손자가 할아버지 집을 매수하고 할아버지는 임차인으로 계속 거주한다면, 증여추정과 취득세는 어떻게 판단하나요?
할아버지 집을 손자가 매수하고 할아버지는 임차인으로 계속 거주하는 거래는 세목마다 따로 판단합니다. 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정하므로(상속세 및 증여세법 제44조) 손자가 대가를 지급한 사실을 입증해야 합니다. 부모에게 받아 증여세를 신고한 돈으로 지급한 부분은 법령이 정한 입증 방법에 해당합니다. 매매대금 일부를 할아버지의 전세보증금과 상계한 부분은 증여세에서 정면으로 다룬 해석이 없고, 조부에게 진 채무로 대금을 갈음한 부분을 대가로 인정하지 않은 심판례가 있습니다. 취득세에서는 손자 본인의 소득으로 보증금을 반환할 능력을 증명하지 못해 무상취득으로 본 심판례가 있습니다.
직계존비속 매매는 증여로 추정합니다
배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때 그 재산가액을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 할아버지와 손자는 직계존비속이므로 매매계약서와 등기만으로는 이 추정을 벗어나지 못합니다.
대가를 받고 양도한 사실이 명백하면 추정하지 않습니다(같은 조 제3항 제5호). 시행령은 그 경우를 셋으로 정합니다.
- 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우
- 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
- 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
추정을 벗어나지 못하면 할아버지가 손자에게 증여한 것으로 과세합니다. 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속이면 증여세 산출세액에 100분의 30(미성년자이면서 증여재산가액이 20억원을 초과하면 100분의 40)을 더합니다(같은 법 제57조 제1항). 할아버지의 자녀인 손자의 아버지(또는 어머니)가 이미 사망해 손자가 증여받는 경우는 할증하지 않습니다(같은 항 단서).
부모에게 받아 신고한 돈으로 지급한 부분
부모가 손자에게 현금을 증여하고 손자가 증여세를 신고했다면 그 돈으로 할아버지에게 매매대금을 지급한 부분은 "신고한 … 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실"에 해당합니다(같은 영 제33조 제3항 제2호). 부모에게서 받은 증여이므로 세대생략 할증은 없습니다.
입증은 돈의 흐름으로 합니다. 부모 계좌에서 손자 계좌로, 손자 계좌에서 할아버지 계좌로 이어지는 이체 내역과 손자의 증여세 신고서가 한 묶음이 됩니다.
전세보증금과 상계한 부분
할아버지가 임차인으로 남으면서 매매대금 일부를 할아버지가 지급할 전세보증금과 상계하면 그만큼은 돈이 실제로 오가지 않습니다. 손자는 나중에 할아버지에게 보증금을 반환할 채무를 부담하는 대신 매매대금을 그만큼 덜 지급한 것입니다.
할아버지가 임차인이 되면서 생긴 보증금을 매매대금과 상계한 사안을 정면으로 다룬 국세 해석은 확인되지 않습니다. 손자가 조부의 상가를 매수한 사안에서 심판원은 기존 임차인의 보증금을 승계한 금액과 현금 지급액은 대가로 보아 증여추정에서 제외했습니다. 반면 조부에게서 빌린 것으로 한 매매대금(70개월 분할 상환)은 대가 지급이 명백하지 않다고 보아 그 부분에 증여세를 과세했습니다(조심 2019부2374, 2019.12.18.). 상계한 보증금도 매도인인 할아버지에게 지는 채무이므로, 손자가 실제로 반환할 수 있다는 사실을 입증하지 못하면 그 부분은 할아버지가 증여한 것으로 추정되고 할증 대상이 됩니다.
가족 사이 임대차가 실제 거래인지도 따로 봅니다. 보증금이 주변 전세 시세 수준인지, 할아버지가 실제로 계속 거주하는지가 확인 대상입니다.
취득세는 손자 본인의 소득·재산으로 판단합니다
배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 봅니다. 대가를 지급한 사실이 취득자의 소득, 소유재산을 처분하거나 담보한 금액, 이미 상속세·증여세를 과세받거나 신고한 재산의 가액 등으로 증명되면 유상취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호). 부모에게 받아 증여세를 신고한 돈으로 지급한 부분은 이 가운데 다목에 해당합니다.
상계한 보증금 부분을 다툰 심판례가 있습니다. 부친에게서 주택을 매수하면서 부친을 임차인으로 하는 임대차계약을 맺고 매매대금 일부를 임차보증금과 상계한 사안입니다. 취득자는 송금한 부분만 유상 1%, 나머지는 무상 3.5%로 신고했다가 전부 매매로 보아 달라고 경정청구를 했습니다. 심판원은 보증금과 상계한 것은 "소유재산 처분·담보한 금액"에 해당하지 않는다고 봤습니다. 또 취득자의 소득으로 볼 때 앞으로 보증금을 마련할 여력이 충분하다고 보기 어렵다며 청구를 기각했습니다(조심 2023지4784, 2025.6.17.).
부담부증여에서도 대법원은 수증자가 넘겨받은 채무를 상환할 능력을 취득 시점 수증자 본인의 소득과 재산(이미 증여세를 신고한 수증재산 포함)으로 판단하고 받은 부동산 자체는 고려하지 않는다고 했습니다(대법원 2024두67238, 2025.10.16.). 소득과 재산이 없는 손자라면 보증금 상계분은 무상취득으로 판단될 가능성이 큽니다.
2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 개정된 제7조 제11항이 적용됩니다(법률 제21308호 부칙 제3조). 개정 규정의 핵심은 대가 증명이 되면 그 취득한 부동산 전체를 유상으로 보는 문구입니다. 대가가 시가인정액보다 크게 낮으면(차액 3억원 이상이거나 30% 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우) 유상으로 보지 않는 단서가 신설됐습니다. 상계분을 대가로 인정받지 못해 증명된 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면(같은 법 시행령 제11조의3) 단서에 걸려 부동산 전체가 무상취득으로 과세될 수 있습니다. 위 심판례는 개정 전 사건이라 개정 후 일부만 증명된 경우를 다룬 해석은 아직 확인되지 않습니다.
거래가액이 시가보다 낮으면
할아버지가 손자에게 시가보다 낮게 양도하면 과세 문제가 하나 더 발생합니다. 특수관계인에게서 시가보다 낮게 양수한 손자는 대가와 시가의 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액) 이상이면 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여받은 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제2항). 할아버지 쪽은 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산으로 시가에 양도한 것으로 다시 계산할 수 있습니다(소득세법 제101조 제1항, 같은 법 시행령 제167조 제3항).
상계한 보증금을 포함한 총대금이 시가 수준이면 이 문제는 발생하지 않습니다. 저가 거래의 세금은 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다에서 자세히 다뤘습니다.
다른 방법과 비교하면
할아버지가 손자에게 바로 증여
- 시가 전액이 증여재산이고 세대생략 할증 30%가 가산됩니다.
- 할아버지에게 양도소득세는 없습니다.
- 손자의 취득세는 무상취득입니다. 조정대상지역 주택이면 중과 여부를 확인합니다. 증여 취득세 중과는 토지거래허가구역 아파트를 증여할 때 세금, 증여세·취득세 중과·부담부증여 양도세를 참고하시면 됩니다.
전세보증금을 넘기는 부담부증여
- 제3자 임차인의 전세보증금을 손자가 인수하는 경우, 직계존비속 사이 부담부증여는 수증자가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정하므로 임대차의 실재와 채무를 객관적으로 증명해야 보증금을 증여세 과세가액에서 뺍니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항).
- 인수가 인정된 보증금만큼은 할아버지가 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세됩니다.
- 취득세는 보증금 부분도 손자 본인의 소득·재산으로 증명해야 유상취득으로 봅니다. 부담부증여 취득세 계산은 부담부증여 취득세, 채무액이 시가의 70%에 미달하면 유상취득이 부인되나요?에 정리했습니다.
어느 방법이든 세대를 건너 재산이 이전되면 할증이나 증여추정 문제를 함께 검토해야 합니다. 부모를 거쳐 돈이 오가도 실제로 할아버지 재산이 손자에게 이전된 부분이 있으면 그 부분은 할아버지의 증여로 판단될 수 있습니다.
토지거래허가구역이라면
토지거래허가구역에서 자기 거주용으로 허가받은 주택을 매도인에게 임대하면 허가받은 목적대로 이용할 의무를 위반하게 될 수 있습니다. 허가와 이용 의무는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 사항이라 세금과 별도로 관할 관청에 확인해야 합니다.
확인할 것
- 대금 흐름: 부모 → 손자 → 할아버지로 이어지는 이체 내역과 손자의 증여세 신고서를 함께 보관합니다.
- 상계 금액: 매매대금 중 보증금과 상계하는 금액을 계약서에 따로 적고 그 부분의 입증 방법을 미리 정합니다.
- 손자 본인의 소득·재산: 취득세 유상취득 판단의 기준이 되므로 취득 시점의 소득과 재산을 확인합니다.
- 임대차 실재: 보증금이 전세 시세 수준인지, 실제로 계속 거주하는지 자료를 남깁니다.
- 시가 대비 거래가액: 상계분을 포함한 총대금이 시가와 얼마나 차이 나는지 확인합니다.
- 허가 조건: 토지거래허가구역이면 매도인 임차가 허가 조건에 맞는지 관할 관청에 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모가 증여한 돈으로 손자가 할아버지 집을 사면 할증이 붙나요?
부모에게서 받은 돈의 증여세에는 할증이 없습니다. 그 돈으로 할아버지에게 대가를 지급한 사실이 입증된 부분은 증여로 추정하지 않습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제33조 제3항 제2호). 입증하지 못한 부분은 할아버지의 증여로 추정되어 할증 대상이 될 수 있습니다.
Q. 할아버지 전세보증금만큼 매매대금을 덜 내면 그 부분도 대가를 지급한 것인가요?
증여세에서 이를 정면으로 다룬 해석은 확인되지 않으며, 조부에게 진 채무로 대금을 갈음한 부분을 대가로 보지 않은 심판례(조심 2019부2374)가 있습니다. 취득세에서는 보증금과 상계한 부분을 '소유재산 처분·담보 금액'으로 보지 않고, 취득자 소득으로 보증금을 마련할 여력도 인정하지 않아 무상취득으로 본 심판례가 있습니다(조심 2023지4784).
Q. 차라리 할아버지가 손자에게 바로 증여하면 어떤가요?
시가 전액에 증여세가 과세되고 세대생략 할증 30%가 가산됩니다(상속세 및 증여세법 제57조 제1항). 할아버지의 양도소득세는 없고 손자의 취득세는 무상취득으로 계산합니다.
Q. 2026년에 취득하면 취득세 판단이 달라지나요?
2026년 1월 1일 이후 취득분부터 개정된 지방세법 제7조 제11항이 적용됩니다(법률 제21308호 부칙 제3조). 대가가 시가인정액보다 크게 낮으면 유상취득으로 보지 않는 단서가 신설됐으니 거래가액과 시가인정액의 차이를 먼저 확인합니다.