남편 단독명의 집에 아내가 주택담보대출 차주라면, 그 대출금은 남편에게 증여인가 차입인가
"집은 남편 단독명의로 하고, 주택담보대출은 부부 합산 소득으로 아내가 차주가 됩니다. 남편 자금조달계획서에 아내 명의 대출을 그대로 적어도 되나요? 아내 신용대출로 보탠 돈은 증여로 적으면 되나요?" 부부 돈이니 어느 칸에 적어도 같다고 보기 쉽지만 증여세는 재산을 취득한 남편 한 사람을 기준으로 그 자금을 자력으로 마련했는지 봅니다. 아내 명의 대출금이 남편 자금으로 인정되는지는 누가 이자와 원금을 실제로 상환하는지를 보고 판단합니다. 남편이 상환하면 남편의 취득자금 출처로 인정받을 수 있고, 아내가 상환하면 남편이 아내에게서 받은 돈이 되어 증여나 차입 가운데 하나로 봅니다.
자금 출처는 명의자 한 사람을 기준으로 봅니다
재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.
단독명의 주택의 재산 취득자는 남편입니다. 남편이 입증해야 할 금액은 취득가액 전체입니다. 입증한 금액은 신고하거나 과세받은 소득, 신고하거나 과세받은 상속·수증재산, 그리고 재산 처분대가나 부채를 부담하고 받은 금전 가운데 그 재산 취득에 직접 쓴 금액입니다(상증법 시행령 §34① 각 호). 입증하지 못한 금액이 취득가액의 100분의 20과 2억원 중 적은 금액에 미달하면 추정을 적용하지 않습니다(같은 항 단서). 다만 취득자금을 증여받은 재산으로 입증하는 경우에는 이 단서를 적용하지 않습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 ②).
여기서 따져 볼 것이 3호의 "부채를 부담하고 받은 금전"입니다. 아내가 차주인 대출은 서류상 아내의 부채입니다. 남편이 그 대출금을 자기 부채로 인정받으려면 서류상 차주가 아니어도 실제로 그 부채를 지고 있다는 사실을 보여야 합니다.
아내 명의 대출금은 실제 상환자를 봅니다
남편이 상환하면 남편의 부채입니다
질의 사안에서는 아내 명의로 대출이 되지 않아 남편 소유 아파트를 담보로 남편 명의 대출을 받아 아내 명의 주택을 취득했습니다. 이 글과는 명의자와 차주가 서로 바뀌었지만 따지는 기준은 같습니다. 국세청은 이렇게 회신했습니다.
이 경우 금융기관으로부터 타인명의로 대출받았으나 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과 담보제공 사실 등에 의하여 사실상의 채무자가 그 재산취득자임이 확인되는 경우 당해 대출금은 재산취득자금의 출처로 인정받을 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당되는지 아니면 남편이 대출받은 금전을 증여받은 것인지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
회신이 든 판단 기준은 이자 지급, 원금 변제, 담보 제공 세 가지입니다. 남편 단독명의 주택을 담보로 아내가 차주가 되었다면 담보는 남편 재산입니다. 여기에 이자와 원금이 남편 계좌에서 나가는 기록이 쌓이면 그 대출금은 남편이 부담한 부채로 남편의 취득자금 출처가 될 수 있습니다. 다만 회신은 "인정받을 수 있는 것"이라고만 썼고, 해당 여부는 구체적인 사실을 확인해 판단한다고 덧붙였습니다. 과세관청은 상환 기록과 담보 같은 사실을 하나씩 확인합니다.
아내가 상환하면 남편이 아내에게서 받은 돈입니다
반대로 아내가 자기 소득으로 이자와 원금을 상환한다면 사실상 채무자도 아내입니다. 이때 잔금으로 들어간 대출금은 아내가 빌린 돈을 남편 주택 대금으로 지급한 것이고, 남편 쪽에서 보면 배우자에게서 받은 자금입니다. 남편은 이 돈을 증여로 신고하거나 차입으로 입증해야 합니다.
| 상환 흐름 | 남편에게 대출금은 | 남겨 둘 기록 |
|---|---|---|
| 남편 계좌에서 이자·원금 | 남편이 사실상 채무자인 부채 | 상환 이체 내역, 남편 주택 담보 |
| 아내가 상환하고, 남편이 상환할 약정 없음 | 아내에게서 받은 증여 | 증여세 신고서 |
| 아내가 상환하고, 남편이 아내에게 상환하기로 | 아내에게서 빌린 차입 | 차용증, 약정 이자와 원금 이체 |
조세심판원도 같은 기준을 썼습니다. 부부가 9 대 1 지분으로 함께 취득하면서 소득 증빙이 있는 배우자 1인을 차주로 대출받고, 지분 대부분을 가진 다른 배우자는 담보제공자로만 대출 약정서에 이름을 올린 사안입니다. 이자는 차주 배우자 계좌에서 나갔고, 다른 배우자에게는 상환할 자력이 있다고 보기 어려웠습니다. 심판원은 그 대출금을 차주 배우자에게서 증여받은 것으로 본 처분을 유지했습니다(조심 2013서1658, 2013.8.14., 기각). 담보를 제공한 명의자라도 실제 상환자가 차주 배우자이면 명의자의 부채로 보지 않았습니다. 공동명의 사안이지만 이 판단 기준은 단독명의에도 적용해 볼 수 있습니다.
증여로 신고하면 6억원 공제를 10년 단위로 계산합니다
아내 명의 대출금이나 아내 신용대출금을 남편이 받은 증여로 신고하면 배우자 증여재산공제를 적용합니다.
배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원
공제 6억원은 한 번에 받는 금액이 아니라 10년 단위 한도입니다. 이번 증여에서 공제받을 금액과 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합해 6억원을 넘으면 그 넘는 부분은 공제하지 않습니다(상증법 §53 각 호 외 후단). 과세가액도 같은 배우자에게서 10년 이내에 받은 증여재산이 1천만원 이상이면 합칩니다(상증법 §47②). 앞서 아내에게서 받은 돈이 있다면 그 금액부터 확인합니다.
신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(상증법 §68①). 공제 범위 안이어서 납부할 세액이 없어도 신고서를 제출해 두면 계획서 증여·상속 항목의 증빙(증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 §2⑦3호)이 됩니다. 신고와 10년 기산의 관계는 배우자 증여 6억원, 신고만 먼저 하면에서 다룹니다.
신고하지 않은 채 조사에서 출처를 소명하지 못해 §45①로 추정되면 계산 구조가 달라집니다. §45에 따른 증여재산은 합산배제증여재산이고(상증법 §47①), 과세표준은 증여재산가액에서 3천만원을 공제한 금액입니다(상증법 §55①3호). 배우자 공제 6억원은 그 밖의 증여재산에 적용하는 공제입니다(같은 항 4호). 같은 배우자 돈이어도 증여로 신고해 두었는지, 조사에서 추정으로 과세되는지에 따라 적용되는 공제가 다를 수 있습니다. 두 방식의 세액 차이는 배우자 차용증 없이 취득한 아파트에 계산 예시가 있습니다.
부부 사이 차입은 객관적인 자료로 입증합니다
아내에게서 빌린 돈으로 보려면 출발점이 불리합니다. 국세청 기본통칙은 재산취득일 이전에 차용한 부채를 자금출처로 인정하면서도 "원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 아니한다"고 정했습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 ① 4호). 그래서 차용증 한 장으로는 부족하고, 차입 경위와 상환 약정을 뒷받침하는 객관적인 자료가 필요합니다.
조세심판원은 차입 경위와 상환 약정을 객관적인 자료로 보여 주었는지를 보고 판단했습니다.
- 차입을 인정하지 않은 사례: 앞의 조심 2013서1658 사안에서는 취득자가 배우자에게 빌려준 돈을 배우자가 주택 대금과 대출이자로 대신 상환했다며 공증받은 차용증과 각서를 제출했습니다. 처분청은 차용금 입금과 사용처, 원금 변제와 이자 수수 내역이 확인되지 않는다고 보았고, 심판원은 부부간 금전소비대차 사실을 입증할 객관적인 증빙이 없다며 처분을 유지했습니다. 빌린 방향은 이 글의 구조와 반대이지만 부부 사이 차용증만으로 차입을 인정받기 어렵다는 점은 같습니다.
- 차입을 인정한 사례: 부부가 절반씩 공동취득한 주택에서, 본인 명의 고금리 집단대출을 개인사업자인 배우자 명의 저금리 대출로 일시 대체하고 주택을 매도하면 그 대금으로 배우자에게 상환하기로 했다며 차용증을 제출한 사안입니다. 배우자에게 원금이나 이자를 지급한 기록은 없었습니다. 심판원은 고금리 대출을 일시 대체한 경위와 매도 대금으로 상환하겠다는 주장이 제출 증빙 등으로 보아 신빙성이 있다고 판단했고, 청구인이 계속 매각을 추진한 사실도 확인했습니다. 그래서 배우자 명의 대출금의 실질 채무자를 본인으로 보았습니다(조심 2013서1558, 2013.12.4., 일부인용). 주문은 배우자 명의 차입액과 자녀 명의 대출금만 증여재산가액에서 빼 세액을 경정하도록 했습니다.
차입으로 인정받더라도 이자를 따로 봅니다. 무상이나 적정 이자율보다 낮은 이자로 빌리면 적정 이자율로 계산한 이자와 실제 지급한 이자의 차액을 빌린 사람의 증여재산가액으로 하고, 그 금액이 1천만원 미만이면 제외합니다(상증법 §41의4①, 상속세 및 증여세법 시행령 §31의4②). 적정 이자율과 차용증 작성은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때에서 다룹니다.
계획서에는 남편 기준으로 적습니다
자금조달계획서(주택취득자금 조달 및 입주계획서)는 매수인이 단독으로 서명 또는 날인해 제출합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 §2⑥). 단독명의라면 남편 한 사람의 계획서이므로 칸마다 남편 기준으로 그 돈이 무엇인지 맞춥니다. 증빙 첨부 대상 주택이라면 항목마다 아래 표의 서류를 첨부합니다.
| 계획서에 적는 항목 | 첨부 서류(같은 시행규칙 §2⑦) | 맞는 상환 흐름 |
|---|---|---|
| 금융기관 대출액 합계 | 금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등(6호) | 남편이 사실상 채무자로 상환 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등(3호) | 아내가 상환, 남편이 상환하지 않음 |
| 회사지원금·사채 또는 그 밖의 차입금 | 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류(8호) | 아내가 상환, 남편이 아내에게 상환 |
아내가 차주인 대출을 남편 계획서 금융기관 대출액 합계 칸에 적으면 첨부하는 금융거래확인서나 부채증명서의 차주는 아내가 됩니다. 서식 작성방법이 이 경우를 어떻게 정하는지는 제출 전에 신고관청에 확인하고, 어느 칸에 적든 뒤의 상환 흐름을 그 칸에 맞춥니다. 계획서에는 대출로 적어 두고 상환은 아내 계좌에서 계속 나가면 계획서와 계좌 내역이 맞지 않게 됩니다.
잔금 전이라 제출일에 주택담보대출이 아직 실행되지 않아 금액을 증명하기 어렵다면 그 사유서를 첨부합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 §2⑦ 후단). 사유서 쓰는 방법은 자금조달계획서 미제출 사유서, 공동명의에서 차주가 한 사람일 때의 배분은 부부 공동명의 자금조달계획서에 정리했습니다.
가정 사례: 매매가 10억원, 남편 단독명의
남편 단독명의로 10억원 아파트를 취득하는 부부의 자금 구성이 이렇다고 하겠습니다(가정 수치).
| 자금 | 금액 | 차주·명의 |
|---|---|---|
| 남편 예금 | 4억원 | 남편 |
| 주택담보대출(남편 주택 담보) | 5억원 | 아내 |
| 남편 신용대출 | 5천만원 | 남편 |
| 아내 신용대출 | 5천만원 | 아내 |
남편 예금 4억원과 남편 신용대출 5천만원은 남편 본인 자금입니다. 남은 5억 5천만원은 아내 명의 대출이어서 누가 상환하느냐에 따라 결과가 나뉩니다.
- 주택담보대출 이자·원금을 남편 급여 계좌에서 상환하는 경우: 담보도 남편 주택이므로 5억원은 남편이 사실상 채무자인 부채로 인정받을 수 있습니다. 첫 회차부터 남편 계좌에서 상환 계좌로 이체되도록 자동이체를 설정해 둡니다.
- 아내 신용대출 5천만원을 아내가 상환하는 경우: 남편이 아내에게서 받은 돈입니다. 증여로 신고하면 10년 동안 배우자에게서 공제받은 금액이 없다는 전제에서 6억원 공제 범위 안이라 납부할 증여세는 없습니다. 신고서는 제출해 계획서 증빙으로 씁니다.
- 주택담보대출까지 아내가 상환하는 경우: 5억원도 아내에게서 받은 돈이 되어 증여재산가액은 5억 5천만원이 됩니다. 6억원 한도 안이지만 남는 공제는 5천만원이어서 10년 안에 아내에게서 더 받는 금액 중 5천만원을 넘는 부분은 공제받지 못합니다.
부부 합산 소득으로 대출 심사를 받았다는 사실만으로는 누구의 부채인지 정해지지 않습니다. 세법에서는 대출 뒤 이자와 원금을 누가 부담하는지, 담보가 누구 재산인지를 봅니다.
계획서를 내기 전에 확인할 것
- 아내 명의 대출 각각(주택담보대출·신용대출)에 대해 이자와 원금을 누구 계좌에서 상환할지 먼저 정합니다.
- 남편이 상환하기로 했다면 상환 계좌 자동이체를 남편 계좌로 걸고 담보가 남편 주택인지 대출 약정서로 확인합니다.
- 아내가 상환하는 부분은 증여인지 차입인지 정하고, 증여면 신고 기한(증여받은 달 말일부터 3개월)을, 차입이면 차용증·약정 이자 이체·원금 상환 계획을 준비합니다.
- 아내에게서 10년 이내에 받은 증여가 있었는지 확인해 6억원 공제의 남은 한도를 계산합니다.
- 계획서 각 항목에 적은 금액과 첨부 서류, 그 뒤 상환 계좌가 서로 맞는지 대조합니다.
- 대출이 아직 실행되지 않았다면 사유서를 첨부하고, 실행 뒤 차주와 상환 계좌를 다시 확인합니다.
와이제이 택스 라운지는 부부 사이 자금 정리, 자금조달계획서 작성과 소명 대응을 도와드립니다. 이 업무는 유료 상담으로 진행하며, 보수 기준은 수수료 안내에 있습니다. 계획서 전반의 제출 대상과 증빙은 자금조달계획서 완전정리에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 남편 계획서에 아내 명의 주택담보대출을 대출로 적어도 되나요?
A. 세법에서는 남편이 그 대출의 사실상 채무자이면 남편의 취득자금 출처로 인정받을 수 있습니다(서면인터넷방문상담4팀-2222). 판단 기준은 이자 지급, 원금 변제, 담보 제공 사실입니다. 계획서 서식에서 차주가 다른 대출을 어느 항목에 적는지는 제출 전에 신고관청에 확인하고, 대출로 적었다면 상환은 남편 계좌에서 이어지게 합니다.
Q. 아내 신용대출로 보탠 돈은 증여로 적으면 끝인가요?
A. 증여로 신고하면 배우자 공제 6억원을 적용하지만(상증법 §53 1호), 10년 이내에 공제받은 금액과 합산한 한도이고(같은 조 각 호 외 후단) 신고 기한은 증여받은 달 말일부터 3개월입니다(상증법 §68①). 증여로 신고한 뒤 그 신용대출을 남편이 대신 상환하면 그 상환액은 아내가 남편에게서 받은 돈이 될 수 있으므로, 상환 계좌도 증여로 신고한 방향과 맞춥니다.
Q. 아내가 차주인데 남편 집을 담보로 잡혔습니다. 담보를 빌려 쓴 것도 증여인가요?
A. 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전을 차입한 이익은 담보를 이용한 사람의 증여재산가액으로 합니다(상증법 §37②). 이익은 차입금에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제 지급한 이자를 뺀 금액이고, 1천만원 미만이면 제외합니다(상속세 및 증여세법 시행령 §27⑤⑥). 이 과세는 아내가 사실상 채무자일 때 문제가 됩니다. 남편이 사실상 채무자로 상환한다면 남편이 자기 집을 자기 부채의 담보로 쓴 것입니다.
Q. 부부 사이에 차용증을 쓰고 공증까지 받으면 차입으로 인정되나요?
A. 공증만으로는 부족합니다. 기본통칙은 배우자 간 소비대차를 원칙적으로 인정하지 않고(기본통칙 45-34…1 ① 4호), 조세심판원은 공증받은 부부 차용증과 각서가 있어도 부부간 금전소비대차를 입증할 객관적인 증빙이 없다며 증여 과세를 유지했습니다(조심 2013서1658). 차입 경위와 상환 약정, 약정 이자·원금 이체처럼 차입을 뒷받침하는 객관적인 자료가 함께 있어야 합니다.