상가주택(겸용주택) 취득세, 주택 부분과 상가 부분을 시가표준액 비율로 나눠 계산합니다
1층은 상가, 2~3층은 주택인 상가주택을 매매로 취득하면 취득세는 하나의 세율로 계산하지 않습니다. 주택 부분과 상가 부분의 취득가액을 나눠 주택 부분에는 주택 세율(1~3%)을, 상가 부분에는 4%를 적용합니다. 나누는 기준은 면적이나 계약서에 적은 금액이 아니라 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율입니다. 양도세처럼 주택 면적이 크면 전체를 주택으로 보는 규정은 취득세에 없습니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
주택 부분과 상가 부분을 나눠 신고합니다
주택, 건축물과 그 부속토지를 한꺼번에 취득한 경우에는 주택 부분의 취득 당시의 가액을 "전체 취득 당시의 가액 × (건축물 중 주택 부분의 시가표준액 + 부속토지 중 주택 부분의 시가표준액) ÷ (건축물과 부속토지 전체의 시가표준액)"으로 산정하고, 주택 외 부분도 같은 방식으로 산정한다. (요지)
여기서 건축물의 시가표준액은 지방자치단체장이 결정한 건축물 시가표준액(지방세법 제4조 제2항)이고, 토지는 개별공시지가(같은 조 제1항)입니다. 양도세에서 겸용주택을 나눌 때 주택 부분을 개별주택가격으로 잡는 방식과 다르므로, 양도세 안분 자료를 그대로 적용하지 않습니다.
면적 비율로 나누는 것은 직접 신축하거나 증축해 원시취득하는 경우입니다(시행령 제19조 제3항). 매매로 취득하는 경우에는 시가표준액 비율로 나눕니다.
계약서에 적은 금액으로 나누지 않습니다
시행령 제19조 제2항은 "제1항에도 불구하고"로 시작하고, 계약서에서 금액이 구분됐는지를 묻지 않습니다. 2022년까지 시행된 조문에는 장부 등으로 주택 부분과 주택 외 부분의 가격이 구분되면 그 가격을 인정하는 단서가 있었지만, 2023년부터 시행된 현행 조문에는 이 단서가 없습니다. 그래서 매매계약서에 상가와 주택의 금액을 따로 적어도 취득세는 시가표준액 비율로 나눕니다.
토지와 건물 사이의 안분에서도 계약서 금액이 그대로 인정되지 않은 결정이 있습니다. 토지와 건물을 한꺼번에 취득하면서 건물가액을 0원으로 계약한 사안에서, 조세심판원은 0원을 실제 취득가액으로 볼 수 없다며 시가표준액 비율로 나눈 처분을 유지했습니다(조심2026지0229, 2026.5.18., 시행령 제19조 제1항).
건물 시가표준액만으로 비율을 계산하고 토지를 빼는 것도 잘못입니다. 주택과 근린생활시설을 일괄취득하면서 건물분 시가표준액으로만 나눠 신고한 사안에서, 처분청이 토지를 포함한 시가표준액 비율로 다시 계산해 추징한 처분이 유지됐습니다(조심2017지0332, 2017.6.12.).
세율은 부분별로 따로 적용합니다
| 구분 | 세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
|---|---|---|---|
| 주택 부분 | 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1.01~2.99%, 9억원 초과 3% | 취득세율 × 50% × 20% | 전용 85㎡ 초과 0.2%, 85㎡ 이하 비과세 |
| 상가 부분 | 4% | 0.4% | 0.2% |
주택 부분에 다주택·법인 중과세율이 적용되면 지방교육세는 8%·12% 모두 0.4%이고, 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 시 8%이면 0.6%, 12%이면 1.0%입니다(지방세법 제151조 제1항 제1호, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호).
주택 부분의 6억원·9억원 구간은 나눈 뒤의 주택 부분 취득가액으로 정합니다. 주택 세율은 주거용 건축물과 그 부속토지의 취득당시가액을 기준으로 정하고, 그 가액을 주택 부분으로 따로 산정하기 때문입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호, 시행령 제19조 제2항). 전체 매매가로 구간을 정하면 세율이 높게 계산됩니다.
계산 예시
가상 예시입니다. 무주택 1세대가 상가주택을 12억원에 매매로 취득했고, 주택 부분(건물과 부속토지) 시가표준액이 4억 8천만원, 상가 부분이 2억 7천만원이라고 가정합니다. 주택 부분 전용면적은 85㎡를 넘습니다.
| 구분 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 주택 부분 취득가액 | 12억원 × 4.8억 ÷ 7.5억 | 7억 6,800만원 |
| 상가 부분 취득가액 | 12억원 - 7억 6,800만원 | 4억 3,200만원 |
| 주택 부분 세율 | (7.68억 × 2 ÷ 3억 - 3) ÷ 100 | 2.12% |
| 주택 부분 취득세 | 7억 6,800만원 × 2.12% | 1,628만 1,600원 |
| 상가 부분 취득세 | 4억 3,200만원 × 4% | 1,728만원 |
| 지방교육세 | 162만 8,160원 + 172만 8,000원 | 335만 6,160원 |
| 농어촌특별세 | 153만 6,000원 + 86만 4,000원 | 240만원 |
| 합계 | 3,931만 7,760원 |
전체 매매가 12억원으로 구간을 정해 주택 부분에 3%를 적용하면 주택 부분 취득세가 2,304만원이 되어, 취득세만 675만 8,400원을 더 신고하게 됩니다.
주택인지는 공부와 현황을 함께 확인합니다
주택 세율은 건축물대장·사용승인서·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물에 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 그래서 다음 부분은 실제로 주거에 쓰더라도 4%입니다.
| 부분 | 결정 |
|---|---|
| 건축물대장상 근린생활시설(소매점)을 주택으로 사용 | 주택 세율 적용 안 됨, 4%(조심2018지0661) |
| 건축물대장에 없는 무단 증축 주거 부분 | 대장상 주택 면적만 1%, 나머지 4%(조심2018지1977) |
| 대장상 업무시설인 주거용 오피스텔 | 4%(조심2018지0986) |
반대로 대장상 주택인 부분이 취득 당시 공실이라 현황이 분명하지 않으면, 공부를 기준으로 주택 세율을 적용합니다(지방세법 시행령 제13조 단서, 조심2017지0174). 공부상 주택이라도 냉난방이 없고 사다리로 오르내리는 창고로 쓰여 독립된 주거 구조를 갖추지 못한 부분은 다주택 판정의 주택 수에서 제외한 결정이 있습니다(조심2022지0899).
다주택이면 주택 부분에만 중과합니다
다주택자나 법인의 중과세율(8%·12%)은 주택에만 적용합니다(지방세법 제13조의2 제1항). 상가주택을 취득하면 주택 부분에 중과세율을 적용하고, 상가 부분은 그대로 4%입니다. 다만 대도시 중과 대상 법인(지방세법 제13조 제2항)이 취득하면 상가 부분도 8%로 중과됩니다. 상가주택의 주택 부분은 원칙적으로 1세대의 주택 수에 1개로 포함됩니다. 다주택 중과 구조는 다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?에 정리했습니다.
양도세·재산세와 기준이 다릅니다
| 세목 | 주택 부분 판정 |
|---|---|
| 취득세 | 주택 부분과 상가 부분을 항상 나눠 계산 |
| 재산세 | 1동의 건물은 주거용 부분만 주택, 1구의 건물은 주거용 면적이 50% 이상이면 주택(지방세법 제106조 제2항) |
| 양도세 | 1세대 1주택 비과세 판정에서는 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고(소득세법 시행령 제154조 제3항), 고가주택은 주택 외 부분을 주택으로 보지 않음(같은 영 제160조 제1항) |
같은 건물이라도 세목마다 주택 범위가 다르므로, 재산세 고지서나 양도세 계산 방식을 취득세 신고에 그대로 적용하지 않습니다. 양도세 기준은 상가주택(겸용주택) 양도할 때 양도세에 정리했습니다.
확인할 것
- 건축물대장에서 층별 용도(주택, 근린생활시설)와 면적을 확인합니다.
- 주택 부분과 상가 부분의 건축물 시가표준액, 부속토지 시가표준액을 확인해 비율을 계산합니다.
- 주택 부분 취득가액으로 6억원·9억원 구간과 세율을 정합니다.
- 세대의 주택 수를 확인해 주택 부분에 중과세율이 적용되는지 판단합니다.
- 주택 부분 전용면적으로 농어촌특별세 비과세(85㎡ 이하) 여부를 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 주택 면적이 상가보다 크면 전체를 주택 세율로 신고해도 되나요?
A. 안 됩니다. 취득세에는 주택 면적이 크면 전체를 주택으로 보는 규정이 없습니다. 주택 부분과 상가 부분을 시가표준액 비율로 나눠 각각의 세율을 적용합니다.
Q. 계약서에 상가 가격과 주택 가격을 따로 적으면 그 금액으로 신고할 수 있나요?
A. 주택 부분과 상가 부분은 시가표준액 비율로 나눕니다(지방세법 시행령 제19조 제2항). 이 조항은 계약서에서 금액이 구분됐는지를 묻지 않습니다.
Q. 1층 상가를 원룸으로 개조해 임대 중인데 주택 세율을 적용받을 수 있나요?
A. 건축물대장에 근린생활시설로 기재돼 있으면 실제로 주거에 쓰더라도 4%입니다. 주택 세율은 공부에 주택으로 기재된 주거용 건축물에 적용합니다.
근거 법령
- 지방세법 제4조, 제11조 제1항 제7호·제8호, 제13조의2, 제106조 제2항, 제151조
- 지방세법 시행령 제13조, 제19조
- 농어촌특별세법 제4조 제11호, 제5조, 같은 법 시행령 제4조 제5항
- 소득세법 시행령 제154조 제3항, 제160조 제1항