아파트 증여 전 감정을 받았는데 같은 단지가 더 비싸게 거래됐다면, 감정을 다시 받아야 하나요?
아파트를 증여하기 직전에 감정평가를 받았는데, 곧이어 같은 단지가 감정가액보다 높게 거래되어 감정을 다시 받아야 하는지 묻는 문의가 있습니다. 증여한 아파트 자체의 감정가액이 요건을 갖춰 평가기간 안에 있으면 같은 단지의 높은 거래가액은 시가로 쓰지 않습니다. 다시 받을지는 그 감정이 요건을 갖췄는지로 판단합니다. 2026년 11월 현행 조문 기준으로 정리합니다.
해당 아파트의 감정가액이 같은 단지 거래가액보다 먼저입니다
증여재산의 시가에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지(평가기간) 있었던 그 재산의 매매·감정 가액이 들어가고(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항), 면적·위치·용도와 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액(유사매매사례가액)도 시가로 봅니다(같은 조 제4항). 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다(같은 조 제2항).
이 순서보다 먼저 적용되는 단서가 있습니다. 해당 재산의 매매등의 가액이 있으면 유사매매사례가액은 적용하지 않습니다(같은 조 제2항 단서). 감정가액도 여기의 '매매등'에 들어갑니다. 그래서 같은 단지 거래가 감정 기준일보다 증여일에 더 가까워도 감정가액을 씁니다.
거래가 아직 실거래가로 공개되지 않았다는 점은 판단 기준이 아닙니다. 평가기간 안인지는 매매계약일로 봅니다(같은 조 제2항 제1호). 감정이 요건을 갖췄다면 그 거래가 언제 공개되든 결론은 같습니다.
감정이 시가로 인정되려면
| 확인할 것 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정기관 수 | 기준시가 10억원 이하 아파트는 1곳 이상, 10억원 초과는 2곳 이상(평균) | 상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항 |
| 평가기간 | 가격산정기준일과 평가서 작성일이 모두 증여일 전 6개월~후 3개월 안 | 같은 영 제49조 제2항 제2호 |
| 감정 조건 | 일정 조건 충족을 전제로 하거나 원형대로 감정하지 않은 감정은 제외 | 같은 영 제49조 제1항 제2호 가목·나목 |
아파트의 기준시가는 고시된 공동주택가격입니다(같은 법 제61조 제1항 제4호). 공동주택가격이 10억원을 넘는 아파트를 1곳만 감정했다면 그 감정가액은 시가로 보는 감정가액이 아닙니다. 그러면 해당 재산의 가액이 없는 상태가 되어 같은 단지의 높은 거래가액이 유사매매사례가액으로 시가 후보가 됩니다. 이 경우라면 평가기간 안에 두 번째 감정을 받아 2곳 평균을 갖추는 방법을 검토합니다.
평가서 작성일이 증여일 후 3개월을 넘기면 가격산정기준일을 증여일로 잡았어도 평가기간 안의 감정이 아닙니다. 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지 작성된 감정은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 신청을 거쳐 평가심의위원회 심의를 받은 경우에만 시가에 들어갑니다(같은 조 제1항 단서).
세무서가 다시 감정하는 경우
요건을 갖춘 감정이어도 감정가액이 '기준금액'에 못 미치면 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰한 가액으로 평가합니다. 기준금액은 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 가운데 적은 금액입니다. 아파트의 보충적 평가액은 공동주택가격이지만, 전세나 월세를 준 아파트는 임대료 등으로 환산한 가액이 더 크면 그 가액이 보충적 평가액입니다(같은 법 제61조 제5항). 기준금액 이상이어도 평가심의위원회가 감정 목적 등을 보아 부적정하다고 인정하면 마찬가지입니다. 다만 세무서 재감정가액이 납세자가 낸 감정가액보다 낮으면 재감정가액을 쓰지 않습니다(같은 영 제49조 제1항 제2호).
기준금액은 보충적 평가액을 넘지 않으므로, 감정가액이 보충적 평가액(임대 중이 아니면 공동주택가격) 이상이면 기준금액 미달에는 해당하지 않습니다. 그래도 감정가액이 같은 단지 거래가액과 크게 벌어지면 부적정 판단을 받을 수 있으므로 "감정을 받았으니 끝"으로 보지 않습니다.
가상 예시로 정리합니다
공동주택가격 8억원인 아파트를 자녀에게 증여하기 2주 전 가격산정기준일로 1곳 감정을 받아 11억원이 나왔고, 증여 열흘 뒤 같은 단지 같은 평형이 12억원에 계약된 경우를 가정합니다.
| 경우 | 시가 |
|---|---|
| 감정 1곳(공동주택가격 10억원 이하), 기준일·작성일 모두 평가기간 안 | 11억원(감정가액) |
| 같은 조건에서 공동주택가격이 10억원을 넘는 아파트 | 1곳 감정은 시가 아님 → 증여세 신고일 전 계약된 12억원 거래가 유사매매사례가액 후보 |
| 감정 평가서 작성일이 증여일 후 3개월을 넘김 | 평가기간 밖 감정(심의로 인정되지 않으면) → 유사매매사례가액 후보 |
증여세를 신고했다면 유사매매사례가액은 증여일 전 6개월부터 신고일까지 계약된 거래만 봅니다(같은 조 제4항). 신고일 뒤에 계약된 거래는 유사매매사례가액이 되지 않습니다. 다만 증여일 전 2년 안의 거래처럼 평가기간 밖의 가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다(같은 조 제1항 단서).
다른 세목과 분양권
증여받은 아파트의 취득세 과세표준은 지방세법의 시가인정액으로 따로 판단합니다. 부동산 증여 취득세 시가인정액에 정리했습니다. 분양권을 증여할 때는 1곳 감정 예외가 없어 결론이 달라지며, 분양권 증여, 감정평가 뒤 같은 단지 거래가가 올라도에서 다룹니다.
증여 전에 확인할 것
- 증여 아파트의 공동주택가격이 10억원을 넘는지(감정기관 수)
- 감정 의뢰서의 가격산정기준일과 평가서 작성 예정일이 평가기간 안인지
- 감정에 조건이나 원형 외 전제가 붙지 않았는지
- 같은 단지 최근 거래가액과 감정가액의 차이
- 전세·월세를 준 아파트인지(보충적 평가액이 달라짐)
감정은 증여일과 신고 일정까지 함께 정해야 시가로 인정받습니다. 개인 상황별 판단이 필요하므로 증여 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 제61조 제1항 제4호·제5항
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항·제2항·제4항·제6항
자주 묻는 질문
Q. 감정가액보다 높은 거래가 나왔으니 감정을 다시 받아야 하나요?
A. 감정이 요건(감정기관 수, 평가기간, 조건 없는 감정)을 갖췄다면 다시 받지 않아도 해당 재산의 감정가액이 먼저 적용됩니다. 기준시가 10억원을 넘는데 1곳만 감정했거나 평가서 작성일이 평가기간 밖이면 보완을 검토합니다.
Q. 높은 거래가 증여일에 더 가까운데도 감정가액이 시가인가요?
A. 해당 재산의 감정가액이 있으면 유사매매사례가액은 비교 대상에서 빠지므로 "가장 가까운 날" 비교를 하지 않습니다.
Q. 세무서가 감정을 다시 할 수도 있나요?
A. 감정가액이 기준금액(보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액)에 못 미치거나 평가심의위원회가 부적정하다고 보면 세무서가 다른 감정기관에 다시 의뢰할 수 있습니다. 재감정가액이 납세자 감정가액보다 낮으면 적용하지 않습니다.