보충적평가로 상속·증여세를 신고하기 전에
국세청 감정평가 대상인지 먼저 확인합니다
상가, 꼬마빌딩, 단독주택, 나대지는 비교할 거래가 드물어 공시가격이나 기준시가 같은 보충적평가액으로 상속세·증여세를 신고하는 경우가 많습니다. 공시가격으로 신고하면 위험할까요. 보충적평가는 법이 정한 평가방법이지만 신고로 평가액이 확정되지는 않습니다. 국세청은 법정결정기한까지 받은 감정가액을 시가로 삼을 수 있고, 감정할 부동산을 고르는 기준도 훈령에 정해 두었습니다. 신고 전에 이 기준과 가산세, 양도할 때의 취득가액까지 비교해 평가방법을 정합니다.
보충적평가는 시가를 산정하기 어려울 때 씁니다
상속세·증여세는 상속개시일이나 증여일 현재의 시가로 과세합니다. 시가에는 매매가액뿐 아니라 평가기간 안의 감정가액, 수용가액, 경매가액도 들어갑니다. 평가기간은 상속이 상속개시일 전후 6개월, 증여가 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다.
그 기간에 해당 재산이나 비슷한 재산의 거래·감정이 없으면 법이 정한 방법으로 평가합니다. 토지는 개별공시지가, 일반 건물은 국세청이 고시한 기준시가, 국세청 고시 대상인 오피스텔과 상업용 건물은 토지와 건물을 일괄해 고시한 가액, 주택은 개별주택가격과 공동주택가격입니다(상속세 및 증여세법 제61조 제1항). 실무에서는 이 방법을 보충적평가라고 부릅니다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
아파트는 같은 단지 비슷한 세대의 거래가액이 시가가 되는 경우가 많아 보충적평가로 신고할 여지가 작습니다. 이 거래가액은 유사매매사례가액 직접 조회하는 법으로 확인합니다. 보충적평가 신고가 쟁점이 되는 재산은 거래 사례가 드문 상가, 꼬마빌딩, 단독주택, 토지입니다.
신고를 마쳐도 법정결정기한까지는 평가액이 확정되지 않습니다
시행령 단서는 평가기간이 지난 뒤의 감정도 요건을 갖추면 시가에 포함합니다.
다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액에 포함시킬 수 있다.
단서의 "제78조제1항에 따른 기한"이 법정결정기한입니다. 상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 신고기한부터 6개월입니다(같은 영 제78조 제1항). 신고기한은 상속이면 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 증여면 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 정해져 있습니다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제68조 제1항). 신고기한이 지나도 법정결정기한까지는 국세청이 감정을 받아 그 가액을 시가로 삼을 수 있습니다.
대법원은 이 단서가 무효라는 주장을 받아들이지 않았습니다(대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결). 다만 감정가액이 시가로 인정되려면 평가기준일부터 감정가액평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하고, 그 증명은 과세관청이 합니다(대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결). 감정 통지를 받은 뒤의 대응과 판결 내용은 공시가격으로 신고한 상속·증여세, 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까에 정리했습니다.
국세청이 감정할 부동산을 고르는 기준
감정평가 대상과 절차는 국세청 훈령인 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조가 정합니다. 2026년 8월 3일부터 시행 중인 현행 규정은 대상을 '부동산등'으로 적고, 비상장주식을 순자산가치로 평가할 때 필요한 법인 보유 부동산도 포함합니다. 주거용과 비주거용을 나누는 문언은 없습니다.
② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다.
- 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 "보충적 평가액"이라 한다)의 차이가 5억원 이상인 경우
- 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우
국세청은 감정평가법인 다섯 곳 이상에 추정시가를 받아 최고값과 최저값을 뺀 평균을 냅니다. 그 값과 보충적평가액의 차이가 5억원 이상인지, 차이 비율이 10% 이상인지를 고려해 대상을 고릅니다. 두 호는 '고려하는 사항'으로 적혀 있어 기준에 해당한다고 모두 감정하는 것은 아닙니다. 기준에 못 미친다고 대상에서 빠진다는 문언도 없습니다.
신고 전에는 인근 거래가격이나 임대수익으로 시세를 가늠해 보충적평가액과 먼저 견줘 봅니다. 차이가 5억원이나 10%를 크게 넘으면 감정 대상이 될 수 있다고 보고 다른 평가방법과 세액을 비교합니다.
대상으로 정해지면 국세청은 감정평가 실시 협조 안내를 보내고, 감정이 끝나면 감정평가표를 보냅니다. 그 감정가액의 시가 인정 심의는 국세청이 평가심의위원회에 신청합니다(같은 조 제3항·제4항).
감정가액으로 다시 과세되면 달라지는 것
감정가액이 시가로 인정되면 신고가액과의 차액만큼 과세가액이 늘고, 그 부분의 상속세·증여세를 추가로 냅니다. 상속세·증여세는 누진세율이라 늘어난 과세표준에는 신고 때보다 높은 구간의 세율이 적용될 수 있습니다.
- 과소신고가산세: 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제3항과 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우, 그 과소신고 부분에는 과소신고가산세를 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목). 부정행위로 과소신고한 경우는 제외합니다.
- 납부지연가산세: 신고기한 안에 신고하고 법정신고기한까지 세액을 납부한 뒤, 평가심의위원회를 거친 평가로 결정·경정된 경우에는 납부고지 전까지의 납부지연가산세를 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의4 제3항 제6호, 같은 법 시행령 제27조의5).
신고를 했다면 과소신고가산세를 적용하지 않고, 법정신고기한까지 신고하고 납부까지 마쳤다면 납부지연가산세도 적용하지 않습니다. 신고세액공제(산출세액의 3%)는 신고기한 안에 신고서를 내야 받습니다(상속세 및 증여세법 제69조).
신고한 평가액은 양도할 때 취득가액이 됩니다
상속·증여받은 부동산을 양도할 때 취득가액은 상속개시일이나 증여일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).
보충적평가는 신고 때 세액을 낮추는 대신 취득가액도 낮춥니다. 기준시가로 신고하고 그대로 결정되면 그 가액이 취득가액이 되어 양도차익이 커지고, 국세청 감정으로 결정·경정되면 그 감정가액이 취득가액이 됩니다. 상속세가 공제 범위 안이라 0원인 경우에도 구조는 같고 숫자 예시는 상속세가 0원이어도 신고하는 이유에 있습니다.
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산은 예외가 있습니다. 일정 기간 안에 양도하면 이월과세로 증여자가 취득할 당시의 금액을 취득가액으로 쓰는 경우가 있습니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이때는 증여 신고가액이 양도 때 취득가액으로 쓰이지 않습니다.
직접 감정을 받아 신고할 때의 요건
보충적평가 대신 평가기간 안에 감정을 받아 그 가액으로 신고할 수도 있습니다. 그 감정가액이 시가로 인정되는 요건은 이렇습니다.
- 감정 시점: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 들어와야 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호). 상속세 신고기한은 평가기간 말일보다 늦게 끝나는 경우가 많아 신고기한에 맞춰 감정을 맡기면 평가서 작성일이 평가기간을 넘기기도 합니다.
- 감정기관 수: 둘 이상 감정기관이 평가한 가액의 평균입니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳의 감정도 됩니다(같은 법 제60조 제5항, 같은 영 제49조 제6항).
- 낮게 나온 감정가액: 보충적평가액과 유사재산 시가의 90% 가운데 적은 금액에 못 미치면, 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰한 감정가액으로 평가합니다. 그 재감정가액이 납세자가 낸 감정가액보다 낮으면 적용하지 않습니다(같은 영 제49조 제1항 제2호 단서).
- 시가불인정 감정기관: 납세자가 낸 감정가액이 재감정가액의 80%에 못 미치면, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정기관을 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있습니다(같은 영 제49조 제7항·제8항).
- 수수료 공제: 감정평가법인에 낸 수수료는 그 감정가액으로 신고·납부한 경우 500만원까지 과세표준에서 공제합니다. 상속세(같은 영 제20조의3)와 증여세(같은 영 제46조의2)에 같은 한도가 적용되고, 지급 증빙을 신고서와 함께 냅니다.
평가기간이 지난 뒤 법정결정기한 전에 받은 감정도 납세자가 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 신청할 수 있습니다. 이 경우 감정이 있는 날부터 6개월 안에 신청합니다(같은 영 제49조의2 제5항 단서).
보충적평가로 신고할지, 감정가액으로 신고할지
아파트처럼 비교할 거래가 있는 재산은 유사매매사례가액부터 확인합니다. 해당 재산 자체의 매매·감정 가액이 있으면 유사사례 가액보다 먼저 적용하고(같은 영 제49조 제2항 단서), 평가기간 안에 이런 거래가액이 없을 때 보충적평가 신고와 감정가액 신고 가운데 고릅니다.
- 보충적평가로 신고: 신고 때 세액이 낮습니다. 법정결정기한까지 감정 대상이 될 수 있고, 그대로 결정되면 낮은 가액이 양도 때 취득가액이 됩니다.
- 직접 감정받아 신고: 감정 수수료가 들고 신고 세액이 올라갑니다. 신고한 감정가액이 시가 요건을 갖추면 그 가액이 양도 때 취득가액의 기준이 됩니다.
| 확인할 것 | 보는 이유 |
|---|---|
| 평가기간 안 해당 재산의 매매·감정 | 있으면 그 가액이 시가 |
| 같은 단지·유사 재산의 거래 | 아파트는 유사사례가 시가 |
| 시세와 보충적평가액의 차이 | 국세청 감정 대상 고려 기준 |
| 양도 계획 | 신고가액이 취득가액 |
| 감정 수수료와 세액 차이 | 수수료 공제 한도 500만원 |
| 신고·납부 기한 | 가산세 적용 제외의 전제 |
상속세가 공제 범위 안이면 감정가액으로 신고해도 세액은 그대로이고 취득가액만 올라가는 경우가 있습니다. 과세표준이 높은 세율 구간에 걸리면 보충적평가와 감정가액의 세액 차이가 커집니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격으로 상속세를 신고하면 가산세가 붙나요?
A. 국세청 감정으로 평가액이 바뀌어 늘어난 세액은 추가로 냅니다. 상속세 및 증여세법상 평가가액으로 과세표준을 결정한 부분에는 과소신고가산세를 적용하지 않습니다(부정행위 제외). 신고기한 안에 신고하고 법정신고기한까지 납부했다면, 평가심의위원회를 거친 평가로 늘어난 세액에 납부고지 전까지의 납부지연가산세도 적용하지 않습니다.
Q. 국세청은 어떤 부동산을 감정평가 대상으로 고르나요?
A. 국세청 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조는 감정평가법인 다섯 곳 이상에 받은 추정시가와 보충적평가액의 차이가 5억원 이상인지, 차이 비율이 10% 이상인지를 고려해 대상을 고른다고 정합니다. 대상은 '부동산등'이고, 주거용과 비주거용을 나누지 않습니다.
Q. 상속세 신고를 마치면 언제까지 감정으로 세금이 바뀔 수 있나요?
A. 법정결정기한까지입니다. 상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 신고기한부터 6개월입니다. 그 사이 이루어진 감정도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가가 될 수 있습니다.
Q. 직접 받은 감정 수수료도 공제되나요?
A. 감정평가법인에 낸 수수료는 그 감정가액으로 신고·납부한 경우 500만원까지 상속세·증여세 과세표준에서 공제합니다. 수수료를 낸 증빙을 신고서와 함께 제출합니다.
근거 법령·판례
- 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등), 제61조(부동산 등의 평가), 제67조·제68조(과세표준신고), 제69조(신고세액 공제), 제25조 제1항 제2호·제55조 제1항(감정평가 수수료)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등), 제49조의2(평가심의위원회), 제78조 제1항(법정결정기한), 제20조의3·제46조의2(감정평가 수수료 공제)
- 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목, 제47조의4 제3항 제6호, 같은 법 시행령 제27조의5
- 소득세법 시행령 제163조 제9항, 소득세법 제97조의2 제1항
- 상속세 및 증여세 사무처리규정(국세청 훈령) 제72조
- 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결, 대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결