지분 절반을 보유한 주택, 나머지 지분을 취득하면 취득세가 어떻게 되나?

지분만 가져도 주택을 가진 것입니다

주택의 공유지분이나 부속토지만 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다(지방세법 §13⁠의2①).

절반만 보유해도 그 주택은 내 주택 수에 들어갑니다. 다른 주택을 취득할 때 중과 판정에 그대로 반영됩니다. 다만 같은 세대 안에서 공동으로 가진 한 채는 세대 전체로 1⁠개로 산정합니다. 주택 수를 산정하는 규칙은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나⁠에 있습니다.

나머지 지분을 취득하면 주택 수가 늘지 않습니다

A주택을 100% 보유하고 B주택을 50% 보유한 사람이 B주택의 나머지 50%⁠를 취득한다고 하겠습니다.

언뜻 세 번째 주택을 취득한 것처럼 보입니다. 그런데 그렇게 보지 않습니다. 이미 B주택을 주택 수에 넣고 있었으므로, 나머지 지분을 취득하는 것은 보유 중인 두 번째 주택의 지분이 50%⁠에서 100%⁠로 늘어난 것⁠입니다.

주택 수가 늘지 않으니 3⁠주택 중과는 적용되지 않습니다. 이 주택은 세대의 두 번째 주택이므로 비조정대상지역이면 추가로 취득하는 50% 지분에 기본세율(1~3%)⁠이 적용됩니다. 조정대상지역이면 조문 문언상 1⁠세대 2⁠주택 중과(8%, 일시적 2⁠주택 제외)⁠에 해당할 수 있으므로 취득 전에 따로 확인합니다(지방세법 §13⁠의2①2⁠호, 시행령 §28⁠의4①).

이혼이나 상속 뒤에 지분을 정리하는 경우, 부부가 공동명의를 단독명의로 바꾸는 경우가 여기 해당합니다. 세대가 가진 주택이 그 한 채뿐이면 나머지 지분을 취득해도 중과 대상이 아닙니다. 다른 주택이 있다면 그 주택을 포함한 주택 수와 소재지로 중과 여부를 따로 판정합니다.

세율 구간은 전체 주택 가액으로 봅니다

대신 세율 구간이 달라집니다. 주택 유상거래 세율은 취득당시가액에 따라 6⁠억원 이하 1%, 6⁠억원 초과 9⁠억원 이하는 계산식, 9⁠억원 초과 3%⁠입니다.

지분으로 취득할 때는 취득한 지분의 가액이 아니라 전체 주택의 가액⁠으로 구간을 정합니다(지방세법 §11①8⁠호 후단). 조문이 계산식까지 두고 있습니다.

전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)

12⁠억원짜리 주택의 절반을 6⁠억원에 취득했다고 해서 6⁠억원 이하 구간의 1%⁠가 적용되지 않습니다. 전체 가액이 12⁠억원이므로 9⁠억원 초과 구간의 3%⁠로 봅니다.

과세표준은 실제로 취득한 지분입니다

세율을 전체 가액으로 정한다고 해서 세금을 전체 가액에 과세하지는 않습니다. 공유물이면 그 취득지분의 가액을 과세표준⁠으로 하여 세율을 적용합니다(§11②).

위 사례라면 세율은 3%, 과세표준은 6⁠억원입니다. 세율 구간을 정하는 기준과 과세하는 금액이 다르다는 점을 구분해야 합니다.

계산 결과는 취득세 계산기⁠에서 확인하실 수 있습니다. 과세표준을 취득 원인별로 어떻게 잡는지는 취득세는 무엇을 기준으로 부과하나요⁠에 정리했습니다.

가족 간에 이전할 때는 가격도 봅니다

배우자나 직계존비속에게서 지분을 취득하는 경우에는 금액을 따로 확인해야 합니다. 시가인정액과 실제 거래금액의 차액이 3⁠억원과 시가인정액의 5% 중 적은 금액 이상이면, 거래금액이 아니라 시가인정액을 과세표준으로 봅니다.

차이가 더 크면 매매 자체를 증여로 보아 증여 취득세율로 과세될 수도 있습니다. 가족끼리 싸게 넘겼더니 매매가 아니라 증여⁠에서 기준과 사례를 다룹니다.

상속으로 받은 지분은 규칙이 다릅니다

상속으로 여럿이 한 채를 공동소유하게 된 경우에는 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순입니다(시행령 §28⁠의4⑤). 소수지분 상속인에게는 주택 수로 잡히지 않습니다.

그 상태에서 다른 상속인의 지분을 취득하면 지분이 늘어나는 것이고, 이때도 전체 주택 가액으로 세율 구간을 봅니다. 상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요⁠와 협의분할 전에 확인할 것⁠에 정리했습니다.

근거 법령

자주 묻는 질문