부동산을 증여받으면 취득세는 시세로 냅니다 (시가인정액)
공시가격 6억원, 시세 10억원인 아파트를 자녀가 증여받는다고 하겠습니다. 예전에는 공시가격 6억원에 증여 취득세율 3.5퍼센트를 적용해 2,100만원이면 됐습니다. 지금은 시세인 시가인정액 10억원이 과세표준이라 3,500만원입니다. 무상취득 취득세의 기준이 공시가격에서 시세로 바뀌었기 때문입니다. (가상 예시)
증여 취득세는 이제 시세 기준입니다
부동산을 증여처럼 무상으로 취득하면, 취득세 과세표준은 취득한 부동산의 시세입니다. 법은 이 시세를 시가인정액이라고 부릅니다. 2023년부터 무상취득의 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 공시가격은 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많아서, 같은 집을 증여받아도 취득세 부담이 늘었습니다.
부동산등을 무상취득하는 경우 취득 당시의 가액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이를 "시가인정액"이라 한다)으로 한다.
시가인정액은 어떻게 정하나요
시가인정액은 정해진 기간 안에 실제로 확인된 거래 가격으로 정합니다. 그 기간을 평가기간이라고 하며, 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지입니다.
시가인정액이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(평가기간)에 취득 대상이 된 부동산 등에 대하여 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 가액으로서, 매매사례가액, 둘 이상 감정기관 감정가액의 평균액, 경매가액 또는 공매가액을 말한다.
평가기간 안에 이런 가격이 여럿이면 취득일과 가장 가까운 날의 가격을 씁니다. 아파트처럼 거래가 잦은 경우에는 같은 단지의 유사 매매사례가 기준이 되는 경우가 많습니다. 해당 부동산 자체의 거래가 없으면, 면적·위치·종류·용도와 시가표준액이 비슷한 유사 부동산의 가격을 시가인정액으로 봅니다.
결국 시가인정액은 유사 매매사례가액을 얼마로 보느냐에서 출발합니다. 직접 가늠해 보고 싶다면 와이제이 택스 라운지의 유사매매사례가액 조회를 활용하세요. 주소만 입력하면 국토교통부 실거래가에서 유사 매매사례가액을 찾아 증여 취득세의 시가(시가인정액)를 가늠해 줍니다. 평가기간 안과 밖(확장 2년·심의 대상)을 구분해 보여 주며, 실제 신고 전에는 전문가 검토가 필요한 참고용 도구입니다.
상속은 예외입니다
같은 무상취득이라도 상속은 다릅니다. 상속으로 받은 부동산의 취득세 과세표준은 시가인정액이 아니라 시가표준액입니다.
상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액
그래서 증여와 상속은 취득세 과세표준의 기준 자체가 다릅니다. 증여는 시세, 상속은 공시가격(시가표준액)입니다.
시가표준액 1억원 이하는 고를 수 있습니다
시가표준액이 1억원 이하인 부동산을 무상취득하는 경우에는(상속은 제외), 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 값을 과세표준으로 합니다. 둘 중 유리한 쪽을 택할 수 있습니다.
대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액
여기서 "대통령령으로 정하는 가액 이하"는 시가표준액 1억원 이하를 말합니다(지방세법 시행령 제14조의2). 지분만 취득하면 전체 지분의 시가표준액, 주택 부속토지만 취득하면 전체 주택의 시가표준액으로 1억원 여부를 판단합니다.
전세 낀 집을 증여받으면 (부담부증여)
전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여는 하나의 거래를 둘로 나눠 계산합니다. 받는 사람이 떠안는 채무액만큼은 유상으로 산 것으로 보고, 시가인정액에서 그 채무액을 뺀 나머지만 무상취득으로 봅니다.
부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.
그래서 채무 부분과 증여 부분에 서로 다른 취득세율이 적용됩니다. 어느 쪽이 얼마인지는 시가인정액과 인수한 채무액을 함께 확인해야 정해집니다.
감정가액으로 신고하려면
시가인정액을 감정가액으로 신고하려는 경우에는, 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에서 감정을 받아 그 평균액을 씁니다. 다만 시가표준액 1억원 이하 부동산은 하나의 감정기관으로도 됩니다. 유사 매매사례를 두고 과세관청과 다툼이 잦은 아파트 등에서는, 감정을 받아 두는 것이 근거가 되기도 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 증여 취득세는 공시가격으로 신고하면 되나요?
A. 아닙니다. 증여 같은 무상취득은 시세인 시가인정액이 과세표준입니다. 공시가격(시가표준액)으로 신고하는 경우는 상속이거나, 시가표준액 1억원 이하라서 납세자가 시가표준액을 고른 경우입니다.
Q. 시가인정액은 언제 가격을 기준으로 하나요?
A. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지(평가기간) 사이에 확인된 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액입니다. 여럿이면 취득일과 가장 가까운 날의 가격을 씁니다.
Q. 상속도 시세로 내나요?
A. 아닙니다. 상속에 따른 무상취득은 시가표준액이 과세표준입니다. 증여와 달리 시가인정액을 쓰지 않습니다.
Q. 전세를 낀 집을 증여받으면 어떻게 계산하나요?
A. 부담부증여는 나눠서 봅니다. 인수한 전세보증금·대출 등 채무액만큼은 유상취득으로, 시가인정액에서 그 채무액을 뺀 나머지는 무상취득으로 계산합니다.