잔금 치를 때 집이 헐려 있으면 취득세는 주택일까 토지일까

판단 시점은 잔금일입니다

유상으로 취득하는 경우 취득일은 사실상 잔금을 지급한 날⁠입니다(지방세법 시행령 §20②). 취득세 과세물건이 무엇인지도 이날 현황으로 정합니다.

계약할 때 무엇이 있었는지는 기준이 아닙니다. 계약서에 주택이라고 적혀 있어도, 잔금일에 건물이 없으면 그날의 현황은 나대지입니다.

조세심판원도 같게 봤습니다. 건축물 철거일이 취득일보다 앞선 사안에서, 취득 당시 현황은 나대지였다고 보아 토지분 취득세율을 적용하는 것이 타당하다⁠고 판단했습니다(조심2017⁠지0178).

주택이 아니면 세율이 올라갑니다

주택 유상취득 세율은 취득당시가액에 따라 6⁠억원 이하 1%, 6⁠억원 초과 9⁠억원 이하 계산식, 9⁠억원 초과 3%⁠입니다. 토지를 비롯한 주택 외 부동산은 4%⁠입니다(지방세법 §11①7⁠호나목).

6⁠억원짜리라면 1%⁠와 4%⁠의 차이입니다. 취득가액의 3%⁠가 그대로 늘어납니다.

중과도 감면도 걸리지 않습니다

주택이 아니게 되면서 따라오는 것이 있습니다.

• 다주택 중과가 적용되지 않습니다. 조정대상지역 2⁠주택이어도 토지 취득이라 8%⁠가 아니라 4%⁠입니다. 주택 수가 많은 경우에는 오히려 유리할 수 있습니다.
• 생애최초 감면을 받지 못합니다. 이 감면은 주택을 유상으로 취득하는 경우에만 적용됩니다. 무주택자가 실거주하려고 산 집이어도 잔금일에 헐려 있었다면 대상이 아닙니다.
• 주택 수 판정도 달라집니다. 산 것이 토지이므로 그 자체는 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 나중에 그 땅에 집을 지으면 원시취득으로 2.8%⁠를 내고, 그때부터 주택 수에 들어갑니다.

주택 수를 세는 규칙은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나⁠에, 생애최초 감면 요건은 생애최초 주택 구입 취득세 감면⁠에 있습니다.

재건축 구역에서 특히 문제가 됩니다

이 문제는 재건축⁠·⁠재개발 구역 매수에서 나옵니다. 관리처분계획 인가가 나면 이주와 철거가 이어지는데, 그 사이에 매매가 이루어지면 잔금일이 철거 전인지 후인지가 정해지지 않은 채 계약이 진행되기도 합니다.

• 철거 전 잔금⁠: 주택을 취득한 것으로 보아 주택 세율. 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과 판정을 받습니다.
• 철거 후 잔금⁠: 토지를 취득한 것으로 보아 4%. 중과와 감면은 걸리지 않습니다.

조합원입주권을 사는 경우와도 구분해야 합니다. 관리처분계획 인가로 취득한 지위를 사는 것은 권리를 사는 것이고, 건물이 헐려도 그 입주권은 주택 수에 그대로 들어갑니다⁠(지방세법 §13⁠의3 2⁠호). 입주권과 중과 판정은 재개발 입주권 있는데 새 집 사면 취득세 8%⁠에서 다룹니다.

잔금 전에 확인할 것

계약과 잔금 사이에 철거가 예정돼 있다면 미리 정리해 두는 편이 안전합니다.

• 철거 예정일과 잔금일의 앞뒤⁠를 확인하고, 어느 쪽이 유리한지 따져 잔금일을 조정할 수 있는지 봅니다.
• 철거 시점을 증명할 자료⁠를 확보합니다. 건축물대장 말소일, 멸실등기일, 철거 관련 신고서류가 근거가 됩니다.
• 건축물대장이 아직 살아 있어도 실제로 헐렸다면 현황이 기준입니다. 반대로 대장이 말소됐어도 건물이 남아 있다면 다시 봐야 합니다.

판정이 어느 쪽이든 취득세 신고⁠·⁠납부는 취득일부터 60⁠일 이내입니다(지방세법 §20①). 판정 순서 전체는 집을 사기 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나⁠에 정리했습니다.

근거 법령

자주 묻는 질문