자금조달계획서에 적은 돈과 실제 돈이 달랐던 사례, 무엇을 대조했나
자금조달계획서는 제출로 끝나지 않습니다. 계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어 조사 때 참고자료로 쓰이고(서식 유의사항 1), 공개된 사례를 보면 적은 항목별 금액과 실제 자금 흐름을 하나씩 대조합니다. 국세청이 조사로 확인한 사례와 국토교통부가 위법 의심으로 통보한 사례를 유형별로 나눠 봅니다.
국세청 조사로 확인된 사례
국세청은 2025년 10월 30일 자금조달계획서를 소득·재산 자료와 연계해 분석한 결과를 공개했습니다. 아래는 모두 조사로 사실이 확인된 사례입니다.
| 계획서에 적은 자금 | 조사로 확인된 실제 | 대조한 지점 |
|---|---|---|
| 기존 아파트 처분대금 | 처분대금은 본인 전세자금으로 쓰고, 취득자금은 부친의 현금 증여 | 처분대금이 실제로 취득에 쓰였는지 |
| 기존 아파트 처분대금 | 처분한 아파트의 당초 취득자금이 모친의 현금 증여 | 처분한 자산의 취득자금 출처 |
| 예금 | 신고하지 않은 현금 수입으로 쌓은 예금 | 신고소득에 비해 예금이 많은지 |
| 기존 거주주택 전세금 | 실제 전세계약 금액과 다르고, 법인 현금매출 누락 자금 | 전세계약서 금액과 계획서 금액 |
| 임대보증금 | 같은 세대 부모와 맺은 허위 전세계약 | 임차인이 누구인지, 계약이 실제인지 |
처분대금이나 예금처럼 본인 돈으로 보이는 항목도 그 돈의 출처까지 거슬러 확인합니다. 처분한 아파트를 처음 살 때의 자금이 불분명하면 그 단계부터 다시 봅니다.
국토교통부가 위법 의심으로 통보하거나 통보 예정인 사례
국토교통부는 기획조사에서 이상거래를 선별해 자금 자료를 확인하고, 위법이 의심되면 국세청·지방자치단체·금융당국 등에 통보했거나 통보할 예정이라고 발표했습니다.
| 공개된 내용 | 통보(예정) 사유 | 발표 |
|---|---|---|
| 부모·법인에게 빌린 거래대금에 차용증이 없거나 적정이자 지급 확인이 필요 | 편법증여·특수관계인 차입금 과다 | 2026.4.23. |
| 주택담보대출로 조달했다면서 금융거래확인서를 내지 않음 | 법인자금 유용 의심·대출 실행 여부 불분명 | 2026.4.23. |
| 법인 매수인이 거래대금에 관한 자료를 일체 제출하지 않음 | 거래대금 자료 미제출(국세청 통보 예정) | 2026.7.30. |
| 법인 매수인이 주주회사에서 빌린 돈에 차용증 등을 내지 않음 | 특수관계인 차입금 과다 | 2026.7.30. |
| 매도법인에서 빌린 뒤 그 법인과 임대차계약을 맺어 차입금을 임대보증금으로 바꿈 | 특수관계인 보증금 과다 | 2026.10.29. |
통보받은 기관이 다시 조사해 판단하므로 통보만으로 세금이 정해지지는 않습니다. 다만 국토교통부는 신고 내용을 조사한 결과 다른 법률을 위반했다고 판단되면 관계 행정기관에 통보할 수 있고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제5항), 국세청은 통보받은 자료로 증여 여부를 검증합니다.
공통으로 본 것
두 기관의 사례를 나란히 놓으면 보는 지점이 겹칩니다. 처분대금·전세금은 계약서 금액과 실제로 이번 취득에 쓰였는지를, 예금은 신고소득과 재산으로 설명되는지를 봅니다. 임대보증금은 임차인이 가족이나 관계 법인인지, 가족·법인 차입은 차용증과 이자·상환 내역이 있는지, 대출은 금융거래확인서로 실제 실행됐는지를 확인합니다.
직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어렵고 입증된 금액이 취득가액에 못 미치면 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 추정하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제45조 제1항, 같은 법 시행령 제34조 제1항). 그래서 계획서 항목마다 실제 자금의 증빙이 이어져야 합니다. 안내문을 받은 뒤의 대응은 자금조달계획서 소명 대응에, 가족에게 빌린 돈의 정리는 가족에게 빌려 집 살 때에 정리했습니다.
계획이 바뀐 것과는 다릅니다
위 사례에서는 계획서에 적은 자금과 실제 자금이 처음부터 달랐거나 자금 출처를 설명하지 못했습니다. 대출이 예상보다 적게 나와 예금으로 메우는 것처럼 계획이 실제로 바뀐 경우는 달라진 이유와 실제 자금의 증빙을 남겨 설명합니다. 이 차이는 자금조달계획서 제출 후 계획이 바뀌면 다시 내야 하나요에서 다룹니다.
계획서를 쓰기 전에 확인할 것
- 처분대금·전세금으로 적은 돈이 매매계약서·전세계약서 금액과 같은지
- 예금으로 적은 돈이 신고소득과 재산으로 설명되는지
- 가족·법인에게 빌리는 돈이면 차용증과 이자 지급 계획이 있는지
- 대출은 실행 뒤 금융거래확인서를 받을 수 있는지
- 취득주택을 가족이나 관계 법인에 임대해 보증금을 받는 구조가 아닌지
자금 구성은 사람마다 달라 개인 상황별 판단이 필요하므로, 계획서를 제출하기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항·제5항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식(2026.2.6. 개정) 유의사항
- 상속세 및 증여세법 제45조 제1항, 같은 법 시행령 제34조 제1항
- 국세청 2025.10.30. 발표, 국토교통부 2026.4.23.·7.30.·10.29. 보도자료
자주 묻는 질문
Q. 국토교통부에서 국세청에 통보되면 바로 증여세가 나오나요?
A. 통보는 위법 의심 단계입니다. 국세청이 통보 자료와 보유 자료로 증여 여부를 검증하고, 자금출처가 설명되지 않는 부분에 대해 과세 여부를 판단합니다.
Q. 기존 집을 판 돈으로 샀는데도 문제가 되나요?
A. 공개 사례에는 처분대금을 적었지만 실제로는 다른 곳에 쓰였거나, 처분한 집의 당초 취득자금이 증여였던 경우가 있었습니다. 매매계약서, 잔금 입금, 이번 취득대금 이체까지 이어지는 자료를 남겨 둡니다.