있는지는 국세청 기본통칙과 집행기준에도 정한 문언이 없고, 다룬 해석도 찾지 못했습니다. 아파트를 담보로 제공할 계획이면 어떤 증권을 제출할지 신청 전에 세무서에 물어 둡니다.
가정 사례로 보는 담보 요구액
가정 수치로 계산합니다. 상속인이 연부연납할 상속세가 3억원이라고 가정합니다. 부동산은 담보할 국세의 100분의 120 이상을 제공해야 하고, 금전·납세보증보험증권·은행 납세보증서는 100분의 110 이상입니다(국세징수법 제18조 제2항). 담보할 국세에는 상속세 본세뿐 아니라 연부연납가산금도 들어가므로(국세징수법 기본통칙 1-0…1) 실제 요구액은 아래 금액보다 큽니다. 아래 표는 가산금을 빼고 본세 3억원만으로 계산한 하한입니다.
| 담보 방법 | 필요한 담보 가액(본세 기준 하한) | 보험 |
|---|---|---|
| 상속받은 토지만 제공 | 3억6천만원 이상 | 필요 없음 |
| 상가 건물과 그 토지 제공 | 3억6천만원 이상 | 건물 부분 보험 필요 |
| 아파트 제공 | 3억6천만원 이상 | 건물 부분 보험 필요(단지 보험 인정 여부 확인) |
| 납세보증보험증권 제출 | 3억3천만원 이상 | 증권 자체가 보험, 신청일 허가 간주 |
토지와 건물의 담보 가액은 담보로 제공하는 날을 평가기준일로 상속세 및 증여세법 제60조·제61조에 따라 평가합니다(국세징수법 시행령 제19조 제2항 제1호). 상속세를 신고할 때의 평가액과 담보 제공일의 평가액이 다를 수 있습니다.
보험이 끝나거나 담보가 부족해지면
세무서는 납세담보물의 가액 감소나 그 밖의 사유로 그 담보로 국세를 담보할 수 없다고 인정하면 담보물의 추가 제공이나 보증인 변경을 요구할 수 있습니다(국세징수법 제21조 제2항). 국세청 기본통칙 21-0…1은 담보물에 설정된 보험계약이 효력을 잃은 때를 이 "그 밖의 사유"로 듭니다(제2호). 연부연납 기간 중 보험이 끝나면 추가 담보나 담보 변경을 요구받을 수 있습니다. 이 명령에 따르지 않으면 연부연납 허가가 취소될 수 있습니다.
담보의 변경 또는 그 밖에 담보 보전에 필요한 관할세무서장의 명령에 따르지 아니한 경우
허가가 취소되면 세무서는 연부연납과 관계되는 세액의 전액 또는 일부를 징수할 수 있습니다(같은 항 각 호 외의 부분). 조세심판원은 연부연납 허가 뒤 근저당권 설정에 필요한 담보 서류를 제출하지 않아 허가를 취소한 처분을 정당하다고 보았습니다. 한 건은 상속 토지를 담보신탁해 두어 근저당권 설정 서류를 제출하지 못한 사건이고(조심 2023서3205, 2023.5.24., 기각), 다른 한 건은 세무서가 취소 예정을 안내한 뒤에도 서류를 제출하지 않은 사건입니다(조심 2025중1552, 2025.12.17., 기각). 담보신탁 사건은 행정소송 1심(서울행정법원 2023구합75362, 2024.4.4.)과 항소심(서울고등법원 2024누40822, 2025.9.18.)에서도 납세자 청구가 받아들여지지 않았고, 대법원 확정 여부와 2025중1552의 행정소송 결과는 확인하지 못했습니다.
반대 결론은 증여세 연부연납 사건에서 나왔습니다. 납세자는 아버지의 납세보증서를 담보로 연부연납을 신청했고, 거부통지서를 받기 전에 아버지 소유 토지 지분으로 담보를 바꾸는 변경승인 신청서를 제출했습니다. 세무서가 이를 살피지 않고 연부연납을 거부하자 조세심판원은 거부처분과 변경승인 신청 처리불가통지를 함께 취소했습니다(조심 2013서0011, 2013.7.19., 인용). 세 결정 모두 세무서가 정한 기한 안에 서류나 변경 신청을 제출했는지를 따졌습니다.
담보로 제공한 건물을 바꾸려면 세무서장 승인을 받아 변경할 수 있고(국세징수법 제21조 제1항), 연부연납 세액을 모두 납부하면 세무서가 담보 해제 절차를 밟습니다(같은 법 제23조).
연부연납 신청 전에 확인할 것
- 담보로 제공할 물건이 토지만인지, 건물(아파트 포함)이 들어가는지 정합니다.
- 토지만으로 담보할 국세의 100분의 120을 채우는지 담보 제공일 기준 평가액으로 계산합니다.
- 건물이 들어가면 보험기간이 연부연납 기간에 30일을 더한 기간 이상이 되도록 보험을 맞추고 갱신형 보험이 인정되는지 세무서에 확인합니다. 보험금액이 담보할 국세(연부연납가산금 포함)와 선순위 채권액을 합한 금액 이상인지도 봅니다.
- 아파트라면 단지 화재보험으로 갈음할 수 있는지, 개별 가입이 필요한지 세무서에 확인합니다.
- 담보 부동산에 이미 근저당권이 있으면 선순위 채권액만큼 보험금액을 더 들어야 하고(국세징수법 집행기준 18-0-2), 담보 가액이 충분한지는 세무서가 따로 판단합니다. 담보신탁으로 소유권이 수탁자에게 이전되어 있으면 근저당권 설정 서류를 제출하지 못해 허가가 취소된 사례가 있습니다(조심 2023서3205). 법령에 따라 담보 제공이나 사용·수익이 제한된 재산이면 세무서가 다른 담보를 제공하게 합니다(국세징수법 제20조 제4항). 담보신탁 사건의 항소심은 신탁으로 소유권을 넘겨 등기 서류를 제시하지 못한 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다(서울고등법원 2024누40822).
- 세무서가 정한 기한까지 등기 서류와 화재보험증권을 제출합니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 땅에 건물이 있는데, 건물에 보험을 들지 않고 땅만 담보로 제공할 수 있나요?
A. 1992년 옛 국세기본법 당시 국세청은 토지만으로 담보 여력이 충분하다고 인정되면 토지만 담보로 제공할 수 있다고 회신했습니다(징세01254-987). 충분한지는 세무서가 판단합니다. 토지는 국세징수법 제18조 제1항 제5호에 해당해 보험 요건이 없습니다.
Q. 화재보험에 들지 않은 건물은 담보가 될 수 없나요?
A. 국세징수법 제18조 제1항 제6호가 "보험에 든" 건물만 납세담보로 정하고 있어 보험에 들지 않은 건물은 담보 종류에 들어가지 않습니다. 이때는 토지만 제공하거나 납세보증보험증권 같은 다른 담보를 씁니다.
Q. 보험기간은 1년이면 되나요?
A. 국세징수법 시행령 제18조 제4항은 보험기간을 납세담보를 필요로 하는 기간에 30일을 더한 기간 이상으로 정합니다. 1년 보험을 매년 갱신해 제출하는 방식이 인정되는지는 법령과 국세청 기본통칙·집행기준에 정한 문언이 없어 담당 세무서에 확인합니다. 갱신이 끊겨 보험계약이 효력을 잃으면 추가 담보를 요구받을 수 있습니다.
Q. 납세보증보험증권을 제공하면 무엇이 다른가요?
A. 납세보증보험증권은 국세징수법 제18조 제1항 제3호 담보라서 연부연납 신청일에 허가받은 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제71조 제1항 후단). 담보 요구액도 100분의 110으로 부동산(100분의 120)보다 낮습니다. 대신 보험료를 부담합니다.