재개발 빌라를 신규 주택으로 취득한 일시적 2주택, 입주권이 돼도 취득세 처분기한은 빌라 취득일부터
1주택 세대가 조정대상지역의 재개발 구역 빌라를 관리처분계획인가 전에 취득하면, 취득세에서는 주택을 한 채 더 취득한 것으로 봅니다. 1세대 2주택으로 조정대상지역 주택을 취득하는 경우라 8% 중과 대상이고, 일시적 2주택이면 1~3%가 적용됩니다. 처분기한은 빌라를 취득한 날부터 기산하고, 처분해야 하는 집은 종전 주택입니다. 기간 중에 빌라 구역이 관리처분인가를 받아 입주권이 되거나 빌라가 헐려도 기산일과 처분 대상은 바뀌지 않습니다. 새 아파트 준공까지 기다렸다가 종전 주택을 처분하면 8% 중과세율이 적용됩니다.
비조정대상지역에 아파트 한 채가 있습니다. 조정대상지역 재개발 구역 빌라(사업시행인가 후, 관리처분 전)를 취득했는데, 빌라가 입주권이 되면 종전 아파트 처분기한이 새 아파트 준공 때부터 다시 기산되나요?
아닙니다. 빌라를 취득한 날부터 3년 안에 종전 아파트를 처분해야 일시적 2주택이 됩니다. 종전 아파트가 비조정대상지역이라 처분기한은 3년입니다. 빌라가 그 사이 입주권이 되거나 헐려도 기산일은 빌라 취득일 그대로이고, 빌라가 헐린 것을 종전 아파트 처분으로 보지도 않습니다.
관리처분 전 빌라, 취득세에서는 주택
재개발 구역 안의 빌라는 관리처분계획인가 전은 물론이고 인가가 난 뒤라도 건물이 실제로 헐리기 전까지 주택으로 봅니다. 행정안전부는 재개발·재건축 구역 주택을 사실상 철거·멸실된 날(그날을 알 수 없으면 공부상 철거·멸실된 날)을 기준으로 주택인지 판단합니다. 조세회피 목적으로 철거를 의도적으로 늦춘 경우 등은 달리 봅니다. 그래서 1주택 세대가 이 빌라를 매매로 취득하면 취득일 현재 1세대 2주택이 됩니다.
1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
조정대상지역에 있는 빌라를 2주택째로 취득하면 4%에 중과기준세율 2%의 200%를 더한 8%입니다. 빌라가 비조정대상지역에 있으면 2주택째라도 이 호의 중과 대상이 아니므로 일시적 2주택을 따질 필요가 없습니다.
처분기한은 빌라 취득일부터 3년
법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
이 사안에 대입한 결과는 다음 표와 같습니다.
| 판정 항목 | 이 사안 | 근거 |
|---|---|---|
| 처분기한 | 빌라 취득일부터 3년 | 종전 주택이 비조정대상지역이라 2년 단축 대상 아님 |
| 처분 대상 | 종전 주택만 | 빌라는 입주권·분양권에 의한 주택이 아님 |
| 기산일 | 빌라 취득일 | 입주권·분양권을 가진 상태에서 취득한 경우가 아님 |
같은 조 제1항 괄호의 '신규 주택을 포함한다'는 신규 주택이 입주권·분양권으로 짓는 주택이거나 종전 주택등이 입주권·분양권일 때만 적용합니다. 기존 빌라를 매매로 취득한 이 사안에는 해당하지 않습니다. 기산일을 입주권·분양권에 의한 주택 취득일로 늦추는 제2항도 입주권·분양권을 먼저 가진 세대가 신규 주택을 취득할 때 적용하고, 관리처분인가 당시 재개발 구역의 종전 주택에 거주하던 세대가 신규 주택으로 이주하면 이주한 날 종전 주택을 처분한 것으로 보는 제3항은 종전 주택 쪽이 관리처분인가(소규모주택정비는 사업시행계획인가)를 받은 경우의 규정이라 이 사안과 무관합니다.
빌라가 입주권이 되거나 헐려도 기한은 그대로
조세심판원이 관리처분 이후 단계의 주택으로 이 쟁점을 결정한 사례가 있습니다. 조정대상지역 주택을 가진 세대가 관리처분인가 후 이주가 진행 중이던 재개발 구역 주택을 매매로 취득했습니다. 8%로 신고한 뒤 "사실상 입주권을 취득한 것이니 새 아파트 준공일부터 처분기한을 기산해야 한다"며 경정청구를 했고, 거부되자 심판청구를 제기했습니다.
심판원은 청구를 기각했습니다(조심 2022지0427, 2022.8.10.).
- 매매계약은 입주권이 아니라 주택에 대한 계약이었고, 취득 당시 건물이 헐리지 않았으므로 주택 자체를 취득한 것으로 봅니다.
- 취득 두 달 뒤 건물이 헐렸어도 취득 당시 판단은 달라지지 않습니다.
- 행정안전부 해석(결정문 인용)도 헐리기 전까지는 주택이고 헐린 뒤부터 입주권으로 보며, 이렇게 취득한 신규 주택은 그 취득 후 기간 안에 종전 주택을 처분해야 한다고 했습니다.
- 신규 주택 취득일부터 기간이 지나도록 종전 주택을 처분하지 않았으므로 일시적 2주택이 아닙니다.
결정문에 실린 처분청 의견은 행정안전부 해석을 근거로, 종전 주택을 가진 상태에서 신규 주택이 헐려도 일시적 2주택의 처분으로 보지 않는다고 했습니다. 빌라가 헐리면 그 자리에는 조합원입주권이 남고, 입주권은 건물이 헐려도 주택 수에 들어갑니다(지방세법 제13조의3 제2호). 세대가 가진 주택 수는 줄지 않습니다.
심판원은 당장 입주할 수 있는 주택이 아니라 헐릴 예정인 주택을 취득한 점을 들어 '이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유'의 불가피성도 인정하기 어렵다고 덧붙였습니다. 이주가 진행 중이던 주택 사안이라 관리처분 전 빌라와는 사정이 다릅니다. 시행령 제28조의5에는 신규 주택으로 전입해야 한다는 요건이 없습니다. 다만 이 결정처럼 처분기한을 넘겨 다투는 사안에서는 이 사유까지 함께 판단 대상이 됩니다.
가정 사례로 보면
비조정대상지역에 A 아파트 한 채를 가진 세대가 2026년 11월 조정대상지역 재개발 구역의 B 빌라(사업시행인가 후, 관리처분 전)를 4억원에 취득했다고 가정합니다.
- 2026.11.B 빌라 취득1세대 2주택, 처분기한 기산일
- 2027년 하반기B 구역 관리처분인가입주권이 돼도 기한·대상 그대로
- 2028년B 빌라 철거종전 주택 처분으로 보지 않음
- 2029.11.취득일부터 3년이때까지 A를 처분해야 일시적 2주택
- 준공 시B 입주권으로 새 아파트 취득원시취득 2.8%
A를 2029년 11월까지 처분하면 B는 일시적 2주택으로 1%가 적용됩니다. 처분하지 못하면 8%입니다. 취득세 본세만 비교하면 400만원과 3,200만원으로 2,800만원 차이입니다(지방교육세·농어촌특별세는 따로 계산). 새 아파트가 준공될 때 입주권으로 취득하는 아파트는 원시취득이라 주택 수와 관계없이 2.8%가 적용됩니다. 중과는 B 빌라를 취득할 때 한 번만 판정합니다.
1~3% 신고와 8% 신고의 차이
빌라 취득 후 60일 안에 취득세를 신고할 때 어느 세율로 신고하느냐에 따라 그다음에 밟을 절차가 달라집니다.
| 신고 방식 | 종전 주택을 기한 안에 처분한 경우 | 처분하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택으로 1~3% 신고 | 그대로 확정 | 기간 경과일부터 60일 안에 차액 신고·납부 |
| 8%로 신고 | 경정청구로 차액 환급 검토 | 추가 절차 없음 |
1~3%로 신고했다가 기한 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 기간이 끝난 날부터 60일 안에 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 납부한 세액을 공제한 금액을 스스로 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제2항, 같은 법 시행령 제34조 제9호). 이 60일을 넘기면 가산세가 함께 부과됩니다(같은 법 제21조 제1항 제1호). 금액 계산과 기한은 일시적 2주택인데 종전 주택을 처분하지 못했다면에 정리했습니다.
8%로 먼저 신고했다면 기한 안에 종전 주택을 처분한 뒤 경정청구로 차액 환급을 구합니다. 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내입니다(지방세기본법 제50조 제1항). 판정 순서와 준비 자료는 일시적 2주택인데 취득세를 8%로 냈다면에서 확인합니다.
신고 세율과 관계없이 처분기한은 빌라 취득일부터 3년입니다. 종전 주택을 그 안에 처분할 수 있는지는 자금 일정과 함께 취득 전에 확인합니다. 처분 계획과 신고 방식은 세대 상황에 따라 판단이 달라지므로, 빌라를 취득하기 전에 세무상담으로 일정을 맞춰 보시기 바랍니다. 상담 보수는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
반대 방향과 양도세는 다른 글에서
종전 주택이 재개발 구역에 있고 사업구역 밖 신규 주택을 취득하는 반대 방향은 판정이 다릅니다. 관리처분인가 당시 그 구역에 거주하던 세대가 신규 주택으로 이주하면 이주한 날 종전 주택을 처분한 것으로 봅니다. 재개발 입주권이 있는 상태에서 주택을 취득하면 취득세 8%?에서 다룹니다.
양도세는 같은 상황에서도 판정 구조가 다릅니다. 기존 집 비과세와 빌라가 입주권으로 바뀔 때의 특례는 1주택자가 재개발 예정 빌라를 취득하면 기존 집 비과세는 어떻게 되나요?에 정리했습니다.
정리하면
- 관리처분인가 전 재개발 빌라는 취득세에서 주택입니다. 1주택 세대가 조정대상지역 빌라를 취득하면 8% 중과 대상입니다.
- 일시적 2주택 처분기한은 빌라 취득일부터 3년(종전 주택도 조정대상지역이면 2년)이고, 처분 대상은 종전 주택입니다.
- 기간 중 빌라가 입주권이 되거나 헐려도 기산일과 처분 대상은 그대로입니다. 빌라가 헐린 것은 종전 주택 처분이 아닙니다.
- 1~3%로 신고하고 처분하지 못하면 기간이 끝난 날부터 60일 안에 차액을 신고합니다. 8%로 신고하고 처분했다면 경정청구로 환급을 검토합니다.
- 새 아파트 준공 때 취득세는 원시취득 2.8%입니다.
자주 묻는 질문
Q. 빌라를 이미 관리처분인가 뒤에 취득했다면 입주권을 취득한 것 아닌가요?
A. 건물이 헐리기 전에 잔금을 지급했다면(그 전에 등기했다면 등기일) 주택을 취득한 것으로 봅니다. 조세심판원도 이주가 진행 중이던 주택을 취득한 사안에서 같은 판단을 했습니다(조심 2022지0427). 이 경우에도 처분기한은 그 주택 취득일부터 기산합니다. 잔금일에 건물이 이미 헐려 있었다면 판단이 달라지므로 잔금 지급일에 주택이 멸실돼 있으면을 함께 봅니다.
Q. 종전 아파트도 조정대상지역에 있으면 어떻게 되나요?
A. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기한이 2년입니다. 2026년 10월 1일 이후 신규 주택을 취득한 경우부터 적용합니다. 종전 주택을 가진 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 신규 주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 3년이 적용됩니다(대통령령 제36736호 부칙 제2조). 빌라가 입주권이 돼도 기산일이 빌라 취득일인 점은 같습니다.
근거
- 지방세법 제11조 제1항 제8호, 제13조의2 제1항 제2호, 제13조의3 제2호, 제20조 제2항, 제21조 제1항 제1호
- 지방세법 시행령 제28조의5 제1항~제3항, 제34조 제9호(2026.10.1. 시행)
- 지방세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36736호, 2026.9.30. 공포) 부칙 제2조
- 지방세기본법 제50조 제1항
- 조심 2022지0427(2022.8.10.)