법인의 주택 취득세 12%, 1억원 이하 주택도 대도시 신설법인이면 중과됩니다
법인이 주택을 매매로 취득하면 취득세는 주택 수와 지역에 관계없이 12%입니다. 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 전용 85㎡ 이하 12.4%, 85㎡ 초과 13.4%입니다. 시가표준액 1억원(수도권 밖 2억원) 이하 저가주택은 법인도 중과에서 제외되지만, 대도시에서 설립·전입한 지 5년이 지나지 않은 법인이 대도시 주택을 취득하면 저가주택도 12%입니다. 일시적 2주택 규정도 법인에는 없습니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
법인은 주택 수와 관계없이 12%입니다
법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조제1항제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
4%에 중과기준세율 2%의 400%(8%)를 더해 12%입니다. 법인은 개인과 달리 세대나 주택 수로 세율을 정하지 않으므로, 첫 주택이어도 12%이고 조정대상지역이 아니어도 12%입니다. 일시적 2주택(개인의 1~3% 적용)도 법인에는 적용하지 않습니다.
여기서 법인에는 종중·교회 같은 법인 아닌 사단·재단, 법인으로 보는 단체까지 포함됩니다. 이 정의는 제13조의2와 제151조(지방교육세)에만 적용합니다. 반대로 개인 임대사업자나 개인 매매사업자는 개인이므로 세대의 주택 수로 판정합니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 전용 85㎡ 이하 | 12% | 0.4% | 비과세 | 12.4% |
| 전용 85㎡ 초과 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
지방교육세는 (4% - 2%) × 20% = 0.4%이고(제151조 제1항 제1호 나목), 농어촌특별세는 표준세율 4%를 2%로 바꿔 계산한 세율 10%(2% + 8%)의 10%인 1.0%입니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호). 전용 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세를 부과하지 않습니다(같은 법 제4조 제11호).
중과 제외 주택은 법인에도 적용합니다
지방세법 시행령 제28조의2는 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 중과 대상으로 보지 않는 주택을 열거합니다. 법인 중과(제1호)도 같은 항이므로 이 규정을 적용합니다. 대표적인 것이 시가표준액 1억원(수도권 밖은 2억원) 이하 주택입니다(제1호). 수도권 밖 2억원 기준은 2025년 1월 2일 이후 취득하는 주택부터 적용합니다(대통령령 제35477호 부칙 제2조).
- 판정은 거래가가 아니라 시가표준액(공시가격)으로 합니다. 세액은 실제 취득가액에 세율을 곱합니다.
- 지분이나 부속토지만 취득해도 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다.
- 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 1억원 이하여도 제외되지 않습니다.
사원에게 임대하는 소형 공동주택(제12호, 전용 60㎡ 이하, 수도권 밖과 수도권 인구감소지역은 85㎡ 이하, 과점주주에게 제공하면 제외), 주택건설사업자가 멸실 목적으로 취득하는 주택(제8호) 등도 법인에 적용됩니다. 교회가 부목사에게 임대용으로 제공한 전용 52.52㎡ 공동주택을 사원 임대용 주택으로 보아 12% 중과를 취소한 결정이 있습니다(조심2025지0143, 2025.9.16.). 중과 제외 주택의 범위와 사후요건은 임대사업자·주택건설사업자가 취득한 주택, 취득세 중과에서 제외되는 경우에 정리했습니다.
대도시 신설법인은 저가주택도 12%입니다
대도시에서 법인을 설립(휴면법인 인수 포함)하거나 지점·분사무소를 설치하거나, 대도시 밖에서 대도시로 본점·지점을 전입한 뒤 5년 안에 대도시의 부동산을 취득하면 지방세법 제13조 제2항의 중과가 따로 적용됩니다(시행령 제27조 제3항). 이 조항은 주택을 취득하는 경우 제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하도록 정하고 있습니다. 다만 대도시 중과 제외 업종(시행령 제26조)에 직접 사용할 목적으로 취득하면 이 중과를 적용하지 않습니다.
그런데 시행령 제28조의2의 중과 제외는 "법 제13조의2제1항을 적용할 때"의 규정이어서 제13조 제2항에는 적용되지 않습니다. 조세심판원도 휴면법인이 멸실 목적 주택(제28조의2 제8호)에 해당한다고 주장한 사안에서, 대도시 중과 대상이 되는 주택에는 주택 중과요건을 충족했는지와 관계없이 주택 중과세율을 적용한다고 보았습니다(조심2025지1488, 2025.12.22.). 저가주택도 같은 논리가 적용됩니다.
| 법인 | 시가표준액 1억원 이하 주택(정비구역 밖) | 그 밖의 주택 |
|---|---|---|
| 대도시 중과 대상 법인(설립·지점 설치·전입 후 5년 이내), 대도시 주택 취득 | 12%(제13조 제2항) | 12% |
| 대도시 중과 대상이 아닌 법인 | 1~3%(중과 제외) | 12% |
같은 취득물건에 둘 이상의 세율이 해당하면 그중 높은 세율을 적용합니다(지방세법 제16조 제5항). 법인이 고급주택을 취득하면 제13조의2 제3항에 따라 12%에 8%를 더해 20%입니다.
계산 예시
가상 예시입니다. 수도권 정비구역 밖에 있는 시가표준액 9천만원, 전용 85㎡ 이하 주택을 법인이 1억 2천만원에 매매로 취득합니다.
| 법인 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 대도시 중과 대상이 아닌 법인(1%) | 120만원 | 12만원 | 132만원 |
| 대도시 중과 대상 법인(12%) | 1,440만원 | 48만원 | 1,488만원 |
같은 주택이어도 법인이 대도시 중과 대상인지에 따라 1,356만원이 달라집니다. 시가표준액이 1억원을 넘는 5억원 주택이라면 법인은 12%로 취득세 6,000만원, 지방교육세 200만원을 납부합니다.
법인이 주택을 증여받으면
무상취득(증여)의 세율은 원칙적으로 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 취득자가 법인이어도 12%입니다(제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6). 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우의 예외는 법인에 해당하지 않습니다. 비영리사업자가 무상취득하는 경우는 2.8%입니다(같은 호 단서). 증여 중과의 구조는 조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?에 정리했습니다.
확인할 것
- 취득하는 주택의 시가표준액과 소재지(수도권 여부, 정비구역·소규모정비 사업시행구역 여부)를 확인합니다.
- 법인이 대도시에서 설립(휴면법인 인수 포함)·지점 설치·전입한 지 5년이 지났는지, 대도시 중과 제외 업종인지 확인합니다.
- 사원 임대용, 멸실 목적 등 시행령 제28조의2 각 호에 해당하는지 검토하고, 해당하면 사후요건을 관리합니다.
- 고급주택 기준에 해당하는지 확인합니다.
- 전용면적으로 농어촌특별세 과세 여부를 확인합니다.
다주택 개인과의 비교는 다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 법인 명의로 첫 주택을 취득해도 12%인가요?
A. 12%입니다. 법인은 주택 수와 지역에 관계없이 중과세율을 적용하고, 일시적 2주택 규정도 없습니다. 다만 시가표준액 1억원(수도권 밖 2억원) 이하 주택 등 중과 제외 주택은 일반세율을 적용합니다.
Q. 공시가격 1억원 이하 주택이면 법인도 1%인가요?
A. 정비구역 밖에 있고 대도시 중과 대상 법인이 아니면 1%입니다. 대도시에서 설립·지점 설치·전입한 지 5년이 지나지 않은 법인이 대도시 주택을 취득하면 지방세법 제13조 제2항에 따라 12%입니다.
Q. 종중이나 교회가 주택을 취득해도 법인 중과인가요?
A. 법인 아닌 사단·재단도 개인이 아닌 자로서 법인에 포함되므로 12%입니다. 사원 임대용 주택처럼 중과 제외 요건을 갖추면 일반세율을 적용합니다.
근거 법령
- 지방세법 제11조 제1항, 제13조 제2항, 제13조의2 제1항·제2항·제3항, 제16조 제5항, 제151조
- 지방세법 시행령 제26조, 제27조 제3항, 제28조의2, 제28조의6, 부칙(대통령령 제35477호) 제2조
- 농어촌특별세법 제4조 제11호, 제5조