2026년 7월부터 엘리베이터는 고급주택 기준이 아닙니다
전용 엘리베이터가 있는 주택이나 주거용 오피스텔을 취득하면 고급주택 취득세 중과 대상인지 묻는 문의가 있습니다. 2026년 7월 1일 이후 취득분이라면 엘리베이터는 더 이상 고급주택 기준이 아닙니다. 판단 순서는 취득일, 공동주택 여부, 면적과 가액입니다.
법률에서 부대시설 기준이 빠졌습니다
지방세법은 고급주택을 정할 때 면적·가액 기준과 함께 "67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설"을 두고 있었습니다. 2025년 12월 31일 개정(법률 제21308호)으로 이 부대시설 문구가 삭제되고 면적과 가액만 남았습니다.
- 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지.
이 호는 2026년 7월 1일부터 시행합니다(법률 제21308호 부칙 제1조 단서). 적용 시점은 부칙이 정합니다.
제5조(고급주택 취득 시 취득세 중과에 관한 적용례) 제13조제5항제3호의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 고급주택을 취득(또는 납세의무가 성립)하는 경우부터 적용한다.
행정안전부 2026년 지방세 개정 문답자료도 엘리베이터·수영장 등 시설 기준은 지방세법 개정으로 폐지됐다고 설명합니다. 다만 그 자료는 폐지 시점을 2026년 1월 1일로 적었고, 법률 부칙은 이 호의 시행일을 7월 1일로 정했으므로 적용 시점은 부칙의 7월 1일로 봅니다.
시행령에는 엘리베이터 문구가 남아 있습니다
혼동은 시행령에서 생깁니다. 2026년 10월 1일 시행 지방세법 시행령 제28조 제4항에도 엘리베이터(제2호의2)와 에스컬레이터·수영장(제3호) 기준이 그대로 있습니다. 시행령만 보거나 시행령을 옮겨 적은 안내 자료만 보면 지금도 엘리베이터가 기준인 것처럼 읽힙니다.
대법원은 위임 근거가 있던 법규명령이라도 법 개정으로 위임 근거가 없어지면 그때부터 무효가 된다고 보았습니다(대법원 93추83, 1995.6.30.). 조례안 사건에서 나온 법리이고, 이 시행령 문구를 직접 판단한 결정례나 유권해석은 2026년 11월 현재 확인되지 않습니다. 그래도 법률이 부대시설을 위임하는 문구를 지웠으므로, 2026년 7월 1일 이후 취득분은 엘리베이터 문구만으로 중과하기는 어렵다고 봅니다. 신고 전에 관할 지방자치단체에 처리 기준을 확인합니다.
2026년 6월 30일 이전 취득분은 개정 전 기준입니다
이 시기 취득분에는 개정 전 법률과 시행령 제28조 제4항 제2호의2를 그대로 적용합니다.
2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
| 확인할 것 | 개정 전 기준 |
|---|---|
| 공동주택인지 | 공동주택이면 제2호의2 대상 아님 |
| 엘리베이터 적재하중 | 200kg 이하 소형은 제외 |
| 시가표준액 | 취득 당시 9억원 초과일 때만 |
| 함께 쓰는지 | 결정이 갈림(아래 설명) |
조세심판원과 감사원은 공동주택이 아닌 주택에 200kg을 넘는 엘리베이터가 있으면 그 자체로 요건을 갖춘다고 보았습니다(조심 2023지0457, 감심2023-325). 반대로 조세심판원은 거주 세대가 아니라 직원·방문객과 함께 쓰는 엘리베이터는 해당하지 않는다며 납세자 주장을 받아들였습니다(조심 2020지1785). 다만 일부를 도시민박업에 쓰며 사업용으로 겸용한다는 주장은 받아들이지 않은 결정도 있어(조심 2023지0457), 함께 쓴다는 사정만으로 빠진다고 단정하기 어렵습니다. 이 결정들의 상급심 결과는 확인되지 않았습니다.
주거용 오피스텔도 고급주택 판단 대상입니다
건축물대장상 업무시설이어도 주거용으로 쓰는 오피스텔은 같은 조문으로 판단합니다. 각 세대가 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조이고 집합건축물대장에 등재되어 호별로 구분등기된 오피스텔에 공동주택 기준(제4호)을 적용한 해석이 있습니다(부동산세제과-56, 2019.7.30.). 조세심판원도 전용면적 245㎡를 넘는 오피스텔에 제4호를 적용했습니다(조심 2021지2659). 주거용인지는 과세권자가 사실관계로 판단합니다.
공동주택인지에 따라 면적 기준이 다릅니다
엘리베이터 기준이 빠진 뒤에도 공동주택인지에 따라 적용할 면적 기준이 달라집니다. 두 경우 모두 취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘어야 합니다.
| 구분 | 면적 기준 |
|---|---|
| 공동주택(구분등기된 주거용 오피스텔 포함 해석) | 공용면적 제외 연면적 245㎡ 초과(복층형 274㎡, 한 층이 245㎡를 넘으면 복층 기준 적용 안 함) |
| 공동주택이 아닌 주택 | 연면적 331㎡ 초과(주차장 제외) 또는 대지면적 662㎡ 초과 |
- 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
2027년 시행령 개정 예정(확정 전)
행정안전부 문답자료는 2027년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 시행령 기준을 바꿀 예정이라고 설명합니다. 가액 기준은 공시가격 9억원에서 12억원으로 올라갑니다. 비수도권 면적 기준은 수도권의 150%(단독주택 건물 497㎡·토지 993㎡, 공동주택 단층 368㎡·복층 411㎡)로 넓어지고, 전용면적의 100%를 넘는 공용면적은 전용면적에 포함됩니다(주차장·주민공동시설·관리사무소 등 관련 법령상 필수 설치 시설면적은 제외). 11월 입법예고를 거쳐 확정되는 시행령 개정이므로 2026년 11월 현재는 확정 전입니다.
취득 전에 확인할 것
- 취득일(잔금일 등)이 2026년 7월 1일 이후인지
- 공동주택인지, 오피스텔이면 주거용으로 쓰는 구조인지
- 공동주택이면 공용면적을 뺀 전용 연면적, 아니면 연면적·대지면적
- 취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘는지
- 2027년 1월 1일 이후 취득이면 확정된 시행령 기준
고급주택 중과 전반은 고급주택 취득세 중과에 정리했습니다. 엘리베이터가 있는 주택이나 대형 오피스텔은 취득일과 구조에 따라 결론이 달라 개인 상황별 판단이 필요하므로, 계약 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 지방세법 제13조 제5항 제3호, 부칙(법률 제21308호, 2025.12.31.) 제1조·제5조
- 지방세법 시행령 제28조 제4항
- 대법원 93추83(1995.6.30.)
- 부동산세제과-56(2019.7.30.), 조심 2021지2659, 조심 2023지0457, 감심2023-325, 조심 2020지1785
자주 묻는 질문
Q. 2026년 8월에 전용 엘리베이터가 있는 단독주택을 취득했습니다. 고급주택인가요?
A. 7월 1일 이후 취득분이므로 엘리베이터가 아니라 면적과 가액으로 판단합니다. 연면적 331㎡ 또는 대지면적 662㎡를 넘고 시가표준액이 9억원을 넘는지 봅니다.
Q. 아파트에 세대 전용 엘리베이터가 있으면 어떤가요?
A. 개정 전에도 공동주택은 엘리베이터 기준(제2호의2)에서 제외됐습니다. 아파트는 공용면적을 뺀 연면적 245㎡(복층형 274㎡)와 시가표준액 9억원으로 판단합니다.
Q. 주거용 오피스텔은 단독주택 기준으로 보나요, 공동주택 기준으로 보나요?
A. 독립된 주거 구조에 호별로 구분등기된 오피스텔을 공동주택 기준으로 본 해석(부동산세제과-56)에 따르면 공용면적을 뺀 연면적 245㎡(복층형 274㎡)와 시가표준액 9억원을 기준으로 판단합니다.