입주 전 전세를 남편 명의로, 보증금은 아내 돈으로 냈다면 증여일까요
아내 명의로 분양받은 집에 입주하기 전까지 남편 명의로 전세를 얻고 보증금은 아내가 보냅니다. 입주할 때 보증금을 돌려받아 아내 잔금에 쓸 계획입니다. "부부 사이 6억원 공제 안이니 괜찮다"로 끝내기 쉽지만 그 돈이 증여인지, 빌린 돈인지, 아내 돈 그대로인지에 따라 신고와 증빙이 달라집니다.
돈의 성격은 세 가지로 나눠 봅니다
| 성격 | 세금 | 남겨야 할 자료 |
|---|---|---|
| 아내가 남편에게 준 돈(증여) | 증여세 과세 대상, 배우자 공제 6억원(10년 합산) 안이면 세액 없음 | 증여 신고 여부 판단 |
| 아내가 남편에게 빌려준 돈 | 무이자면 1년 이자 상당액이 1천만원 이상일 때 그 금액을 증여로 봄(배우자 공제 적용) | 차용 약정, 입주 때 상환 기록 |
| 아내 돈을 남편 명의 계약에 넣은 것(보증금은 아내 몫) | 함께 사는 집이고 남편이 자기 몫을 넘게 받지 않았다면 증여로 보지 않은 결정이 있음 | 보증금을 아내가 부담하고 돌려받는다는 자금 흐름, 임대인 확인 |
어느 쪽인지는 계약서 명의보다 돈이 누구에게 귀속되는지로 판단합니다. 같은 이체라도 남긴 자료에 따라 결론이 달라집니다.
함께 사는 집이면 명의만으로 증여로 보지 않은 결정들
가까운 결정으로 조심 2020부1940(2020.12.4., 일부인용)을 봅니다. 배우자가 명의자 계좌로 돈을 보내 명의자 단독 명의로 전세를 얻었고, 부부가 함께 그 집으로 주민등록을 옮긴 사안입니다. 다만 이 사안은 명의자도 종전 집 보증금과 본인 돈으로 보증금의 자기 몫보다 많이 냈고, 배우자가 보낸 돈은 그 나머지였습니다. 조세심판원은 부부가 공동으로 임차하면서 명의만 계약·관리 편의로 한 사람으로 한 것으로 볼 수 있다고 보았습니다. 공동 임차라면 보증금도 부부가 함께 낼 의무가 있어, 배우자가 계좌로 보내 보증금으로 쓰게 했어도 증여재산으로 보기 어렵다는 결론입니다. 과세 뒤 계약서를 다시 쓰며 임차인을 배우자로 바꾼 사실도 판단 근거였습니다.
조심 2023인7597(2023.8.23., 인용)도 결론이 같습니다. 남편이 보증금 전부를 내고 함께 살 아파트를 아내 명의로 임차했다가, 갱신 때 부부 공동명의로 바꾸자 처분청이 아내 몫 절반을 증여로 과세한 사안입니다. 처음 아내 명의로 한 것은 남편이 자기 부모 집에 전입해 있어 확정일자를 받으려면 아내 명의가 불가피했기 때문이고, 처분청도 그 부분에는 과세하지 않았습니다. 심판원 판단은 공동명의로 바꾼 부분에 한정됩니다. 부부는 같이 살고 있었고 보증금을 지분대로 나누려는 의사가 확인되지 않았습니다. 명의자인 아내가 자기 부담분을 넘게 받은 사실도 없어 공동 명의만으로 증여로 보기 어렵다고 했습니다.
보증금을 돌려받아 넘기면 증여로 본 결정도 있습니다
조심 2022서7664(2022.12.13., 기각)는 입주 때 보증금을 돌려받는 단계와 닮은 사안입니다. 남편이 전액 낸 부부 공동명의 전세가 끝나자 남편이 보증금을 돌려받아 그 절반을 아내 계좌로 보냈고, 아내는 같은 날 자기 명의로 같은 단지의 다른 집을 전세 얻었습니다. 부부는 그 뒤에도 함께 살았습니다. 아내는 이혼을 앞둔 재산분할 몫이라고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 현금은 이체받은 날 증여받은 것으로 보았습니다(상급심 미확인).
조심 2020부1940과 2023인7597이 증여 여부를 판단하며 본 사정은 함께 사는 집인지, 공동으로 임차한 것으로 볼 수 있는지, 명의자가 자기 몫을 넘게 받았는지입니다. 조심 2022서7664도 함께 살던 부부였지만 아내는 증여 자체보다 재산분할과 증여시기를 다퉜고, 심판원은 공동 임차 여부를 따로 판단하지 않았습니다. 남편 명의 계좌로 들어온 돈은 남편 재산으로 추정하므로(상속세 및 증여세법 제45조 제4항), 아내 몫이라는 점은 부부가 자료로 보여야 합니다. 보증금을 아내가 냈다는 이체 내역과, 계약이 끝나면 아내에게 돌려준다는 임대인 확인이나 계약서 내용을 남겨 둡니다.
증여로 본다면: 돌려받아도 없던 일이 되지 않습니다
증여로 보면 배우자 공제 6억원(받는 사람 기준 10년 합산) 안에서 세액이 없을 수 있습니다. 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 합니다.
부동산 같은 재산은 당사자 합의로 신고기한까지 돌려주면(그 전에 세무서가 결정하지 않았다면) 처음부터 증여가 없던 것으로 봅니다. 그런데 금전은 이 특례에서 빠져 있습니다.
수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(…)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, …
그래서 증여한 보증금을 입주 때 아내에게 돌려주면 그 반환도 다시 증여로 볼 수 있습니다. 배우자 공제는 받는 사람별로 10년 동안 6억원이므로, 남편이 받은 금액은 남편의 공제에서, 돌려받은 금액은 아내의 공제에서 따로 빠집니다. 반대로 배우자에게 받은 돈과 배우자 대신 낸 돈이 오간 사안에서, 부부가 별다른 이유 없이 서로 증여할 필요가 없다며 대신 낸 금액을 빌려준 돈으로 보아 증여에서 뺀 결정도 있습니다(조심 2011서2370, 일부인용. 남은 부분도 서울고등법원 2013누1555에서 납세자 승소, 대법원 단계 미확인).
빌린 돈으로 본다면: 2억1,739만원이 기준입니다
무이자로 빌린 돈은 대출금액에 적정 이자율(연 4.6%)을 곱한 금액을 증여재산가액으로 보고, 그 금액이 1천만원 미만이면 과세하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제1항, 같은 법 시행령 제31조의4). 대출기간을 정하지 않았으면 1년으로 봅니다(같은 조 제2항). 1년 이자 상당액이 1천만원이 되는 대출금은 약 2억1,739만원입니다.
예시(가상)입니다. 보증금 3억원을 무이자로 빌렸고 기간을 정하지 않았다면 1년 이자 상당액 1,380만원이 증여재산가액이고, 배우자 공제 6억원 안이면 세액은 없습니다. 실제로 1년을 넘겨 빌려 쓰면 1년이 되는 날의 다음 날 새로 빌린 것으로 보아 다시 계산합니다.
다만 재산 취득자금을 소명할 때 배우자 사이의 금전 대차는 원칙적으로 인정하지 않는다는 기본통칙이 있습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1). 빌린 돈이라고 하려면 약정과 입주 때 실제로 갚은 기록이 뒷받침되어야 합니다. 부부 사이 차입이 인정된 결정은 배우자 차용증 없이 취득한 아파트에 정리했습니다.
입주 때 확인할 것
- 보증금을 아내 계좌에서 임대인에게 보냈는지, 남편 계좌를 거쳤는지
- 계약 종료 때 보증금을 누구 계좌로 돌려받는지
- 돌려받은 보증금을 아내 잔금에 쓴다면 그 흐름이 자금조달계획서 내용과 맞는지
돈의 성격과 이체 경로, 돌려받는 방법에 따라 결론이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 계약 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다. 부모가 자녀 전세보증금을 낸 경우는 부모가 전세보증금을 부담하고 자녀만 거주하면에서 다룹니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제4조 제4항, 제41조의4, 제45조 제4항, 제53조 제1호, 제68조 제1항
- 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4, 같은 법 시행규칙 제10조의5, 법인세법 시행규칙 제43조 제2항
- 상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1
- 조심 2020부1940(2020.12.4.), 조심 2023인7597(2023.8.23.), 조심 2022서7664(2022.12.13.), 조심 2011서2370(2011.12.7.), 서울고등법원 2013누1555(2013.11.15.)
자주 묻는 질문
Q. 남편 명의 전세에 아내가 보증금을 냈습니다. 바로 증여인가요?
A. 계약 명의만으로 정하지 않습니다. 함께 살 집을 공동으로 임차하면서 명의만 한 사람으로 했다면 배우자가 낸 보증금을 증여로 보기 어렵다는 심판 결정이 있습니다(조심 2020부1940, 2023인7597). 다만 두 사안은 명의자도 보증금 일부를 냈거나 명의가 불가피했던 사정이 있었습니다. 다만 돌려받은 보증금을 배우자에게 넘겨 그 사람 명의 전세에 쓴 돈을 이체일에 증여로 본 결정도 있어(조심 2022서7664), 보증금을 누가 냈고 누가 돌려받는지 자료로 남겨 둡니다.
Q. 증여로 보더라도 입주할 때 돌려받으면 없던 일이 되나요?
A. 금전은 돌려줘도 처음부터 증여가 없던 것으로 보는 특례에서 빠져 있습니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항 괄호). 돌려주는 것도 다시 증여로 볼 수 있습니다.
Q. 차용증을 쓰면 빌린 돈으로 인정되나요?
A. 재산 취득자금을 소명할 때 배우자 사이 금전 대차는 원칙적으로 인정하지 않는다는 기본통칙이 있어 차용증만으로는 부족할 수 있습니다. 실제 상환 기록이 중요합니다. 빌린 돈으로 인정되면 무이자라도 약 2억1,739만원 미만은 1년 이자 상당액이 1천만원에 못 미쳐 과세하지 않습니다.