이미 절반 가진 집, 나머지 지분을 사면 취득세가 어떻게 되나

지분만 가져도 주택을 가진 것입니다

주택의 공유지분이나 부속토지만 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다(지방세법 §13⁠의2①).

절반만 보유해도 그 집은 내 주택 수에 들어갑니다. 다른 집을 살 때 중과 판정에 그대로 반영됩니다. 다만 같은 세대 안에서 공동으로 가진 한 채는 세대 전체로 1⁠개로 셉니다. 주택 수를 세는 규칙은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나⁠에 있습니다.

나머지 지분을 사면 주택 수가 늘지 않습니다

A주택을 100% 보유하고 B주택을 50% 보유한 사람이 B주택의 나머지 50%⁠를 산다고 하겠습니다.

언뜻 세 번째 주택을 취득한 것처럼 보입니다. 그런데 그렇게 보지 않습니다. 이미 B주택을 주택 수에 넣고 있었으므로, 나머지 지분을 사는 것은 보유 중인 두 번째 주택의 지분이 50%⁠에서 100%⁠로 늘어난 것⁠입니다.

주택 수가 늘지 않으니 중과 규정이 걸리지 않습니다. 추가로 사는 50% 지분에는 8%⁠가 아니라 기본세율(1~3%)⁠이 적용됩니다.

이혼이나 상속 뒤에 지분을 정리하는 경우, 부부가 공동명의를 단독명의로 바꾸는 경우가 여기 해당합니다. 중과를 걱정해 미루는 분이 있는데, 이미 주택 수에 들어 있던 집이라면 걱정할 일이 아닙니다.

세율 구간은 전체 주택 가액으로 봅니다

대신 세율 구간이 달라집니다. 주택 유상거래 세율은 취득당시가액에 따라 6⁠억원 이하 1%, 6⁠억원 초과 9⁠억원 이하는 계산식, 9⁠억원 초과 3%⁠입니다.

지분으로 취득할 때는 산 지분의 가액이 아니라 전체 주택의 가액⁠으로 구간을 정합니다(지방세법 §11①8⁠호 후단). 조문이 계산식까지 두고 있습니다.

전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)

12⁠억원짜리 집의 절반을 6⁠억원에 샀다고 해서 6⁠억원 이하 구간의 1%⁠가 적용되지 않습니다. 전체 가액이 12⁠억원이므로 9⁠억원 초과 구간의 3%⁠로 봅니다.

과세표준은 실제로 산 지분입니다

세율을 전체 가액으로 정한다고 해서 세금을 전체 가액에 매기지는 않습니다. 공유물이면 그 취득지분의 가액을 과세표준⁠으로 하여 세율을 적용합니다(§11②).

위 사례라면 세율은 3%, 과세표준은 6⁠억원입니다. 세율 구간을 정하는 기준과 세금을 매기는 금액이 다르다는 점만 잡으면 헷갈리지 않습니다.

계산 결과는 취득세 계산기⁠에서 확인하실 수 있습니다. 과세표준을 취득 원인별로 어떻게 잡는지는 취득세는 무엇을 기준으로 매기나요⁠에 정리했습니다.

가족끼리 넘길 때는 가격도 봅니다

배우자나 직계존비속에게서 지분을 사 오는 경우에는 금액을 따로 확인해야 합니다. 시가인정액과 실제 거래금액의 차액이 3⁠억원과 시가인정액의 5% 중 적은 금액 이상이면, 거래금액이 아니라 시가인정액을 과세표준으로 봅니다.

차이가 더 크면 매매 자체를 증여로 보아 증여 취득세율로 과세될 수도 있습니다. 가족끼리 싸게 넘겼더니 매매가 아니라 증여⁠에서 기준과 사례를 다룹니다.

상속으로 받은 지분은 규칙이 다릅니다

상속으로 여럿이 한 채를 공동소유하게 된 경우에는 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음 최연장자 순입니다(시행령 §28⁠의4⑤). 소수지분 상속인에게는 주택 수로 잡히지 않습니다.

그 상태에서 다른 상속인의 지분을 사 오면 지분이 늘어나는 것이고, 이때도 전체 주택 가액으로 세율 구간을 봅니다. 상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요⁠와 협의분할 전에 확인할 것⁠에서 함께 보시면 됩니다.

근거 법령

자주 묻는 질문