새 공시가격이 나오기 전에 주택을 취득하면, 취득세 시가표준액은 어느 해 가격인가
"잔금을 연초에 치르는데, 새 공시가격은 봄이 지나야 나온다고 합니다. 그 사이에 취득하면 취득세는 작년 공시가격으로 보나요, 올해 공시가격으로 보나요?" 취득세의 시가표준액은 취득일 당시에 이미 공시되어 있는 가격입니다. 새 가격이 공시되기 전에 취득하면 직전에 공시된 가격으로 판정합니다. 매매 취득세는 실제 취득가격으로 계산하므로 보통은 공시 전후의 가격 차이가 세액을 바꾸지 않습니다. 다만 시가표준액으로 요건을 가르는 조문에 걸리면 같은 주택도 취득일에 따라 결과가 달라집니다.
시가표준액은 취득일 당시 공시된 가격입니다
토지와 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액입니다(지방세법 제4조 제1항 본문). 어느 시점에 공시된 가격인지는 시행령이 정합니다.
「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.
취득세의 납세의무는 과세물건을 취득하는 때 성립합니다(지방세기본법 제34조 제1항 제1호). 그래서 공시기준일이 언제냐가 아니라 취득일에 새 가격이 이미 공시되어 있었는지로 정합니다. 공동주택가격은 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정해 공시합니다(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항). 공시기준일이 지났더라도 취득일에 새 가격이 아직 공시되지 않았다면 직전 가격이 그 주택의 시가표준액입니다.
실제 공시일은 해마다 달라서 취득 전에 그 주택의 새 가격이 공시됐는지를 조회합니다.
취득일부터 확정합니다
어느 해 가격인지는 취득일로 정해지므로 취득 원인별 취득일을 먼저 확인합니다(지방세법 시행령 제20조).
| 취득 원인 | 취득일 |
|---|---|
| 매매 등 유상승계취득 | 사실상의 잔금지급일(확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 그것도 명시되지 않았으면 계약일부터 60일이 지난 날) |
| 증여 등 무상취득 | 계약일 |
| 상속·유증 | 상속·유증 개시일 |
| 위 날짜 전에 등기한 경우 | 등기일 |
증여는 등기일이 아니라 증여계약일이 원칙입니다. 원인별 취득일은 취득세 취득일은 잔금일인가 등기일인가에 정리했습니다.
매매 과세표준에는 공시가격이 들어가지 않습니다
주택을 매매로 취득하면 과세표준은 취득시기 이전에 지급했거나 지급할 일체의 비용, 곧 실제 취득가격입니다(지방세법 제10조의3 제1항). 중과나 주택 수 판정에 시가표준액이 쓰이지 않는 매매라면 취득일이 공시 전이든 후든 취득세는 같습니다.
주택 취득에서 시가표준액이 결론을 바꾸는 주요 자리는 아래 표의 네 곳입니다.
| 조문 | 쓰이는 자리 | 판정 기준 |
|---|---|---|
| 지방세법 시행령 제28조의2 제1호 | 취득하는 주택의 중과 제외 | 수도권 1억원, 수도권 밖 2억원 이하 |
| 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목·제4호·제5호 | 보유 주택·오피스텔·부속토지의 주택 수 제외 | 주택 수 산정일 현재 보유 주택은 수도권 1억원·수도권 밖 2억원 이하, 오피스텔·부속토지는 1억원 이하 |
| 지방세법 제10조의2 제2항 | 상속·증여 등 무상취득 과세표준 | 상속은 시가표준액, 1억원 이하 무상취득은 선택, 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액 |
| 지방세법 시행령 제28조의6 제1항 | 조정대상지역 주택 증여 중과 | 취득 당시 3억원 이상 |
시가표준액이 과세표준이 되는 경우가 두 가지 더 있습니다. 특수관계인 간 거래에 부당행위계산이 적용되는데 시가인정액을 산정하기 어려운 경우입니다(지방세법 제10조의3 제2항, 같은 법 시행령 제18조의2). 법인 아닌 자가 건축물을 건축해 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우에도 시가표준액으로 합니다(지방세법 제10조의4 제2항).
저가주택 중과 제외의 1억원·2억원 기준
다주택 중과 대상이 되는 유상취득이라도 시가표준액이 낮은 주택은 중과세 대상으로 보지 않습니다.
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다)에 소재하는 경우: 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다. 이하 이 호에서 "시가표준액"이라 한다)이 1억원 이하인 주택 나. 수도권 외의 지역에 소재하는 경우: 시가표준액이 2억원 이하인 주택
이 조문의 시가표준액도 지방세법 제4조의 시가표준액이므로 취득일 당시 공시된 가격을 적용합니다. 지분이나 부속토지만 취득해도 전체 주택의 가격으로 따집니다. 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 가격이 낮아도 제외 대상이 아닙니다(지방세법 시행령 제28조의2 제1호 단서).
저가주택 중과 제외의 다른 요건은 임대사업자·주택건설사업자가 취득한 주택은 취득세 중과에서 빠질까?에서 다뤘습니다.
주택 수에서 빼는 저가주택은 주택 수 산정일 현재 가격으로 봅니다
새로 취득하는 주택의 세율을 정할 때 이미 가진 주택 중 일부는 주택 수에서 뺍니다. 저가주택은 '주택 수 산정일 현재' 지방세법 시행령 제28조의2 제1호 각 목의 기준(수도권 1억원, 수도권 밖 2억원)을 충족해야 합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목). 시가표준액 1억원 이하 오피스텔(같은 항 제4호)과 시가표준액 1억원 이하 부속토지만 소유한 경우(같은 항 제5호)도 '주택 수 산정일 현재'로 판정합니다. 다만 오피스텔 건물분의 시가표준액은 공시가격이 아닙니다. 행정안전부장관이 정한 기준(매년 1월 1일 현재 기준)에 따라 지방자치단체의 장이 결정하는 가액입니다(지방세법 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호). 그래서 오피스텔은 주택 공시가격 대신 지방자치단체의 장이 결정한 가액을 확인합니다.
조세심판원은 보유 주택의 주택 수 제외를 주택 수 산정일 현재 공시된 가격으로 판정했습니다(조심 2024지0516, 2024.11.28., 기각). 2주택을 가진 세대가 연초에 주택분양권을 취득했고, 분양대금을 완납해 주택을 취득한 것은 그해 새 공동주택가격이 공시된 뒤였습니다. 청구인은 그해 공시기준일 기준 가격으로는 보유 주택 한 채가 1억원 이하이므로 주택 수에서 빼야 한다고 주장했습니다. 심판원은 지방세법 시행령 제2조를 함께 들면서 분양권 취득일(주택 수 산정일) 현재 새 공동주택가격이 공시되지 않았으므로 공시된 전년도 가격을 적용해야 한다고 보았습니다. 그 가격이 1억원을 넘어 주택 수에서 뺄 수 없다는 결론입니다. 당시 저가주택 기준은 지역 구분 없이 1억원이었고, 사건 주택은 수도권에 있었습니다.
분양권으로 취득하는 주택은 잔금일이 아니라 분양권 취득일(분양사업자에게서 취득하면 분양계약일)을 기준으로 주택 수를 산정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단). 일반 매매는 주택 수 산정일이 취득일과 같지만 분양권으로 취득하면 두 날이 다르고, 보유 주택의 가격은 분양권 취득일에 공시되어 있던 가격으로 봅니다. 주택 수 산정 범위 전반은 오피스텔·분양권·입주권도 취득세 주택 수에 들어가나요?와 분양권으로 취득한 주택의 취득세 주택 수는 언제를 기준으로 셀까?에 있습니다.
상속·증여 과세표준과 증여 중과의 3억원
무상취득의 과세표준은 시가인정액이 원칙입니다. 다만 상속, 시가표준액 1억원 이하 주택의 증여 등 무상취득, 시가인정액을 산정하기 어려운 무상취득에는 시가표준액이 과세표준이 되거나 과세표준 선택에 쓰입니다(지방세법 제10조의2 제2항).
- 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액
- 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액
- 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액
제2호의 대통령령 가액은 시가표준액 1억원 이하입니다(지방세법 시행령 제14조의2). 상속이면 상속개시일, 증여면 증여계약일에 공시되어 있던 가격이 과세표준이 되거나 1억원 이하 여부를 가릅니다. 조정대상지역 주택을 증여받을 때 중과 대상이 되는 '취득 당시 시가표준액 3억원 이상'(지방세법 시행령 제28조의6 제1항)도 같은 방식으로 따집니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 이 중과에서 제외됩니다(지방세법 제13조의2 제2항 단서).
시가인정액을 산정할 때 같은 단지의 유사 주택을 고르는 기준에는 공시가격 차이가 들어갑니다. 이 판정에 쓰는 공동주택가격은 시행규칙이 '새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격'이라고 별도로 정해 두었습니다(지방세법 시행규칙 제4조의3 제4항 제1호).
같은 빌라를 공시 전과 공시 후에 취득하면
가정 사례입니다. 비조정대상지역에 주택 2채를 가진 세대가 수도권 비조정대상지역의 빌라 한 채를 더 매매로 취득합니다. 3주택째 유상취득이라 중과 대상인지를 먼저 봅니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호). 정비구역 등에는 해당하지 않고, 보유 2채는 주택 수에서 제외되는 주택이 아니라고 가정합니다.
| 가정 | 새 가격 공시 전 취득 | 새 가격 공시 후 취득 |
|---|---|---|
| 직전 9,500만원, 새 가격 1억 500만원 | 9,500만원으로 판정, 중과 제외 | 1억 500만원으로 판정, 중과 대상 |
| 직전 1억 500만원, 새 가격 9,500만원 | 1억 500만원으로 판정, 중과 대상 | 9,500만원으로 판정, 중과 제외 |
가격이 오른 해와 내린 해의 결과가 정반대입니다. 공시 전 취득이 늘 유리한 것은 아닙니다. 새 가격은 공시 전에는 알 수 없으므로 취득일을 정할 때는 이미 공시된 직전 가격을 기준으로 따져 봅니다. 보유 중인 저가주택의 주택 수 제외도 같은 구조여서 그 주택의 가격이 기준선 근처라면 다음 주택의 주택 수 산정일에 따라 주택 수가 달라질 수 있습니다.
직전 가격이 없는 주택
새로 지은 주택처럼 취득일 현재 공시된 가격이 없으면 직전 가격을 쓸 수 없습니다. 개별주택가격이 공시되지 않았으면 시장·군수·구청장이 주택가격비준표로 산정한 가액, 공동주택가격이 공시되지 않았으면 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 씁니다(지방세법 제4조 제1항 단서, 지방세법 시행령 제3조). 건축 당시 개별주택가격이나 공동주택가격이 공시되지 않은 신축 주택도 있습니다. 이때 토지 부분을 제외한 건축물 부분은 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 봅니다(지방세법 제4조 제2항). 이런 주택은 관할 시·군·구에 시가표준액을 확인합니다.
국민주택채권 매입액은 주택도시기금법령에 따르므로 취득세와 기준이 다릅니다. 채권의 기준 가격은 그 법령에서 확인합니다. 양도세의 같은 쟁점은 새 공시가격 고시 전에 잔금을 받으면, 양도세의 '양도 당시 기준시가'는 어느 해 가격인가 칼럼에서 다룹니다.
취득 전에 확인할 것
- 취득 원인별 취득일(잔금일·증여계약일·상속개시일, 그 전에 등기했으면 등기일)
- 취득일에 그 주택의 새 공동주택가격·개별주택가격이 이미 공시됐는지(조회한 날짜와 화면 기록)
- 취득하는 주택이 수도권이면 1억원, 수도권 밖이면 2억원 기준에 가까운지, 정비구역·사업시행구역 해당 여부
- 보유 중인 저가주택·부속토지의 주택 수 산정일 현재 공시가격(분양권 취득이면 분양권 취득일 기준), 오피스텔은 지방자치단체가 결정한 시가표준액
- 상속·증여라면 시가인정액 유무와 시가표준액 1억원 이하 여부, 조정대상지역 주택 증여면 3억원 기준
- 취득일 현재 공시가격이 없는 신축 주택이면 관할 시·군·구 산정가액
자주 묻는 질문
Q. 공시기준일이 지났으면 새 공시가격으로 보는 것 아닌가요?
A. 아닙니다. 지방세법 시행령 제2조는 납세의무 성립시기 당시에 공시된 가격으로 정합니다. 공시기준일이 지났어도 취득일에 새 가격이 공시되지 않았다면 직전 가격으로 판정합니다. 보유 주택의 주택 수 제외도 주택 수 산정일(일반 매매는 취득일, 분양권은 분양권 취득일)에 새 가격이 공시되지 않았다면 직전 가격으로 판정한 결정이 있습니다(조심 2024지0516).
Q. 아파트를 매매로 취득하는데 공시 전후로 취득세가 달라지나요?
A. 매매 과세표준은 실제 취득가격이라 보통은 공시가격과 관계가 없습니다(지방세법 제10조의3 제1항). 저가주택 중과 제외나 보유 주택의 주택 수 제외처럼 시가표준액으로 요건을 가르는 조문에 해당할 때 결과가 달라집니다. 특수관계인 간 거래에 부당행위계산이 적용되고 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액이 과세표준이 되는 예외도 있습니다(지방세법 제10조의3 제2항).
Q. 증여 등기를 새 공시 뒤에 하면 새 가격으로 보나요?
A. 증여 취득일은 원칙적으로 계약일입니다(지방세법 시행령 제20조 제1항). 계약일에 공시되어 있던 가격을 적용합니다. 계약일보다 먼저 등기했다면 등기일이 취득일입니다(같은 조 제14항).
Q. 저가주택이라 주택 수에서 빠졌는데, 다음 취득 때도 계속 빠지나요?
A. 주택 수 산정일마다 다시 판정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목). 다음 주택의 주택 수 산정일 현재 공시된 가격이 기준(수도권 1억원, 수도권 밖 2억원)을 넘으면 그때는 주택 수에 포함됩니다.