다주택 부모의 30세 미만 자녀, 친척·지인 집으로 전입하면 취득세 중과를 피할 수 있나
"부모님이 집이 여러 채라 제 집을 사면 취득세가 중과된다는데, 이모 집으로 주소를 옮기면 괜찮을까요?" 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록이 달라도 부모와 1세대로 봅니다. 주소를 옮기는 것만으로는 중과를 피할 수 없고, 먼저 소득요건을 갖춰야 합니다.
30세 미만 미혼 자녀의 세대 기준
취득세 중과에서 1세대는 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성된 세대입니다. 그런데 시행령은 30세 미만 미혼 자녀를 따로 정합니다.
(…) 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 (…) 에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
그래서 소득요건을 갖추지 못한 미혼 30세 미만 자녀는 친척 집, 지인 집, 원룸 어디로 전입하든 부모의 주택이 자녀의 주택 수에 들어갑니다.
부모 세대에서 벗어나려면 소득요건이 먼저입니다
부모와 다른 주민등록표에 있는 30세 미만 자녀가 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상 소득이 있고 소유한 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있으면 별도 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제1호). 미성년자는 해당하지 않습니다.
부모가 주택을 취득하면서 30세 미만 자녀의 주택이 합산된 사안이 있었습니다. 조세심판원은 자녀의 직전 12개월 소득이 기준 이상이고 군 복무 중에도 보유 주택을 임대해 임대인으로서 관리·유지해 왔다고 보아 부모와 1세대로 본 처분을 취소했습니다(조심2024지0273, 2025.6.9.). 소득요건의 계산과 증빙은 30세 미만 자녀, 세대를 분리하면 취득세 중과 대상에서 제외되나?에서 다뤘습니다.
이 밖에 혼인하면 미혼 자녀 규정에서 벗어납니다. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 취득한 날부터 60일 안에 그 주택으로 주소를 옮기는 경우도 별도 세대로 보지만(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제4호), 30세 미만 미혼 자녀는 제1호의 소득요건을 갖춰야 '별도의 세대를 구성할 수 있는 사람'에 해당하는 것으로 읽힙니다.
전입한 세대의 가족인가, 동거인인가
소득요건을 갖추지 못한 채 형제자매 등 가족의 세대로 전입하면 부모의 주택과 그 세대의 주택이 함께 합산됩니다. 30세 미만 미혼 자녀가 기혼 동생 세대의 세대원으로 있던 사안에서 동생 세대의 주택과 부모의 주택을 합해 주택 수를 산정한 처분이 유지됐습니다(조심2020지3671, 2021.12.24.).
소득요건을 갖춰 부모 세대에서 벗어나도 새로 전입한 세대의 주민등록표에 가족으로 함께 기재되면 그 세대가 자녀의 1세대가 됩니다. 시행령은 1세대를 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 정하면서 괄호로 동거인은 제외합니다.
누가 가족이고 누가 동거인인지는 세대주를 기준으로 정합니다. 세대별 주민등록표에는 「민법」 제779조의 가족 범위에 속하지 않는 사람을 동거인란에 기록합니다(「주민등록법 시행령」 제6조 제2항 단서).
| 세대주와의 관계 | 민법상 가족 여부 |
|---|---|
| 배우자, 직계혈족(부모·조부모 등), 형제자매 | 가족(생계와 무관) |
| 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족, 배우자의 형제자매 | 생계를 같이 할 때만 가족 |
| 그 밖의 친척(조카와 삼촌·이모 등)과 지인 | 가족 아님(동거인) |
- 세대주가 배우자이고 세대주의 오빠(납세자의 처남)가 같은 세대에서 분양권을 보유한 사안에서, 세대주의 형제자매는 생계와 관계없이 가족이므로 생계를 달리한다는 주장에도 1세대 3주택으로 본 처분이 유지됐습니다(조심2025지0709, 2025.6.19.).
- 주민등록만 함께 돼 있고 실제로는 따로 거주하며 생계를 달리한 처제를 1세대에서 제외한 결정도 있습니다(조심2025지2051, 2026.2.2.). 배우자의 형제자매는 생계를 같이 할 때만 가족이기 때문입니다. 같은 처남·처제라도 세대주가 누구인지에 따라 민법상 관계가 달라집니다.
삼촌·이모 집이라면
조카는 삼촌·이모를 기준으로 민법상 가족 범위 밖이므로 삼촌·이모가 세대주인 세대에 전입하면 원칙적으로 동거인으로 기재됩니다. 조문 구조상 이 경우 그 세대의 주택은 자녀의 1세대 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 삼촌·이모 세대에 동거인으로 전입한 경우를 직접 다룬 결정은 확인하지 못했습니다.
결론이 달라지는 경우도 있습니다. 그 세대의 세대주가 조부모라면 손자녀는 직계혈족이라 가족입니다. 같은 세대에 자녀의 형제자매가 함께 있는 경우도 따로 따져야 합니다.
전입 전에 확인할 것
- 기준일은 취득일입니다. 매매는 사실상의 잔금지급일이고 그 전에 등기했다면 등기일입니다. 분양권으로 취득하는 주택은 분양권 취득일(분양계약일)을 기준으로 세대의 주택 수를 산정합니다. 전입과 소득요건도 이 기준일(분양권으로 취득하는 주택은 분양계약일) 현재로 판단합니다.
- 전입신고서의 세대주와의 관계란에 동거인으로 적고 전입 뒤 주민등록표 등본에서 동거인으로 기재됐는지 확인합니다.
- 소득요건 서류(소득금액증명원, 재직증명서, 지급명세서 등)를 직전 12개월 기준으로 미리 맞춰 둡니다.
- 판단이 애매하면 잔금 전에 관할 시·군·구에 서면으로 질의합니다.
양도소득세의 1세대는 실제 생계를 기준으로 판단해 취득세와 다릅니다. 세목별 세대 기준은 취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 소득이 거의 없는 대학생도 지인 집에 동거인으로 전입하면 되나요?
A. 되지 않습니다. 소득요건을 갖추지 못했다면 동거인 전입도 부모와 같은 세대라는 결론을 바꾸지 못합니다(「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항).
Q. 소득요건을 갖추고 지인 집에 동거인으로 들어가면 지인의 주택도 주택 수에 포함되나요?
A. 동거인으로 기재됐다면 지인의 주택은 원칙적으로 합산하지 않습니다. 지인과 민법상 가족 관계가 없는지, 등본에 동거인으로 기재됐는지를 확인합니다.