분양권으로 취득한 주택의 취득세 주택 수는 언제를 기준으로 셀까?
분양권으로 취득하는 주택은 잔금일이 아니라 분양권 취득일을 기준으로 주택 수를 산정합니다. 분양사업자에게서 취득한 분양권이면 분양계약일이 기준입니다. 조세심판원은 잔금일을 기준으로 계산해야 한다는 주장을 받아들이지 않았습니다(조심 2025지1289, 2025.9.17.). 시가표준액 1억원 이하 저가주택을 주택 수에서 제외하는지도 분양권 취득일 현재 공시된 가격으로 판단합니다.
무슨 일이 있었나
납세자가 2024년 9월 4일에 지방 광역시 소재 아파트(전용 77㎡)의 분양계약을 체결하고, 2025년 2월에 분양대금을 완납해 주택을 취득한 건입니다.
분양권 취득일 현재 그 세대는 3주택을 보유하고 있었으므로, 이 주택의 취득은 1세대 4주택에 해당하는 것으로 보아 12% 중과세율을 적용해 신고했습니다.
그 뒤 납세자는 경정청구를 냈습니다. 주택 수 산정 기준일이 잔금지급일이고, 이 아파트가 미분양주택을 최초로 유상승계 취득한 경우의 특례 대상이라는 주장입니다. 과세관청은 2025년 4월에 거부했습니다.
조문은 어떻게 돼 있나
이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매·교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
같은 항 앞부분은 주택 수를 주택 취득일 현재 1세대가 소유한 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수로 정합니다. 분양권으로 취득하는 주택만 기준일이 앞당겨집니다.
심판원의 판단
조세심판원은 분양권 취득일(2024년 9월 4일)을 기준으로 주택 수를 산정한다고 보았습니다. 그 시점에 납세자 세대는 3주택을 소유하고 있었으므로 이 주택의 취득은 1세대 4주택 에 해당했습니다. 중과세 적용이 타당하다는 결론입니다. 미분양주택 특례에 대해서도 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. 결정문이 든 선례는 조심 2021지2305입니다.
실무에서 확인할 것
계약일과 잔금일을 구분해야 합니다. 잔금일 기준으로 계산해 신고하거나 경정청구를 하면 그 주장은 받아들여지지 않습니다.
분양권을 언제 취득했는지부터 확정해야 세율이 정해집니다. 분양사업자에게서 받았다면 분양계약일이 취득일입니다. 전매로 받았다면 그 취득일을 봅니다. 세대 안에서 증여·매매로 같은 분양권의 취득일이 여러 개가 되면 가장 빠른 날이 기준입니다.
한시 특례는 요건이 좁습니다. 미분양 아파트를 최초로 유상승계 취득하는 경우의 특례는 기간·지역·면적·가액 요건을 모두 갖춰야 합니다. 이 사건에서도 특례 주장은 요건 불충족으로 받아들여지지 않았습니다.
저가주택 제외도 분양권 취득일 가격으로 봅니다
세대가 보유한 주택 가운데 시가표준액이 일정 금액 이하인 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 가격을 보는 날은 주택 수 산정일입니다.
제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 각 목에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택
기준은 수도권 1억원 이하, 수도권 밖 2억원 이하이고, 시가표준액은 공동주택가격·개별주택가격처럼 공시된 가격을 씁니다(같은 영 제28조의2 제1호). 분양권으로 취득하는 주택은 주택 수 산정일이 분양권 취득일(분양사업자에게서 취득했다면 분양계약일)이므로, 보유 주택이 저가주택인지도 그날 현재 공시된 가격으로 판단합니다. 잔금 무렵 가격이 1억원 아래로 내려가도 분양 아파트 취득세의 주택 수에서는 제외되지 않습니다.
1월 초에 분양계약을 한 사건에서, 세대가 보유한 주택의 그해 공동주택가격은 계약 뒤인 4월 말에 공시됐습니다. 납세자는 잔금 전에 공시된 이 가격이 1억원 이하라며 경정청구를 했습니다. 조세심판원은 분양권 취득일(주택 수 산정일) 현재 공시돼 있던 전년도 가격을 적용했고, 그 가격이 1억원을 넘으므로 주택 수에서 제외할 수 없다고 보았습니다(조심 2024지0516, 2024.11.28.). 공동주택가격은 매년 1월 1일 기준으로 4월 30일까지 공시되므로, 그해 가격이 공시되기 전에 계약했다면 전년도 가격을 확인합니다.
- 2027.3.10.분양계약조정대상지역 아파트 분양계약, 그날 공시된 빌라 공동주택가격(2026년 1월 1일 기준) 1억 1천만원
- 2027.4.29.공동주택가격 공시빌라의 2027년 가격 9천만원
- 2029.6.30.분양 아파트 잔금잔금일 현재 빌라 가격은 1억원 이하
| 분양계약일 현재 빌라 가격 | 분양 아파트 취득 시 주택 수 |
|---|---|
| 1억 1천만원(1억원 초과) | 빌라 포함, 1세대 2주택(조정대상지역 8% 대상) |
| 9천만원(1억원 이하) | 빌라 제외, 1주택(1~3% 세율) |
이 사례처럼 계약일 가격이 1억원을 넘으면 잔금일 가격으로 빌라를 제외할 수 없으므로, 검토할 방법은 일시적 2주택입니다. 분양 아파트를 취득한 날부터 3년(빌라도 조정대상지역에 있으면 2년) 안에 종전 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 보아 중과세율을 적용하지 않습니다. 신규 주택이 분양권에 의한 주택이면 처분 대상에 신규 주택도 포함됩니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항). 2026년 8월 26일 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 조정대상지역이어도 종전 규정대로 3년입니다(대통령령 제36736호 부칙 제2조 제2항).
정비구역으로 지정·고시된 지역이나 소규모주택정비 사업시행구역 안의 주택은 1억원 이하여도 주택 수에서 제외되지 않습니다(같은 영 제28조의2 제1호 단서). 소형 빌라라면 구역 지정 여부부터 확인합니다.
주택 수 산정 전반은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 정리했습니다. 세대 범위 판단은 종전 주택을 팔았는데 합가한 형제의 집이 취득세 주택 수에 들어갔다면에서 다뤘습니다. 저가주택이 양도세·종부세 주택 수에서는 어떻게 다른지는 취득세 주택 수에서 제외되는 저가주택, 양도세·종부세 주택 수에서도 제외될까요?에서 비교합니다.
쟁점별로 인정과 기각이 나뉜 심판례 10건은 취득세 환급 심판례 10건, 인정과 기각이 갈린 자리에 모았습니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양계약 때 1억원을 넘던 집이 잔금 때는 1억원 아래로 내려갔습니다. 주택 수에서 제외되나요?
제외되지 않습니다. 분양권으로 취득하는 주택의 주택 수는 분양권 취득일(분양사업자에게서 취득했다면 분양계약일)에 산정하고, 저가주택 여부도 그날 현재 공시된 시가표준액으로 판단합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단·제6항 제1호 가목). 반대로 계약일 현재 1억원 이하였다면, 문언상 잔금 때 가격이 올라도 분양 아파트 취득세의 주택 수에서는 제외됩니다. 정비구역 안의 주택이면 가격과 상관없이 포함됩니다. 일시적 2주택 처분기한은 조정대상지역 취득세 일시적 2주택도 2년으로에 정리했습니다.
Q. 분양권 계약 후에 집을 팔면 주택 수가 줄어드나요?
그 분양권으로 취득하는 주택의 세율에는 영향이 없습니다. 주택 수를 분양권 취득일 현재로 산정하기 때문입니다. 다만 그 뒤에 다른 주택을 새로 취득한다면, 그때는 그 취득일 현재 상태로 다시 산정합니다.
Q. 분양계약을 맺은 뒤 주택이 있는 할머니 댁으로 전입했습니다. 할머니 집도 주택 수에 들어가나요?
취득세의 1세대는 잔금일(주택 취득일) 현재 세대별 주민등록표로 판단합니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항). 잔금일에 할머니와 같은 세대라면, 주택 수는 그 세대가 분양계약일 현재 소유한 주택으로 산정하므로 문언상 할머니가 그때 소유한 주택도 들어갑니다(같은 영 제28조의4 제1항 후단). 다만 잔금일 현재 65세 이상인 조부모를 동거봉양하려고 30세 이상이거나 혼인했거나 소득요건을 갖춘 손자녀가 합가했다면 각각 별도 세대로 봅니다(같은 영 제28조의3 제2항 제2호). 이 경우 중과 여부는 취득일 현재 손자녀 세대가 소유한 주택 수로 판단하므로, 할머니 주택은 들어가지 않습니다. 나이와 소득요건은 부모님과 동거하는 상태에서 주택을 취득할 때 확인할 것에 정리했습니다.
Q. 조합원입주권도 같나요?
같습니다. 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택은 그 입주권·분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 산정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단).
Q. 잘못 알고 잔금일 기준으로 신고했습니다.
세액이 과다했다면 경정청구로 다툴 수 있습니다. 반대로 과소했다면 수정신고 대상입니다. 어느 쪽이든 기산점은 법정신고기한입니다. 남은 기한부터 확인해야 합니다. 경정청구는 언제까지 하나요에 취득 원인별로 정리했습니다.