증여 반환 시 증여세와 취득세, 증여세는 반환 시기로 취득세는 등기 전 해제 입증 기한으로 판단합니다
증여를 되돌릴 때 증여세와 취득세는 기준이 다릅니다. 증여세는 반환 시기에 따라 처음부터 없던 것이 되기도 하고 두 번 과세되기도 합니다. 취득세는 증여계약일에 이미 성립하므로, 등기 전에 계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 정해진 서류로 해제를 입증하지 못하면 납부한 취득세는 남습니다. 등기하지 않은 신축 아파트 지분을 배우자에게 증여했다가 반년 뒤 되돌리려는 경우도 이 두 기준으로 따집니다.
증여세는 반환 시기로 세 구간
기준은 증여세 신고기한입니다. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항).
수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다.
| 반환 시기 | 당초 증여 | 반환·재증여 |
|---|---|---|
| 신고기한까지 | 과세 안 함 | 과세 안 함 |
| 신고기한이 지난 후 3개월 이내 | 과세 | 과세 안 함 |
| 그 이후 | 과세 | 과세 |
6월 10일에 증여받았다면 신고기한은 9월 30일입니다. 9월 30일까지 반환하면 당초 증여와 반환 모두 과세하지 않고, 10월 1일부터 12월 31일까지 반환하면 당초 증여만 과세합니다. 그 뒤에 반환하면 당초 증여와 반환이 각각 증여로 과세됩니다. 부동산의 반환은 등기부상 소유권을 당초 증여자에게 다시 넘기는 것을 말하므로, 해제 의사만 주고받고 등기를 그대로 두면 반환으로 보기 어렵습니다. 신고기한 안에 반환해도 그 전에 세무서가 과세표준과 세액을 결정했다면 당초 증여는 과세됩니다(같은 항 괄호).
현금은 반환해도 증여세가 과세됩니다
조문 첫머리 괄호가 금전을 제외합니다. 증여로 받은 돈을 이튿날 반환해도 당초 증여는 과세되고, 국세청은 금전을 신고기한 안에 반환해도 당초 증여와 반환 모두 과세한다고 회신했습니다(재산세과-655, 2009.11.6.). 대법원은 금전은 수증자의 다른 재산과 섞여 특정할 수 없고 증여와 반환을 반복하는 방법으로 증여세 회피에 악용될 우려가 있다는 이유로 이 괄호를 무효로 보지 않았습니다(대법원 2016.2.18. 선고 2013두7384 판결, 헌법재판소 2015.12.23. 선고 2013헌바117 결정, 당시 조문은 구 상속세 및 증여세법 제31조 제4항). 자금을 일시 대여하려는 경우라면 처음부터 차용증과 이자 지급으로 대여 형식을 갖춥니다.
증여세와 취득세의 증여일
| 구분 | 증여일(기준일) | 근거 |
|---|---|---|
| 증여세 | 등기접수일(등기가 필요한 재산) | 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제1호 |
| 취득세 | 증여계약일(계약보다 등기가 먼저면 등기일) | 지방세법 시행령 제20조 제1항·제14항 |
계약서를 쓰고 며칠 뒤 등기를 접수했다면 취득세는 계약일, 증여세는 등기접수일이 기준입니다. 계약만 하고 등기를 미뤘다면 취득세는 이미 성립했는데 증여세 신고기한은 아직 기산되지 않은 구간이 발생합니다.
취득세를 되돌리려면 등기 전에 3개월 안에 서류로 입증합니다
취득세는 등기 여부와 관계없이 사실상 취득한 때 과세하고(지방세법 제7조 제2항), 무상취득은 계약일에 취득한 것으로 봅니다. 예외는 하나입니다.
다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
서류는 세 가지이고, 모두 취득일부터 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내인 것만 인정합니다.
- 화해조서·인낙조서: 그 기간 안에 계약이 해제된 사실이 조서로 입증될 것
- 공정증서(공증인이 인증한 사서증서 포함): 그 기간 안에 공증받을 것
- 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서: 그 기간 안에 제출할 것
등기를 하지 않았다는 사실만으로는 취득세가 없어지지 않습니다. 단독주택 2분의 1 지분을 증여계약하고 등기 없이 철회했지만 기한 안에 서류를 제출하지 않은 사안이 있습니다. 조세심판원은 증여계약이 성립하면 취득세 납세의무도 성립하고 계약이 해제돼도 영향이 없다고 보았습니다(조심 2018지0083, 2018.4.16., 당시 기한 60일). 이 사안에서 담당 공무원에게 철회 의사를 밝히고 취득세 영수필확인서를 반환하며 등기 서류를 회수한 것은 입증으로 인정되지 않았습니다.
등기까지 마쳤다면 납부한 취득세는 남습니다
대법원은 증여계약이 성립하면 그 자체로 취득세 조세채권이 성립한다고 보았습니다. 그 뒤 합의해제로 부동산을 반환해도 이미 성립한 조세채권에는 영향이 없습니다(대법원 2013.6.28. 선고 2013두2778 판결). 증여세 신고기한 안에 반환해 증여세가 0원이 되어도 취득세는 그대로입니다.
무상취득 세율은 3.5%이고(지방세법 제11조 제1항 제2호), 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택은 12%입니다(같은 법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항). 지분만 증여해도 3억원은 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다. 1세대 1주택을 소유한 사람의 주택을 배우자(사실혼 제외)나 직계존비속이 무상취득하면 중과 대상에서 제외됩니다(같은 영 제28조의6 제2항 제1호).
반환받는 증여자의 취득세, 해석과 결정이 엇갈립니다
등기를 마친 증여를 합의해제하고 수증자 명의 등기를 말소해 증여자가 소유권을 되찾은 경우, 행정안전부는 원상회복이므로 취득이 아니라고 회신했습니다(지방세운영과-2043, 2015.7.9., 증여자에게 과세하던 종전 해석(지방세운영과-3006)을 소급 변경). 조세심판원 결정은 엇갈립니다.
- 새 취득이 아니라고 본 결정: 계약 후 3개월 28일 만에 합의해제하고 말소한 사안에서 원상회복일 뿐 새로 취득한 것으로 보기 어렵다며, 증여자가 신고·납부한 취득세의 경정청구 거부처분을 취소했습니다(조심 2015지0613, 2015.9.17.). 조심 2015지0350(2015.6.30.)도 같은 취지입니다.
- 새 취득으로 본 결정: 증여계약일부터 60일이 지난 뒤 합의해제한 사안에서, 합의해제는 권리변동을 원상회복시키는 새로운 계약이라 기간의 장단에 관계없이 과세대상이 아니라 하기 어렵다고 보았습니다(조심 2015지0614, 2015.8.10.).
말소가 아니라 수증자가 증여자에게 다시 소유권을 넘기는 재증여 형식이면 별개의 무상취득으로 과세될 수 있습니다. 어느 방식으로 되돌릴지는 등기 전에 관할 지방자치단체와 확인합니다.
등기 전 신축 아파트 지분을 반년 뒤 되돌리려면
분양받은 신축 아파트의 잔금을 치르고 입주했지만 소유권 등기가 아직 나지 않은 상태에서 지분 2분의 1을 배우자에게 증여한 경우를 가정합니다. 2026년 4월 10일 증여계약을 맺고 증여 취득세를 신고·납부했고, 10월에 되돌리려 합니다.
취득세
- 취득일은 증여계약일인 4월 10일입니다.
- 해제 서류 기한은 4월 말일부터 3개월인 7월 31일까지였습니다. 이미 지났으므로 등기 전이라도 납부한 취득세는 환급되지 않습니다.
- 지분을 증여한 배우자에게 되돌릴 때 그 배우자에게 다시 취득세가 과세되는지는 미등기 상태의 환원을 직접 다룬 해석이 없습니다. 잔금을 지급해 주택을 이미 취득한 뒤의 증여이므로, 되돌리는 것도 분양권이 아니라 주택의 무상취득으로 보아 취득세가 과세될 가능성이 높다고 봅니다. 앞의 행정안전부 해석은 증여자 앞으로 등기가 되어 있던 경우를 전제로 하므로, 보존등기 전 환원에 그대로 적용되는지는 관할 지방자치단체와 먼저 확인해야 합니다.
증여세
증여일은 지분을 어떤 방식으로 넘겼는지에 따라 달라집니다.
- 증여계약만 하고 등기도 분양계약 명의도 그대로라면: 등기가 필요한 재산은 등기접수일이 증여일이므로(상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제1호) 아직 증여세 신고기한이 기산되지 않았을 수 있습니다. 국세청은 증여계약 후 등기가 이루어지지 않은 임야를 부동산 증여로 보지 않는다고 회신했습니다(서면-2016-상속증여-2678, 2016.1.12.).
- 분양계약 명의를 권리의무승계로 공동명의로 바꿨다면: 중도금 납부 중 분양권 지분을 증여한 사안에서 권리의무승계일을 증여시기로 본 회신이 있습니다(서일46014-11293, 2003.9.16.). 잔금 전 분양권 단계의 회신이라 잔금 뒤 명의 변경에 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 승계일이 4월 10일이라면 신고기한은 7월 31일, 그 뒤 3개월은 10월 31일이어서 10월 안의 반환은 당초 증여만 과세하는 구간에 해당합니다. 미등기 상태에서 분양계약 명의를 되돌리는 것이 반환으로 인정되는지는 따로 확인합니다.
- 이전등기를 처음부터 공동명의로 마칠 예정이라면: 그 등기접수일이 증여일입니다.
어느 경우인지는 분양계약서의 명의 변경 서류와 날짜로 먼저 확인합니다. 등기 전 지분 증여의 증여일을 직접 다룬 예규는 없어, 이 회신들은 사실관계가 다른 사안이라 참고로만 봅니다.
반환받은 주택을 양도할 때 취득시기
반환받은 사람이 나중에 그 주택을 양도할 때 취득시기도 반환 시기에 따라 다릅니다. 신고기한 안에 반환받으면 당초 취득일, 신고기한이 지난 뒤 반환받으면 반환받는 날입니다(부동산거래관리과-1014, 2010.8.4.). 별도세대 직계존속에게 증여했다가 6개월 뒤 반환받아 양도한 사안에서, 이월과세를 적용해 반환한 직계존속의 취득시기와 취득가액(증여재산평가액)으로 계산한다는 회신도 있습니다(서면-2015-부동산-1254, 2015.8.17.). 이월과세는 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자·직계존비속에게서 증여받은 자산에 적용하고, 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우와 적용한 세액이 더 적은 경우에는 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제1항·제2항).
자주 묻는 질문
Q. 증여받은 아파트를 신고기한 안에 반환하면 취득세도 환급되나요?
등기를 마쳤다면 환급되지 않습니다. 증여계약으로 성립한 취득세는 합의해제와 반환으로 소멸하지 않습니다(대법원 2013두2778). 등기 전이라도 해제 서류 기한(계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월)이 지났다면 마찬가지입니다.
Q. 신고기한이 지난 뒤 반환하면 세금이 두 번 나오나요?
신고기한이 지난 후 3개월 이내에 반환하면 당초 증여에만 증여세가 과세되고 반환분에는 부과하지 않습니다. 그 3개월도 넘기면 당초 증여와 반환이 각각 과세됩니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항).
Q. 증여로 받은 돈을 바로 반환했는데 증여세를 납부해야 하나요?
납부해야 합니다. 반환 규정은 금전을 제외하므로, 언제 반환해도 당초 증여와 반환 모두 과세됩니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항, 재산세과-655).
Q. 증여계약서만 쓰고 등기 전에 계약을 해제하려 합니다.
계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 화해조서·인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서 중 하나로 해제 사실을 입증해야 취득으로 보지 않습니다(지방세법 시행령 제20조 제1항). 등기를 접수하기 전에 처리합니다.
근거 법령·판례
- 상속세 및 증여세법 제4조 제4항, 제68조 제1항, 같은 법 시행령 제24조 제1항
- 지방세법 제7조 제2항, 제11조 제1항 제2호, 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제20조 제1항·제14항, 제28조의6
- 대법원 2013.6.28. 선고 2013두2778 판결, 대법원 2016.2.18. 선고 2013두7384 판결, 헌법재판소 2015.12.23. 선고 2013헌바117 결정
- 조심 2018지0083, 조심 2015지0613, 조심 2015지0350, 조심 2015지0614
- 서면-2016-상속증여-2678, 서일46014-11293, 재산세과-655, 부동산거래관리과-1014, 서면-2015-부동산-1254, 지방세운영과-2043
- 소득세법 제97조의2 제1항·제2항