상속세가 0원이어도 신고하는 이유, 신고한 평가액이 양도할 때 취득가액이 됩니다
재산이 상속공제 범위 안이라 상속세가 0원이면 신고하지 않는 분이 많습니다. 그런데 상속받은 부동산을 나중에 양도할 때 양도세의 취득가액은 상속 당시 평가액입니다. 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액을 적용합니다. 그래서 확인할 것은 신고 여부보다 무엇으로 신고하느냐입니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 감정을 받아 그 가액으로 신고해 두면 취득가액이 올라가고, 기준시가로 신고하면 낮은 가액이 취득가액으로 확정됩니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
상속받은 부동산의 취득가액은 상속 당시 평가액입니다
피상속인이 30년 전에 취득한 가액은 상속인의 양도세 계산에 적용하지 않습니다. 상속인은 상속개시일에 그 재산을 새로 취득한 것으로 보고, 취득가액도 그날의 평가액으로 계산합니다.
상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액)으로 한다. (요지)
괄호 부분은 2020년 2월 11일 시행령 개정으로 신설됐고, 그 이후 양도분부터 적용합니다. 상속세 신고를 받은 세무서는 신고 내용을 검토해 과세표준과 세액을 결정합니다. 그 결정한 가액이 나중에 양도세 취득가액이 됩니다. 상속세 단계에서 확정한 가액이 양도세 단계에 그대로 적용되는 구조입니다.
상속세가 0원이면 신고하지 않아도 가산세는 없습니다
상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세 과세가액 및 과세표준을 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (요지)
신고 의무를 지는 사람은 상속세 납부의무가 있는 상속인입니다. 재산이 일괄공제 5억원이나 배우자 상속공제 범위 안이라 낼 세금이 없으면 신고하지 않아도 가산세가 없습니다. 상속세가 나오는 기준은 상속세 면세점 기준에 정리했습니다.
신고하지 않아도 되는데 신고를 권하는 이유는 하나입니다. 상속 부동산의 취득가액을 높은 쪽으로 확정해 두려는 것입니다.
기준시가로 신고하면 낮은 가액이 확정됩니다
상속세가 0원인 경우에도 신고서를 내는 분은 있습니다. 그런데 공시가격, 곧 기준시가로 평가해 신고하면 효과가 반대입니다. 세무서가 신고대로 결정하면 그 낮은 기준시가가 취득가액으로 확정되기 때문입니다.
실제로 상속세 0원을 기준시가로 신고하고 세무서가 신고대로 결정한 뒤, 몇 년 지나 그 부동산을 양도하면서 다른 부동산의 매매가액을 근거로 취득가액을 올려 달라고 청구한 사례가 있습니다. 조세심판원은 제시한 매매사례가 평가기간 밖이고 유사한 물건으로 보기도 어렵다며 받아들이지 않았습니다(조심2024서2248, 2024.6.7.). 상속세 단계에서 낮게 확정된 가액을 양도 단계에서 바로잡기는 어렵습니다. 신고했다는 사실만으로 취득가액이 올라가지는 않습니다.
평가기간 안에 감정을 받아 그 가액으로 신고합니다
상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 시가에는 감정가액도 포함됩니다. 감정가액을 시가로 인정받으려면 기간과 감정기관 수를 지켜야 합니다.
| 항목 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 평가기간 | 상속개시일 전후 6개월 | 상증법 시행령 제49조 제1항 |
| 기간 판단 기준일 | 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안 | 같은 조 제2항 제2호 |
| 감정기관 수 | 기준시가 10억원 이하 부동산은 1곳, 그 밖에는 2곳 이상 평균 | 상증법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항 |
평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 상속세 신고기한(상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월)과 비슷하지만 같은 날이 아닙니다. 감정은 상속개시일부터 6개월 안에 평가서 작성까지 마쳐야 합니다.
감정가액은 기준시가보다 높게 나오는 경우가 많습니다. 그래도 공제 범위 안이면 상속세는 0원 그대로이고, 취득가액만 올라갑니다.
숫자로 비교하면 차이가 큽니다
다음은 가상 예시입니다. 배우자와 자녀 둘이 상속인이고, 상속재산은 상가 건물 하나뿐이라고 가정합니다. 건물의 기준시가는 4억원, 평가기간 안에 받은 감정가액은 7억원입니다.
상속공제는 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 최소 5억원을 합쳐 10억원입니다. 4억원으로 신고하든 7억원으로 신고하든 상속세는 0원입니다.
5년 뒤 이 건물을 9억원에 양도한다고 하겠습니다. 상속 뒤 임대하면서 감가상각비를 필요경비로 계상하지 않았다고 가정합니다(계상했다면 그만큼 취득가액에서 차감합니다). 2026년 현재 기본세율로 양도세를 계산하면 이렇습니다.
| 구분 | 기준시가 4억원으로 신고 | 감정가액 7억원으로 신고 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 5억원 | 2억원 |
| 장기보유특별공제(5년, 10%) | 5,000만원 | 2,000만원 |
| 기본공제 후 과세표준 | 4억 4,750만원 | 1억 7,750만원 |
| 양도세(지방소득세 별도) | 약 1억 5,306만원 | 약 4,751만원 |
상속세는 두 경우 모두 0원인데, 양도세는 약 1억원 차이가 납니다. 감정 수수료는 상속세 과세표준을 계산할 때 500만원까지 공제하지만, 상속세가 0원이면 이 공제의 실익은 없습니다. 감정 수수료와 예상 양도세 절감액을 비교해 감정 여부를 정합니다.
신고하지 않으면 세무서가 기준시가로 결정할 수 있습니다
상속세가 0원이라 신고하지 않아도 세무서가 상속재산을 기준시가로 평가해 상속세를 결정해 두는 경우가 있습니다. 그러면 신고했을 때와 마찬가지로 그 결정가액이 취득가액이 됩니다. 상속세를 무신고해 세무서가 개별주택가격으로 결정한 주택을 나중에 경매로 양도한 사안에서, 조세심판원은 결정 당시 개별주택가격을 취득가액으로 본 처분을 유지했습니다(조심2025구2766, 2025.9.24.).
세무서 결정도 없었다면 취득가액은 상속개시일 현재 상속세법 평가액입니다. 평가기간 안에 그 재산이나 비슷한 재산의 매매·감정 가액이 있으면 그 가액, 없으면 기준시가가 됩니다.
양도 시점에 상속개시일 기준으로 소급해 감정을 받아 취득가액으로 주장하는 경우가 있습니다. 국세청과 조세심판원은 이런 소급감정을 대부분 받아들이지 않습니다. 상속세 무신고로 기준시가 결정을 받은 뒤 4년여 지나 1곳에서 받은 소급감정가액을 취득가액으로 주장한 사안도 기각됐습니다(조심2022부1874). 법원 판결은 사안에 따라 엇갈리고, 무신고 결정을 통지하지 않은 경우의 효력도 하급심 판단이 나뉘어 결론을 장담할 수 없습니다. 평가기간 안에 감정을 받아 신고해 두면 이 다툼 자체가 발생하지 않습니다.
효과가 작은 경우도 있습니다
- 아파트: 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 세대의 평가기간 안 거래가액이 시가로 적용되는 경우가 많습니다. 세무서가 공동주택가격으로 결정해 두지 않았다면 신고하지 않아도 시가에 가까운 가액이 취득가액이 되는 경우가 있어, 감정을 받는 효과가 상대적으로 작습니다. 효과가 큰 것은 거래 사례가 드문 단독주택, 토지, 상가입니다.
- 1세대 1주택 비과세 대상: 양도가액 12억원 이하로 비과세가 확실하면 취득가액이 세액에 영향을 주지 않습니다. 12억원을 넘으면 초과분을 계산할 때 취득가액이 적용됩니다.
- 평가기간 안에 양도하는 경우: 상속개시일부터 6개월 안에 매매계약을 맺으면 그 매매가액이 시가가 됩니다. 취득가액과 양도가액이 같아져 양도차익이 거의 발생하지 않습니다. 양도 시기에 따른 차이는 상속받은 주택은 언제 팔아야 양도세가 유리한가요에 정리했습니다.
- 상속세가 과세되는 경계에 있는 경우: 감정가액이 높아져 공제를 넘으면 상속세가 과세됩니다. 상속세율(10~50%)과 나중의 양도세율을 함께 놓고 계산해야 합니다. 상속개시일 전 10년(상속인이 아닌 사람에게 한 증여는 5년) 안에 증여한 재산이 있으면 상속재산에 더해지고, 상속세 과세가액이 5억원을 넘으면 상속공제 한도도 그만큼 줄어듭니다(상증법 제13조, 제24조). 0원인지 판단할 때 두 가지를 함께 계산합니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속세가 0원인데 신고하지 않으면 가산세가 붙나요?
A. 부과되지 않습니다. 신고 의무는 상속세 납부의무가 있는 상속인에게 있습니다. 다만 신고하지 않으면 상속 부동산의 취득가액을 감정가액으로 확정할 수 없습니다.
Q. 신고만 하면 취득가액이 올라가나요?
A. 아닙니다. 기준시가로 신고하면 세무서가 그 가액으로 결정하고, 그 낮은 가액이 취득가액이 됩니다. 평가기간 안에 받은 감정가액으로 신고해야 취득가액이 올라갑니다.
Q. 감정은 몇 곳에서 받아야 하나요?
A. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 1곳이면 됩니다. 그 밖에는 2곳 이상에서 받아 평균액을 적용합니다.
Q. 이미 신고기한이 지났는데 지금이라도 할 수 있나요?
A. 세무서가 상속세를 결정해 통지하기 전까지는 기한후신고를 할 수 있습니다(국세기본법 제45조의3). 이미 기준시가로 결정·통지됐다면 이 방법은 쓸 수 없습니다. 감정가액을 곧바로 시가로 인정받으려면 가격산정기준일과 평가서 작성일이 모두 상속개시일 전후 6개월 안이어야 합니다. 그 기간이 지난 뒤 신고기한부터 9개월까지 받은 감정은 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받는 규정이 있습니다. 다만 심의 신청은 감정일부터 6개월 안에 해야 하고, 상속개시일부터 평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없어야 합니다. 심의를 신청할 수 있는 납세자는 상속세 납부의무가 있는 사람으로 정해져 있어, 상속세가 0원인 경우 받아들여지는지도 따로 확인이 필요합니다(세무서장·지방국세청장도 심의를 신청할 수 있습니다).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제163조 제9항 (상속받은 자산의 취득가액)
- 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙), 제67조 (상속세 과세표준신고)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가기간, 감정가액, 감정기관 수)
- 상속세 및 증여세법 제25조 제1항 제2호, 시행령 제20조의3 (감정평가 수수료 공제)
- 국세기본법 제45조의3 (기한 후 신고)