재건축 중인 아파트를 어머니와 공동명의로 하려면, 지분을 넘기는 시점부터 정합니다
자녀 명의로 산 아파트가 재건축에 들어갔고, 신축 아파트는 어머니와 공동명의로 하고 싶은 경우가 있습니다. "준공 때 등기하면서 어머니 이름을 같이 올리면 된다"고 생각하기 쉽습니다. 그런데 신축 아파트는 조합원이 취득한 것으로 보므로, 어머니 몫은 결국 자녀에게서 넘겨받은 것이 됩니다. 언제, 무엇을 넘기느냐에 따라 증여세 평가, 어머니의 취득세, 나중에 양도할 때의 보유기간이 달라집니다. 2026년 11월 현행 지방세법·소득세법 기준입니다.
신축 아파트는 조합원이 취득한 것으로 봅니다
재건축조합이 조합원용으로 취득하는 주택은 조합원이 취득한 것으로 봅니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 … 에 따른 재건축조합 … 이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(…)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.
조합원이 자녀 한 사람이라면 신축 아파트도 자녀가 취득합니다. 보존등기에 어머니 이름을 함께 올리면 어머니 몫은 자녀에게서 받은 지분이고, 대가 없이 받았다면 원칙적으로 증여입니다. 반대 방향이지만, 여러 명이 공동상속한 주택이 재건축된 뒤 한 사람 명의로 보존등기한 사안에서도 나머지 지분을 증여받은 것으로 보아 과세했습니다(국심2002서3595, 2003.5.26., 증여 판단 유지·일부인용). 그래서 공동명의를 원하면 자녀가 지분을 넘기는 시점을 먼저 정합니다.
넘기는 시점에 따라 세 가지가 달라집니다
예시(가상)입니다. 자녀가 2019년에 산 아파트가 2021년 조합설립인가, 2024년 관리처분계획인가를 받았고, 2028년 준공 예정입니다. 투기과열지구가 아닌 지역으로 가정합니다. 어머니에게 지분 절반을 증여하는 시점은 세 곳 가운데 하나입니다.
| 넘기는 것 | 증여재산 평가 | 어머니의 취득세 | 비과세 보유기간 기산 |
|---|---|---|---|
| 관리처분 전 · 기존 주택 지분 | 주택 지분의 시가 | 주택 무상취득 3.5%(조정대상지역·전체 주택 시가표준액 3억원 이상이면 중과 검토), 준공 때 건물분 원시취득 2.8% | 증여일(기존 주택·공사기간·신축 보유기간 통산) |
| 관리처분 뒤 · 조합원입주권 지분 | 매매사례가 없으면 권리가액·프리미엄 등을 반영한 가액 × 지분 | 기존 건물 멸실 전이면 주택, 멸실 뒤면 종전 토지 지분 무상취득(3.5%), 준공 때 건물분 원시취득 2.8% | 신축 주택 사용승인일(그 전 임시사용승인·사실상 사용일) |
| 준공 뒤 · 신축 주택 지분 | 신축 주택 지분의 시가 | 주택 무상취득 3.5%(조정대상지역·전체 주택 시가표준액 3억원 이상이면 중과 검토) | 증여일 |
보유기간의 차이가 가장 큽니다. 관리처분계획인가 뒤 어머니에게서 조합원입주권 지분을 증여받은 자녀가 준공 1년여 뒤 신축 아파트를 양도한 사안에서, 조세심판원은 증여받은 것이 기존 주택이 아니라 조합원입주권이므로 신축 주택의 취득시기는 증여일이 아니라 사용승인일이라고 보아 1세대 1주택 비과세의 2년 보유를 채우지 못했다고 판단했습니다(조심 2026구1568, 2026.5.26., 기각, 상급심 미확인). 신축 주택의 취득시기는 사용승인서 교부일이고, 그 전에 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하면 그날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호). 이 사안의 청구인은 어머니와 같은 세대였다고도 주장했지만 입증하지 못했습니다. 관리처분 전에 기존 주택 지분을 받았다면 증여일부터 보유하고, 기존 주택·공사기간·신축 주택 보유기간을 통산합니다(같은 영 제154조 제8항 제1호). 같은 세대 안에서 지분을 넘기는 경우는 판단이 달라질 수 있어 따로 확인합니다.
증여재산 평가에서는 입주권 단계의 프리미엄을 확인합니다. 재개발 조합원입주권 지분 일부를 증여받으며 권리가액에 지분율을 곱해 신고한 사안에서, 같은 평형을 받을 수 있는 다른 입주권의 매매사례 프리미엄을 더해 과세한 처분이 정당하다고 보았습니다(조심 2026서0169, 2026.5.13., 기각).
취득세는 넘기는 것이 주택이면 주택 무상취득 세율 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택이면 중과세율을 검토하지만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 직계존속이 증여받는 경우는 중과에서 뺍니다(같은 법 제13조의2 제2항 단서, 같은 법 시행령 제28조의6 제2항 제1호 나목). 취득세는 관리처분계획인가일이 아니라 기존 건물이 사실상 멸실됐는지로 주택인지 토지인지를 가립니다. 멸실 전이면 주택 지분 증여로 보고, 멸실 뒤면 종전 토지 지분을 받은 것으로 볼 수 있습니다. 세율은 둘 다 무상취득 3.5%이지만, 토지로 보면 주택에만 붙는 증여 중과는 적용되지 않습니다. 준공 때 신축 건물분은 조합원의 원시취득이라 주택 수와 관계없이 2.8%입니다(같은 법 제11조 제1항 제3호).
증여 대신 어머니에게 지분을 팔면, 넘긴 지분만큼 자녀가 양도한 것이 되어 자녀 쪽 양도소득세를 따로 봅니다. 부모와 자녀 사이 매매는 대가를 실제로 주고받은 증빙이 있어야 합니다.
분담금은 지분대로 냅니다
어머니가 지분 없이 자녀 명의 분담금만 대신 내는 방식은 공동명의가 아닙니다. 재개발 조합원인 배우자가 내야 할 추가분담금을 남편이 낸 사안에서 국세청은 낼 때마다 그 금액이 증여라고 회신했습니다(서면4팀-847, 2008.3.28.). 어머니가 지분을 받은 뒤 자기 지분만큼 분담금을 내면 그 분담금은 어머니 몫의 비용으로 볼 수 있습니다. 지분을 넘기면서 자녀의 이주비 대출 같은 채무를 어머니가 인수하면, 그 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보는 부담부증여가 됩니다(소득세법 제88조 제1호 후단, 부담부증여 채무 인수).
투기과열지구면 조합원 자격부터 확인합니다
투기과열지구에서 재건축을 하면 조합설립인가 뒤에 증여로 지분을 받은 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.
「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구 … 로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. …)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
조합원이 될 수 없으면 사업시행자는 손실보상을 합니다(같은 조 제3항). 같은 항 단서에 양도인 세대원 모두의 근무·생업·질병치료·취학·결혼에 따른 이전이나 해외 이주, 1세대 1주택자의 소유·거주기간 같은 예외가 있지만, 지분 일부만 넘길 때 조합원 자격과 분양을 어떻게 처리하는지는 세법 밖의 문제이므로 조합과 관할 관청에 먼저 확인합니다.
나중에 양도할 때
어머니가 증여받은 지분을 10년 안에 양도하면 취득가액을 자녀가 취득한 당시 금액으로 계산하고, 어머니가 낸 증여세는 필요경비에 넣습니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이때 장기보유특별공제와 세율의 보유기간도 자녀가 취득한 날부터 기산합니다(같은 법 제95조 제4항 단서, 제104조 제2항 제2호). 조합원입주권 상태로 양도해도 '부동산을 취득할 수 있는 권리'라 이 규정의 대상입니다(같은 법 제94조 제1항 제2호 가목, 같은 법 시행령 제163조의2 제1항). 다만 이렇게 계산한 결과 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도가 되거나, 이렇게 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 적용하지 않습니다(같은 법 제97조의2 제2항 제2호·제3호). 증여 뒤 양도는 증여받은 입주권 양도와 이월과세에서 다룹니다.
넘기는 시점, 어머니 세대의 주택 수, 지역 지정, 분담금 규모에 따라 세금이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 지분을 넘기기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다. 자녀에게 1+1 입주권을 증여하는 경우는 1+1 조합원입주권 자녀 증여를 함께 보시면 됩니다.
근거 법령·해석
- 지방세법 제7조 제8항, 제11조 제1항 제2호·제3호, 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6
- 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항·제3항
- 소득세법 제88조 제1호, 제94조 제1항 제2호 가목, 제95조 제4항, 제97조의2, 제104조 제2항, 같은 법 시행령 제154조 제8항, 제162조 제1항 제4호, 제163조의2 제1항
- 조심 2026구1568(2026.5.26.), 조심 2026서0169(2026.5.13.), 서면4팀-847(2008.3.28.), 국심2002서3595(2003.5.26.)
자주 묻는 질문
Q. 준공 때 보존등기만 어머니와 공동으로 하면 안 되나요?
A. 신축 아파트는 조합원이 취득한 것으로 보므로(지방세법 제7조 제8항), 조합원이 자녀뿐이면 어머니 몫은 자녀에게서 받은 지분이 됩니다. 대가가 없으면 증여세를, 어머니 쪽은 주택 무상취득 취득세를 봅니다.
Q. 관리처분 뒤에 입주권 지분을 증여받으면 보유기간은 언제부터인가요?
A. 조세심판원은 관리처분계획인가 뒤 조합원입주권 지분을 증여받은 경우 신축 주택의 취득시기를 사용승인일로 보았습니다(조심 2026구1568). 관리처분 전에 기존 주택 지분을 받으면 증여일부터 보유합니다.
Q. 어머니가 분담금만 내 주면 어떻게 되나요?
A. 어머니 지분이 없는 상태에서 자녀 명의 분담금을 내면 낼 때마다 그 금액을 자녀에게 증여한 것으로 봅니다(서면4팀-847). 공동명의를 원하면 지분을 먼저 넘기고 지분대로 분담금을 냅니다.