자금조달계획서 미제출 사유서, 칸마다 어떻게 작성하나요
자금조달계획서에 적은 대출이 아직 실행되지 않았다면 그 칸의 증빙은 사유서로 대신합니다. 사유서는 증빙을 첨부해야 하는 거래에서만 쓰고, 이미 통장에 있는 예금처럼 제출일에 증명할 수 있는 항목은 사유서로 대신하지 않습니다. 사유는 항목마다 언제 실행할 예정인지 한 줄로 적습니다.
사유서는 증빙 첨부 대상에서만 씁니다
자금조달계획서를 제출하는 거래 중 투기과열지구에 있는 주택과 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택은 계획서에 항목별 증빙을 첨부합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제6항 후단, 같은 법 시행령 별표 1). 법인이 매수하는 주택도 투기과열지구에 있으면 같습니다. 투기과열지구가 아닌 조정대상지역에 있거나 실거래가 6억원 이상이어서 계획서만 제출하는 거래에는 증빙도 사유서도 첨부하지 않습니다. 조정대상지역과 투기과열지구가 함께 지정된 곳이라면 증빙을 첨부합니다.
증빙 첨부 대상이라도 제출일에 아직 없는 돈은 증명할 수 없고, 그 항목에는 사유서를 첨부합니다.
이 경우 자금조달ㆍ입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다.
판단 기준일은 계약일이나 잔금일이 아니라 계획서 제출일입니다. 계약 직후라 대출이 실행되지 않았거나 종전 주택의 매매계약을 아직 체결하지 못한 상태라면 그 항목에 사유서를 첨부합니다.
증빙을 제출할 항목과 사유서로 대신할 항목
| 계획서 항목 | 제출일 상황 | 첨부 |
|---|---|---|
| 금융기관 예금액 | 이미 예치된 예금 | 예금잔액증명서 |
| 현금 등 그 밖의 자금 | 보유 현금·소득 | 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등 |
| 부동산 처분대금 | 매매계약 체결 전 | 사유서 |
| 금융기관 대출액 | 대출 신청 전 | 사유서(신청했으면 대출신청서, 실행됐으면 금융거래확인서 등) |
| 증여·상속 | 증여받기 전 | 사유서 |
| 그 밖의 차입금 | 차입 전 | 사유서 |
예금과 소득은 제출일에 이미 있는 돈이어서 '금액 증명이 어려운 경우'로 보기 어렵습니다. 국토교통부가 2020년 10월 낸 부동산거래신고 업무매뉴얼도 예금·소득 증빙은 신고 때 반드시 제출하도록 안내했습니다. 부동산 매각·증여·상속·차입이 실행되지 않은 항목은 계획 중인 금액을 계획서에 적고 사유서를 제출하는 것으로 설명했습니다.
증빙 서류가 둘 이상 나열된 항목은 그중 하나로 증명합니다. 시행규칙이 주식 매각대금은 "주식거래내역서 또는 예금잔액증명서", 증여는 "증여세ㆍ상속세 신고서 또는 납세증명서", 대출은 "금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서"처럼 "또는"으로 정했기 때문입니다(같은 조 제7항 제2호·제3호·제6호).
칸별로 이렇게 적습니다
시행규칙 별지 서식에 사유서는 없지만, 실무에서는 국토교통부가 2020년 3월 안내한 증빙서류 미제출 사유서 양식을 씁니다. 계획서 항목마다 증빙서류, 제출 여부(O/X), 미제출 사유를 적고, 계획서에 적지 않은 항목은 제출 여부를 비워 두고 미제출 사유란에 "해당없음"으로 적습니다.
가상 예시로 보면, 투기과열지구 아파트를 9억원에 계약하고 예금 1억원, 종전 주택 매도대금 4억원, 주택담보대출 3억원, 부모에게 증여받을 1억원으로 조달하는 계획입니다. 계획서 제출일 현재 종전 주택은 매도 의뢰만 했고 대출은 신청 전이며, 증여는 잔금 직전에 받기로 했습니다.
| 계획서 항목 | 제출 여부 | 미제출 사유 |
|---|---|---|
| 금융기관 예금액 1억원 | 제출(예금잔액증명서) | |
| 부동산 처분대금 4억원 | 미제출 | 매도 의뢰 중, 매매계약 미체결(○월 체결 예정) |
| 주택담보대출 3억원 | 미제출 | ○월 대출 신청 예정 |
| 증여 1억원 | 미제출 | ○월 증여 예정 |
| 주식 매각대금 등 계획서에 적지 않은 항목 | 표시 안 함 | 해당없음 |
미제출 사유는 짧게 작성합니다. 증여·매매계약·대출처럼 앞으로 실행할 항목은 위 예시처럼 "○월 예정"으로 시기를 붙입니다. "추후 제출", "준비 중"처럼 시기가 없는 문구보다 실행 예정 시기를 적어 두면 나중에 자금 흐름과 대조하기 쉽습니다.
사유서를 제출한 항목은 잔금 뒤 자료를 남깁니다
사유서는 증빙을 면제하는 서류가 아니라 제출 시점을 미루는 설명입니다. 신고관청은 신고 내용이 정확하지 않다고 판단하면 보완이나 자료 제출을 요구할 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항). 조사 때 요구하는 자료에는 거래대금 지급을 위해 예금을 해약하거나 주식을 처분한 사실을 증명할 자료도 들어 있습니다(같은 법 시행규칙 제6조 제1항 제3호). 2020년 매뉴얼도 사유서를 낸 경우 잔금 지급 등 거래가 끝난 뒤 증빙 제출 요청이 오면 응해야 한다고 적었습니다.
그래서 사유서에 적은 항목은 실행되는 대로 자료를 모아 둡니다. 종전 주택 매매계약서와 잔금 입금 내역, 대출 실행 내역, 증여세 신고서, 그리고 그 돈이 매도인에게 이체된 내역입니다. 실행 금액이나 시기가 계획과 달라졌다면 달라진 이유도 함께 적어 둡니다. 자금 출처 소명 안내문을 받은 뒤의 대응은 자금조달계획서 소명 대응에 정리했습니다.
제출 전에 확인할 것
- 주택이 투기과열지구에 있거나 토지거래허가를 받은 허가구역 주택인지(증빙·사유서 첨부 대상)
- 예금·소득 항목의 증빙을 빠짐없이 준비했는지
- 사유서 항목마다 실행 예정 시기를 적었는지
- 계획서 항목별 금액 합계가 거래신고 금액과 같은지
- 사유서 항목의 실행 자료를 잔금 뒤에도 보관할 수 있는지
계획서와 증빙·사유서는 신고서와 따로 거래계약 체결일부터 30일 안에 제출할 수도 있습니다(시행규칙 제2조 제9항). 제출 대상과 항목 구분은 자금조달계획서 완전정리에서, 분양권·입주권처럼 대출이 몇 년 뒤 실행되는 경우는 입주권 자금조달계획서에서 다룹니다. 자금 구성은 사람마다 달라 개인 상황별 판단이 필요하므로, 계획서를 제출하기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 제2호·제3호·제3호의2
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제6항·제7항·제9항, 제3조 제3항, 제6조 제1항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식(주택취득자금 조달 및 입주계획서, 2026.2.6. 개정) 첨부서류
자주 묻는 질문
Q. 조정대상지역 아파트인데 사유서도 내야 하나요?
A. 그 아파트가 투기과열지구로도 지정되어 있지 않다면 증빙 첨부 대상이 아니어서 사유서도 첨부하지 않습니다. 투기과열지구와 함께 지정된 곳이면 첨부 대상이므로 계약일 현재 지정 현황부터 확인합니다.
Q. 사유서에 적은 대출이 예정보다 적게 나오면 계획서를 다시 제출하나요?
A. 거래계약 변경신고 대상(시행규칙 제3조 제3항)에 자금조달계획은 들어 있지 않고, 계획서를 고쳐 다시 제출하도록 정한 조문도 확인되지 않습니다. 실제로 쓴 자금의 증빙과 달라진 이유를 남겨 두고, 신고관청이 보완이나 자료 제출을 요구하면 그에 따릅니다. 자세한 내용은 자금조달계획서 제출 후 계획이 바뀌면 다시 내야 하나요에 정리했습니다.