분양권으로 산 집, 주택 수는 언제를 기준으로 산정하나
분양권으로 취득하는 주택은 잔금일이 아니라 분양권 취득일 을 기준으로 주택 수를 산정합니다. 분양사업자에게서 받은 분양권이면 분양계약일이 기준입니다. 조세심판원은 잔금일을 기준으로 계산해야 한다는 주장을 받아들이지 않았습니다(조심 2025지1289, 2025.9.17.).
무슨 일이 있었나
청구인이 2024년 9월 4일에 지방 광역시 소재 아파트(전용 77㎡)의 분양계약을 체결하고, 2025년 2월에 분양대금을 완납해 주택을 취득한 건입니다.
분양권 취득일 현재 그 세대는 3주택을 보유하고 있었으므로, 이 주택의 취득은 1세대 4주택에 해당하는 것으로 보아 12% 중과세율을 적용해 신고했습니다.
그 뒤 청구인은 경정청구를 냅니다. 주택 수 산정 기준일이 잔금지급일 이라는 주장과, 이 아파트가 미분양주택을 최초로 유상승계 취득한 경우의 특례 대상이라는 주장을 함께 냈습니다. 처분청은 2025년 4월에 거부했습니다.
조문은 어떻게 돼 있나
이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매·교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
같은 항 앞부분은 주택 수를 주택 취득일 현재 1세대가 소유한 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수로 정합니다. 분양권으로 취득하는 주택만 기준일이 앞당겨집니다.
심판원의 판단
조세심판원은 분양권 취득일(2024년 9월 4일)을 기준으로 주택 수를 산정한다고 보았습니다. 그 시점에 청구인 세대는 3주택을 소유하고 있었으므로 이 주택의 취득은 1세대 4주택 에 해당합니다. 중과세 적용이 타당하다는 결론입니다. 미분양주택 특례에 대해서도 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. 참조된 선례는 조심 2021지2305입니다.
실무에서 확인할 것
계약일과 잔금일을 구분해야 합니다. 분양권은 계약일부터 잔금일까지 몇 년이 걸리고, 그 사이에 주택을 처분하거나 취득해도 주택 수는 앞의 날짜로 고정됩니다. 잔금일 기준으로 계산해 신고하거나 경정청구를 하면 그 주장은 받아들여지지 않습니다.
분양권을 언제 취득했는지부터 확정해야 세율이 정해집니다. 분양사업자에게서 받았다면 분양계약일이 취득일입니다. 전매로 받았다면 그 취득일을 봅니다. 세대 안에서 증여·매매로 같은 분양권의 취득일이 여러 개가 되면 가장 빠른 날 이 기준입니다.
한시 특례는 요건이 좁습니다. 미분양 아파트를 최초로 유상승계 취득하는 경우의 특례는 기간·지역·면적·가액 요건을 모두 갖춰야 합니다. 이 사건에서도 특례 주장은 요건 불충족으로 받아들여지지 않았습니다.
주택 수 산정 전반은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 정리했습니다. 세대 범위 판단은 종전 주택을 팔았는데 합가한 형제의 집이 주택 수에 들어갔다면에서 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권 계약 후에 집을 팔면 주택 수가 줄어드나요?
그 분양권으로 취득하는 주택의 세율에는 영향이 없습니다. 주택 수를 분양권 취득일 현재로 산정하기 때문입니다. 다만 그 뒤에 다른 주택을 새로 취득한다면, 그때는 그 취득일 현재 상태로 다시 산정합니다.
Q. 조합원입주권도 같나요?
같습니다. 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택은 그 입주권·분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 산정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단).
Q. 잘못 알고 잔금일 기준으로 신고했습니다.
세액이 과다했다면 경정청구로 다툴 수 있습니다. 반대로 과소했다면 수정신고 대상입니다. 어느 쪽이든 기산점은 법정신고기한입니다. 남은 기한부터 확인해야 합니다. 경정청구는 언제까지 하나요에 취득 원인별로 정리했습니다.