다가구주택 각 층을 합쳐 고급주택으로 신고했다면
고급주택은 '1구의 건축물'을 어디까지로 보는지에 따라 결론이 달라집니다. 다가구주택은 한 건물 안에 여러 가구가 거주합니다. 전체를 하나로 묶으면 면적 기준을 넘는 경우가 생깁니다. 조세심판원은 실제 사용 실태를 보아 각 층을 별도의 1구 로 판단했습니다(조심 2022지0763, 2022.11.3.).
무슨 일이 있었나
청구인들이 2017년에 토지와 건물을 매수한 건입니다. 잔금을 치른 날 취득가액을 과세표준으로 취득세를 신고·납부하면서, 공부상 다가구주택인 건물의 1층과 2층을 합산해 고급주택 중과세율을 적용했습니다.
2021년 12월에 청구인들은 일반주택 표준세율을 넘겨 납부한 금액을 돌려 달라며 경정청구를 냈습니다. 처분청은 2022년 1월에 이를 거부했습니다.
쟁점은 '1구'였습니다
1구란 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말합니다(지방세법 시행령 제28조 제4항 제1호). 당시 시행령도 고급주택을 1구의 건축물 연면적과 가액 기준으로 정하고 있었습니다. 이 집의 1·2층이 하나의 '1구'인지, 각각 별도의 '1구'인지에 따라 세액이 달라집니다.
고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
구체적인 면적·가액 기준은 시행령에 있습니다. 이 사건은 2017년 취득분이라 당시 시행령이 적용됐습니다.
심판원의 판단
조세심판원이 본 것은 실제로 어떻게 쓰였는지입니다. 청구인들은 그 집에 거주한 사실이 없고, 취득일부터 결정 시점까지 대부분 공실입니다. 공부상 다가구주택을 단독주택처럼 하나의 생활공간으로 사용했다고 볼 사정도 확인되지 않았습니다.
심판원은 이런 사정에 비추어 쟁점주택의 각 층은 별도로 독립된 '1구의 건축물' 로 보는 것이 타당하다고 판단했습니다. 그에 따라 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
실무에서 확인할 것
공부상 용도만으로 '1구'의 범위가 정해지지 않습니다. 건축물대장에 다가구주택으로 적혀 있어도 '1구'의 범위는 사용 실태로 판단되므로 한 세대가 전체를 하나의 생활공간으로 썼다면 반대로 합산될 수 있습니다.
다툼에서는 사용 실태를 보여주는 자료로 각 층이 따로 쓰였는지를 입증합니다. 심판원은 거주 사실의 부존재와 공실 상태를 근거로 삼았습니다. 전입세대 열람, 임대차계약, 관리비·공과금 내역처럼 각 층이 따로 쓰였는지를 보여주는 자료가 필요합니다.
스스로 중과세율로 신고한 건도 경정청구의 대상입니다. 이 사건의 청구인들도 처음에는 고급주택 중과세율로 신고·납부하고, 4년이 지난 뒤 경정청구를 냈습니다. 신고 당시의 법 적용이 맞지 않았다면 다투는 대상이 됩니다. 기한은 경정청구는 언제까지 하나요에서 확인합니다.
고급주택 요건은 고급주택 취득세 중과, 어떤 집이 걸리나에, 연면적 산정에서 제외된 다락 사례는 건축물대장이 잘못 적혀 고급주택으로 신고했다면에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 다가구주택은 무조건 층별로 나눠 보나요?
그렇지 않습니다. 조세심판원은 이 사건에서 거주 사실이 없고 대부분 공실이었으며 하나의 생활공간으로 썼다고 볼 사정이 없다는 점을 근거로 각 층을 별도의 '1구'로 보았습니다(조심 2022지0763). 사용 실태가 다르면 판단도 달라집니다.
Q. 고급주택이면 세율이 얼마나 올라가나요?
고급주택에 해당하면 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한 세율 이 적용됩니다(지방세법 제13조 제5항). 다주택 중과나 법인 중과가 함께 적용되는 경우에는 그 세율에 다시 더해 계산합니다. 구체적인 수치는 취득 시점의 법령을 확인해야 합니다.
Q. 취득 후에 용도를 바꾸면 중과를 피할 수 있나요?
조문에 예외가 있습니다. 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나, 고급주택이 아닌 용도로 쓰기 위해 용도변경공사를 착공하면 고급주택에서 제외됩니다(지방세법 제13조 제5항 제3호 단서). 상속·실종의 경우에는 기산점과 기간이 따로 정해져 있습니다.