협의분할 전에 확인할 7가지, 상속인마다 주택 사정이 다릅니다
상속세를 덜 내려고 정한 분할이 몇 년 뒤 취득세와 양도세로 돌아오는 경우가 있습니다. 협의분할서에 비율을 적는 순간 네 가지 세금이 함께 정해지기 때문입니다. 도장을 찍기 전에 상속인별로 확인해야 할 일곱 가지를 정리해 드리겠습니다.
Q. 상속세 신고하면서 재산도 나누려고 합니다. 분할 비율은 형제끼리 알아서 정하면 되는 것 아닌가요?
A. 상속세 총액은 분할 비율을 바꿔도 달라지지 않습니다. 유산 전체에 매기기 때문입니다. 그런데 취득세·양도세·종합부동산세·배우자 상속공제는 누가 얼마를 받았느냐로 달라집니다. 그래서 분할은 상속세가 아니라 상속 이후의 세금까지 놓고 정해야 합니다.
분할을 바꿔도 상속세 총액은 그대로입니다
우리 상속세는 물려주는 사람의 유산 전체를 기준으로 계산합니다. 각자 얼마를 받았는지로 매기는 방식이 아닙니다. 그래서 같은 재산이라면 3 대 3 대 4로 나누든 5 대 3 대 2로 나누든 상속세 총액은 같습니다. 총액이 같으니 비율은 편한 대로 정해도 된다고 생각하기 쉽습니다. 상속세만 놓고 보면 맞는 말입니다. 그런데 상속세 말고 세 개가 더 남아 있습니다.
나머지 세금은 누가 얼마 받았느냐로 갈립니다
취득세는 누가 소유자로 판정되느냐로 세율이 달라집니다. 양도세는 상속 이후 집을 사고팔 때 주택 수 판정이 달라집니다. 종합부동산세는 5년이 지난 뒤 지분율을 다시 봅니다. 배우자 몫은 상속세 자체를 늘리거나 줄입니다. 그래서 분할을 정하기 전에 상속인마다 사정이 어떻게 다른지 확인해야 합니다.
협의분할 전 체크리스트 일곱 가지
| # | 확인할 것 | 걸리는 세금 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 1 | 상속인 각자 기존주택이 있나, 상속개시 당시 보유였나 | 양도세 비과세 | 소득세법 시행령 §155② |
| 2 | 상속 이후 새로 사거나 팔 계획이 있는 사람은 누구인가 | 취득세·양도세 중과 | 지방세법 시행령 §28의4⑤, 소득세법 시행령 §155③ |
| 3 | 상속주택에 실거주할 사람이 있나 | 취득세 소유자 판정 | 지방세법 시행령 §29③ |
| 4 | 무주택 상속인이 있나 | 취득세 0.8% 특례 | 지방세법 §15①2호가목 |
| 5 | 배우자 실제 상속분은 얼마인가 | 상속세 배우자공제, 2차 상속 | 상증법 §19 |
| 6 | 각자 지분이 40%를 넘는가 | 종부세 주택 수(5년 후) | 종부세법 시행령 §4의2② |
| 7 | 피상속인이 주택을 2채 이상 남겼나 | 양도세 선순위 | 소득세법 시행령 §155②③ |
일곱 가지를 상속인별로 적어 놓고 나면 어떤 분할이 맞는지 좁혀집니다. 정답은 상속인마다 다릅니다.
1번과 2번이 순서의 핵심입니다
가장 많이 걱정하시는 것이 1번입니다. 기존주택이 있는 상속인이 상속주택 지분을 받으면 원래 집을 팔 때 비과세를 못 받지 않느냐고 물으십니다. 그렇지 않습니다. 별도세대인 부모에게서 상속받았고 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택이라면, 상속주택은 없는 것으로 보아 일반주택에 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 어느 쪽으로 나눠도 이 비과세는 지켜집니다.
상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
그래서 실제로 달라지는 지점은 2번입니다. 상속 이후에 새로 산 집을 팔거나 상속주택을 여러 채 받으면 이 특례를 벗어납니다. 소수지분을 받은 상속인은 그 공동상속주택이 기간과 관계없이 주택 수에서 빠집니다. 상속 이후 사고팔 계획이 있는 사람을 소수지분으로 두면 부담이 없습니다.
공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다. 소수지분 상속인이 다른 주택을 양도할 때는 그 공동상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다(소득세법). 취득세에서도 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보아 주택 수를 산정합니다(지방세법).
비과세부터 걱정하지 않아도 됩니다. 그 부분은 특례로 지켜집니다. 먼저 각자 집이 있는지, 앞으로 사고팔 계획이 있는지를 확인하고 그다음에 취득세와 배우자공제를 놓고 비율을 정하면 됩니다.
배우자 몫은 2차 상속까지 함께 봅니다
5번이 설계의 핵심입니다. 배우자 상속공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액을 기준으로 계산합니다. 법정상속분으로 계산한 한도와 30억 원 중 작은 금액까지 공제하고, 받은 금액이 5억 원에 못 미치면 5억 원을 공제합니다. 그래서 배우자 몫을 줄이면 공제가 줄어 상속세가 늘어납니다.
그렇다고 배우자에게 몰아주는 것이 늘 정답은 아닙니다. 그 재산은 나중에 배우자가 사망할 때 2차 상속으로 다시 과세됩니다. 배우자 연세와 다른 재산에 따라 1차와 2차를 합친 부담이 오히려 커지기도 합니다. 배우자 몫은 지금의 상속세와 나중의 2차 상속을 함께 계산해야 답이 섭니다.
배우자가 실제 상속받은 금액을, 법정상속분 기준 한도금액과 30억 원 중 작은 금액을 한도로 공제합니다. 실제 상속받은 금액이 없거나 5억 원 미만이면 5억 원을 공제합니다.
피상속인이 여러 채를 남겼다면
7번을 놓치기 쉽습니다. 상속주택 비과세 특례는 피상속인이 여러 채를 남겼을 때 선순위 한 채에만 적용합니다. 선순위는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택, 거주한 기간이 가장 긴 주택 순으로 정합니다. 어느 집이 특례 대상인지에 따라 누가 그 집을 받는 게 유리한지 달라집니다. 남긴 주택이 한 채면 이 문제는 없습니다.
다시 나누려면 신고기한 안에 해야 합니다
일곱 가지를 확인하지 못하고 이미 나눴다면 시점이 중요합니다. 등기로 각자 상속분이 확정된 뒤에 다시 나누면, 당초 몫보다 더 받은 부분은 증여로 보아 증여세를 매깁니다. 다만 상속세 과세표준 신고기한까지 다시 나누는 경우에는 증여세를 매기지 않습니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.
등기 등으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후 협의분할로 당초 상속분을 초과하여 취득한 재산은 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다. 다만 상속세 과세표준 신고기한까지 다시 분할한 경우에는 증여세를 부과하지 않습니다.
배우자 몫은 한 가지가 더 있습니다. 배우자 상속공제를 받으려면 신고기한 다음날부터 9개월이 되는 날까지 실제로 나누고, 등기가 필요한 재산은 등기까지 마쳐야 합니다.
배우자상속재산분할기한(신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 날)까지 배우자의 상속재산을 분할한 경우에 배우자 상속공제를 적용합니다. 등기·등록·명의개서가 필요한 재산은 그 등기 등이 된 것에 한정합니다.
정리하면
상속세 총액은 분할로 달라지지 않지만, 취득세·양도세·종합부동산세·배우자 상속공제는 누가 얼마를 받았느냐로 달라집니다. 확인할 순서는 정해져 있습니다. 기존주택 비과세는 특례로 지켜지므로 그것부터 걱정할 필요가 없습니다. 각자 집이 있는지, 앞으로 사고팔 계획이 있는지, 누가 실거주하는지, 무주택 상속인이 있는지, 배우자 몫은 얼마인지, 지분이 40%를 넘는지, 피상속인이 여러 채를 남겼는지를 상속인별로 적어 놓고 비율을 정하면 됩니다. 이 모든 조정은 분할이 확정되기 전, 신고기한 안에서만 됩니다. 예상 세액은 상속세 계산기와 취득세 계산기로 먼저 가늠해 보시고, 상속세 신고를 맡기실 때 취득세와 양도세, 배우자 상속공제까지 한자리에서 함께 검토하시는 것이 안전합니다.