부모가 전세보증금을 부담하고 자녀만 거주하면 증여세는 어떻게 과세될까
부모 명의로 전세를 얻어 자녀만 그 주택에 거주하면 증여세가 과세됩니다. 부모 이름으로 계약했으니 괜찮다는 말은 맞지 않습니다. 다만 어떤 조문이 적용될지에 대한 문제가 있습니다. 실무상 이 구분에서 다툼이 발생합니다. 보증금을 빌려준 것으로 보면 금전 무상대출(상증법 제41조의4)이어서 보증금에 연 4.6%를 곱합니다. 주택을 사용하게 해 준 것으로 보면 부동산 임대용역(제42조)입니다. 이때는 임대료 시세에 맞추고, 그 시세가 확인되지 않을 때만 주택가액에 연 2%를 곱합니다. 2026년 조세심판원 결정은 보증금반환채권이 누구에게 있는지를 기준으로 임대용역이라고 판단했지만, 계약과 지급이 모두 부모 명의인 같은 구조를 무상대출로 본 2023년 결정도 있습니다. 신고 단계의 과세관청은 무상대출로 과세해 왔습니다.
부모 명의로 계약해도 증여세는 과세됩니다
부모 명의로 계약했으니 증여세와는 상관없다는 말을 자녀 전세 상담에서 듣습니다. 실무에서 착오가 잦습니다. 계약서에 부모 이름이 적혀 있으니 자녀는 받은 것이 없다고 보지만, 과세관청은 자녀가 그 주택을 무상으로 사용한 이익에 증여세를 과세합니다.
실제로 다투어진 사안은 이렇습니다. 어머니가 본인 명의로 아파트 두 채를 임차해 아들 둘이 각각 한 채씩 3년가량 따로 살았는데, 어머니는 두 주택 어디에도 거주하지 않았습니다. 이런 계약에서 다투어지는 것은 과세 여부가 아니라 어느 조문을 적용하느냐입니다.
| 어떤 경우인가 | 적용 조문 |
|---|---|
| 돈을 빌려준 것 (금전 무상대출) | 상증법 제41조의4 |
| 주택을 사용하게 해 준 것 (부동산 임대용역) | 상증법 제42조 |
| 부모 소유 주택을 사용한 것 (부동산 무상사용) | 상증법 제37조 |
무상대출과 임대용역은 1년 단위로 매년 새로 증여받은 것으로 보고, 무상사용만 5년분을 한 번에 환산합니다. 무상대출과 임대용역에서는 같은 주택에 계속 거주하는 동안 해마다 증여일이 새로 도래합니다.
이 사건에서 조문은 세 번 바뀌었습니다. 자녀들은 부모가 얻어 준 주택을 무상으로 사용했다고 보아 무상사용(제37조)으로 증여세를 신고하고 납부했는데, 신고기한이 지난 뒤에 낸 기한후신고였습니다. 조사를 한 과세관청은 그 신고를 부인하고 무상대출(제41조의4)을 적용했습니다. 근거로 든 것은 국세기본법 제14조 제1항 실질과세입니다. 겉모습은 어머니의 전세계약이라도 실제로 직장이 있는 성년 자녀가 거주할 주택을 어머니가 대신 계약하고 보증금까지 냈다면 돈을 빌려준 것으로 본다는 논리였습니다.
조세심판원은 임대용역(제42조)을 적용했습니다. 그 조문으로 과세표준과 세액을 다시 계산하라고 결정했습니다(조심-2025-소-3450, 2026.7.15.). 세금이 없어지지는 않았습니다. 처분 자체는 유지되고 적용 조문과 계산 방법만 바뀌는 경정에 그쳤습니다. 기각된 쟁점 가운데 상속재산 감정평가는 상속·증여 사후 감정평가에서 따로 다룹니다.
계약서와 통장을 확인해 봅니다
어느 조문인지는 규정만으로 정해지지 않고, 계약 서류를 놓고 사실관계를 확인해 판단합니다. 확인할 것은 전세계약서상 임차인, 보증금이 나간 계좌, 확정일자 명의 셋입니다. 2026년 결정에서 심판원이 어머니를 사용·수익권자로 확인한 근거가 바로 이 셋이었습니다.
셋이 모두 부모 이름이면 보증금을 반환받을 권리가 부모에게 남습니다. 사용·수익권이란 임차인으로서 그 주택을 사용하고 수익하는 권리를 말합니다. 소유권은 아닙니다. 2026년 결정은 부모가 그 권리자이고 자녀는 그것을 무상으로 받은 것으로 보아 임대용역(제42조)을 적용했습니다. 다만 계약과 보증금 지급이 모두 부모 명의인 사안을 무상대출(제41조의4)로 본 결정도 있어(아래 2023년 4월 결정), 명의만으로 조문이 정해진다고 단정할 수는 없습니다.
임차인과 확정일자가 자녀 이름이고 부모가 보증금만 보내 준 경우는 보증금반환채권이 자녀에게 남으므로 무상대출(제41조의4)이나 현금 증여 쪽으로 다투어질 것으로 보이지만(추정), 이 구조를 직접 다룬 결정은 확인하지 못했습니다(2026년 10월 29일 기준). 자금이 실제로 계좌로 이전된 사안은 배우자 차용과 증여세 경정에 정리해 두었습니다.
심판원은 보증금반환채권을 확인했습니다
2026년 사건은 셋이 모두 어머니 이름인 경우였습니다. 보증금을 반환받을 권리, 곧 보증금반환채권이 어머니에게 남으니 심판원은 어머니를 그 주택의 사용·수익권자로 판단했습니다. 자녀들은 그 권리를 어머니에게서 증여받아 주택을 무상으로 사용한 것으로 봅니다. 즉, 어머니가 증여한 것은 보증금이라는 돈이 아니고 그 주택을 사용하는 권리였습니다.
재산의 사용 또는 용역의 제공에 의하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액(시가와 대가의 차액을 말한다)을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
- 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 타인의 재산(부동산과 금전은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 사용함으로써 얻은 이익
- 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 얻은 이익
제1호는 재산의 무상사용을 다루면서 괄호로 부동산과 금전을 제외해 둡니다. 그래서 부동산을 단순히 무상으로 사용한 것으로 보면 제42조가 적용되지 않습니다. 심판원은 이 사안을 재산의 무상사용이 아니라 부동산 임대용역의 무상 제공에 해당한다고 결정했습니다. 용역을 무상으로 제공받은 이익은 제3호가 다룹니다. 조문 본문만 읽으면 이 괄호를 실무상 놓치기 쉽습니다.
같은 이유로 자녀들이 신고한 무상사용(제37조)은 적용되지 않았습니다. 왜냐하면 그 조문이 대상으로 삼는 것은 남이 소유한 부동산을 무상으로 사용한 경우인데, 어머니는 그 주택을 소유하지 않았기 때문입니다.
과세관청 주장은 받아들여지지 않았습니다. 주택을 무상으로 사용하게 해 준 것과 보증금만큼 돈을 빌려준 것은 법적 형식과 효과가 다릅니다. 회수가능성에서도 차이가 큽니다. 그래서 조세회피 목적의 가장거래라는 명확한 근거가 없으면 당사자가 고른 법률관계를 과세관청이 임의로 부정할 수 없다고 판단했습니다. 과세요건은 과세관청이 증명해야 하고, 납세자가 선택한 법률관계는 특별한 사정이 없으면 존중해야 한다는 대법원 판단을 근거로 삼았습니다(대법원 2015.9.10. 선고 2015두41937, 대법원 2001.8.21. 선고 2000두963).
심판원은 2023년 10월에도 같은 사안을 임대용역으로 판단했습니다(조심-2023-서-7797, 2023.10.25.). 부친이 자녀들의 부양과 주거를 위해 전세계약을 체결한 사안을 다룹니다. 2026년 사안에서는 과세관청이 직장이 있는 성년 자녀들이 각자 가정을 이뤄 따로 사니 부양 목적으로 임차할 이유가 없다고 다퉜습니다. 그래도 심판원은 제42조를 적용했습니다. 심판원이 확인한 것은 부양 목적이 아니라 계약 구조였습니다.
신고 단계에서 과세관청은 아직 금전 무상대출로 과세합니다
2023년 10월 결정이 나온 뒤에도 과세관청은 같은 사안을 제41조의4로 과세했습니다. 2026년 사안이 바로 그 경우입니다. 심판원이 제42조로 경정하라고 했어도 과세관청이 신고 단계에서 그대로 받아들이지는 않습니다.
제41조의4 과세를 유지한 결정도 있습니다(조심-2023-서-3135, 2023.4.26., 기각). 자녀 부부가 어머니 명의로 계약한 전세주택에 살았고, 보증금은 대부분 어머니 명의 계좌로 지급된 사안입니다. 심판원은 전세계약 체결과 보증금 지급을 부모가 대신 이행한 것이어서 자녀가 보증금 상당액의 금전을 부모로부터 무상으로 대출받은 것으로 봄이 타당하다고 했고, 부모 소유 부동산이 아니므로 부동산 자체의 무상사용으로 보기도 어렵다고 했습니다. 납세자는 무상사용을 주장하면서 다른 증여규정이 적용될 수 있는지는 별론으로 했고, 심판원은 제42조 적용 여부를 따로 판단하지 않았습니다. 계약과 지급 명의가 같은 구조에서 결정이 두 방향으로 갈린 셈입니다.
결정 몇 건으로 심판원의 입장이 확정됐다고 보기는 어렵습니다. 다투어서 바뀐 사안입니다. 임대용역으로 신고하면 지금 실무는 무상대출로 경정하니 그 자리에서 다툼이 발생합니다. 거꾸로 무상대출로 신고하면 최근 결정이 적용하지 않은 조문으로 세액을 스스로 확정하게 됩니다. 어느 쪽으로 가든 계약서와 보증금이 나간 계좌부터 확정해 두어야 합니다.
계산은 무엇에 곱하는지로 달라집니다
조문이 바뀌면 세금도 줄 것이라고 생각하기 쉽지만, 그렇게 단정할 수 없습니다. 무상대출은 보증금에 이자율을 곱하고, 임대용역은 그 용역의 시가에 따릅니다. 곱하는 대상이 다르니 어느 쪽 세액이 큰지는 사안마다 달라집니다.
- 금전 무상대출(제41조의4)은 대출금액에 적정 이자율 연 4.6%를 곱합니다. 1년 단위이고 기준금액은 1천만원입니다. 계산은 가족 간 차입금과 차용증에 정리했습니다.
- 부동산 임대용역(제42조)은 무상으로 제공받은 용역의 시가입니다. 1년 단위이고 기준금액도 1천만원입니다.
- 부동산 무상사용(제37조)은 부동산 소유자에게만 적용됩니다. 5년분 이익을 한 번에 환산하고 기준금액이 1억원입니다.
임대용역의 시가는 원칙과 보충 순서로 정합니다. 원칙은 그 주택을 남에게 임대했다면 통상 받을 대가, 곧 불특정다수인 간 통상적인 지급대가입니다. 다만 그 시가가 불분명한 경우에는 부동산가액에 연 2%를 곱합니다. 통상 받을 대가를 확인하지 않고 2%부터 계산하면 안 됩니다. 어느 단으로 가든 임대용역에서 전세보증금은 곱하는 대상이 되지 않습니다. 무상사용도 같은 연 2%를 적용하지만 5년분으로 환산하고 기준금액이 1억원이어서 결과가 달라집니다.
부모가 그 집을 소유한 경우는 조금 다릅니다. 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 과세 대상에서 제외됩니다. 부모 소유 주택에 부모와 함께 거주하면 제37조가 적용되지 않습니다. 자녀만 거주하는 경우에는 제외되지 않지만, 그때도 5년분으로 환산한 이익이 1억원에 미달하면 과세하지 않습니다.
기준금액은 공제하는 금액이 아니라 문턱입니다. 이 대목에서 계산이 어긋나기 쉽습니다. 미달하면 과세하지 않고, 넘으면 1천만원을 공제하지 않고 계산된 이익 전체가 증여재산가액이 됩니다.
보증금에 이자율을 곱해 역산하면 3억 4,000만원까지는 증여세가 없다는 설명을 실무에서 더러 봅니다. 제 생각에는 이 쟁점에서 가장 위험한 오해가 이 대목입니다. 임대용역의 시가는 보증금에서 나오지 않습니다. 원칙은 통상 받을 임대료이고, 그것이 확인되지 않을 때 부동산가액에 연 2%를 곱합니다. 주택가액이 8억원이면 그것만으로 연 1,600만원이 그해 증여재산가액이 되어 기준금액을 이미 넘습니다. 그래서 보증금 액수로 안전선을 긋는 계산은 성립하지 않습니다.
증여일은 해마다, 신고기한은 3개월
증여시기는 무상대출과 임대용역이 같은 방식으로 정합니다. 무상으로 쓴 기간이 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 증여받은 것으로 봅니다. 전세를 갱신하며 계속 거주하면 그만큼 증여일이 늘어납니다. 한 번 신고하면 끝나는 구조가 아니고, 거주하는 동안 해마다 신고 의무가 새로 발생합니다.
신고 의무는 자녀에게 있습니다. 주택이 둘이고 자녀가 둘이면 각자 자기 몫을 따로 계산해 따로 신고합니다. 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항). 기산점은 증여일이 아니고 그 날이 속하는 달의 말일입니다. 며칠 차이로 기한을 넘기는 실수가 나오는 대목이니 각별히 유의해야 합니다.
몇 해가 지난 뒤 상속세 조사에서 드러나기도 합니다. 보증금반환채권이 상속재산에 들어가면서 그 돈의 성격을 되짚기 때문입니다. 그 사건도 어머니가 돌아가신 뒤 자녀들이 기한후신고를 했습니다. 그때는 기한후신고로 정리합니다(국세기본법 제45조의3). 조문은 기한후신고를 한 사람도 경정청구 대상으로 적어 두었습니다(국세기본법 제45조의2 제1항).
이미 무상사용(제37조)으로 신고하고 납부했다면 경정청구로 바로잡습니다. 다만 법정신고기한이 지난 후 5년 이내라는 제한이 있어서, 매년 되풀이되는 사안이라면 오래된 연도분은 5년이 먼저 지나 청구할 수 없습니다. 과세관청이 이미 조문을 바꿔 경정했다면 그 처분으로 늘어난 부분은 처분 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 청구해야 합니다. 이미 낸 세금을 환급받으려면 연도별로 5년 선이 어디까지 남아 있는지부터 확인합니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여), 제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여), 제42조(재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 증여), 제43조(증여세 과세특례), 제68조 제1항(증여세 과세표준신고)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제27조(부동산 무상사용 이익의 계산·기준금액 1억원), 제31조의4(적정 이자율·기준금액 1천만원), 제32조(용역 무상제공 이익의 계산·기준금액 1천만원·용역의 시가)
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제2항(부동산 임대용역 시가 산정률 연 2%)
- 국세기본법 제14조 제1항(실질과세), 제45조의2 제1항(경정청구), 제45조의3(기한후신고)
- 조심-2025-소-3450(2026.7.15., 조세심판원 결정번호 조심 2025서3447) · 조심-2023-서-7797(2023.10.25.) · 조심-2023-서-3135(2023.4.26.)
- 대법원 2015.9.10. 선고 2015두41937 · 대법원 2001.8.21. 선고 2000두963
자주 묻는 질문
Q. 증여세 신고를 안 했는데 나중에 문제가 되나요?
A. 네, 문제가 됩니다. 위 사건이 그렇게 드러났습니다. 어머니가 돌아가신 뒤 상속세 조사에서 보증금의 성격을 함께 확인하게 되니, 증여세를 미뤄 두면 나중에 두 세목을 한꺼번에 다투게 됩니다.
Q. 두 조문이 동시에 걸리면 어떻게 되나요?
A. 제43조 제1항은 하나의 증여에 여러 규정이 동시에 적용될 때 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만 적용하도록 정합니다. 이 사건에서 심판원이 확인한 것은 이익의 크기가 아니고, 금전 대여인지 용역 제공인지의 성질이었습니다.