재건축 기간에 거주할 대체주택을 취득하면 취득세는 1주택 세율인가요?
거주하던 아파트가 재건축에 들어가 사업 기간에 거주할 주택을 한 채 더 취득할 때, 양도세에 대체주택 비과세 특례가 있으니 취득세도 1주택 세율로 보는 경우가 있습니다. 두 규정은 적용 단계가 다릅니다. 양도세 특례는 대체주택을 양도할 때 1세대1주택으로 보는 규정이고 취득세는 대체주택을 취득하는 날 세대의 주택 수로 세율을 정합니다. 취득세에서는 재건축 중인 집이 멸실되어 조합원입주권이 되었더라도 주택 수에 들어갑니다. 조문은 2026년 10월 현행 지방세법과 지방세법 시행령(2026.10.1. 시행) 기준입니다.
양도세 대체주택 특례는 양도 단계의 규정입니다
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
각 호의 요건은 세 가지입니다. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것, 새 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것, 새 주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것입니다. 이 특례는 대체주택 양도차익의 비과세 여부를 정할 뿐이고 대체주택을 취득할 때의 취득세 세율은 지방세법이 따로 정합니다. 양도세 특례 요건 전체는 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요?에 정리했습니다.
취득세는 재건축 중인 집도 주택 수에 포함합니다
취득세 중과는 주택을 유상거래로 취득하는 날 현재 1세대가 소유한 주택 수로 판단합니다(지방세법 제13조의2 제1항). 주택 수에는 취득하는 주택을 포함하고 조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세하는 오피스텔도 들어갑니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항).
「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "조합원입주권"이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.
기존 조합원의 재건축 아파트는 멸실 전까지는 주택으로, 멸실 후에는 조합원입주권으로 주택 수에 들어갑니다. 행정안전부는 멸실 전까지는 주택을 소유한 것이고 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 본다고 해석했고(부동산세제과-2469, 2020.9.17.), 조세심판원도 이 해석에 따라 판단했습니다(조심 2022지0427, 2022.8.10.). 멸실 전이든 후든 재건축 아파트 한 채를 가진 세대가 대체주택을 취득하면 대체주택은 원칙적으로 2주택째입니다.
조합원입주권은 2020년 8월 12일 이후 취득한 것부터 주택 수에 가산합니다(지방세법 부칙 법률 제17473호 제3조). 관리처분계획인가는 그 전에 받고 멸실은 그 후에 된 사업장이라면 입주권 취득 시점이 쟁점이 됩니다. 조세심판원은 2018년 12월에 관리처분계획인가를 받고 2021년 10월에 멸실된 아파트의 입주권을 인가일에 취득한 것으로 보아 주택 수에서 제외했습니다(조심 2023지5553, 2024.8.28.). 이런 사업장은 인가일과 멸실일을 함께 확인합니다.
세대원 명의의 입주권도 포함합니다. 주택 수는 1세대 기준이므로 배우자나 같은 세대 자녀가 가진 조합원입주권도 들어가고, 세대원이 공동으로 소유한 입주권 하나는 1개로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의4 제4항).
조정대상지역 안인지 밖인지
2주택째 주택의 취득세율은 대체주택 소재지에 따라 다릅니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호).
- 대체주택이 조정대상지역 밖: 1세대 2주택은 중과 대상이 아니므로 표준세율(1~3%)
- 대체주택이 조정대상지역 안: 1세대 2주택 중과 8%, 일시적 2주택이면 표준세율
- 다른 주택이 한 채 더 있어 3주택째인 경우: 조정대상지역 12%, 조정대상지역 밖 8%
8%는 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 100분의 200을 더한 세율이고 12%는 100분의 400을 더한 세율입니다(지방세법 제6조 제19호, 제13조의2 제1항). 조정대상지역은 지정과 해제가 바뀌므로 대체주택 취득일 현재 지정 여부를 국토교통부 공고로 확인합니다. 지정고시일 이전에 매매계약을 체결했고 계약금 지급이 증빙서류로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제4항).
일시적 2주택이면 표준세율이 적용됩니다
법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
재건축 아파트를 가진 세대가 대체주택을 취득할 때 이 조문은 기존 주택의 멸실 여부에 따라 다르게 적용됩니다.
| 대체주택 취득일 현재 | 처분기한 기산일 | 처분 대상 |
|---|---|---|
| 기존 주택 멸실 후(입주권) | 새 아파트 취득일(제2항) | 새 아파트 또는 대체주택 |
| 기존 주택 멸실 전 | 대체주택 취득일 | 종전주택(매각·증여 또는 멸실) |
입주권 상태에서 대체주택을 취득했다면 처분기한은 대체주택 취득일이 아니라 새 아파트를 취득한 날부터 기산합니다(지방세법 시행령 제28조의5 제2항). 종전 주택등이 조합원입주권이면 처분 대상에 신규 주택도 포함되므로 새 아파트에 입주하면서 대체주택을 기한 안에 처분해도 요건을 갖춥니다.
멸실 전에 대체주택을 취득했다면 기한은 대체주택 취득일부터 기산하고 그 기간 안에 기존 주택을 매각·증여하거나 기존 주택이 멸실되어야 합니다. 멸실을 처분으로 보는 것은 행정안전부 안내이고 조문에 직접 적혀 있지는 않으므로 관할 지방자치단체에 확인합니다. 관리처분계획인가 당시 그 사업구역에 거주하던 세대가 대체주택을 취득해 이주하면 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 인가 당시 사업구역에 거주하지 않던 세대에는 이 간주 규정이 적용되지 않습니다. 멸실 전 주택의 처분 판단과 이주 간주는 재개발 입주권이 있는 상태에서 주택을 취득하면 취득세 8%? 일시적 2주택 적용 방법에 정리했습니다.
2026년 10월부터 조정대상지역끼리는 2년입니다
일시적 2주택 기간은 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 2년 기간은 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우, 곧 그날 이후 대체주택을 취득하는 경우부터 적용합니다. 2026년 8월 26일 이전에 대체주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년입니다(지방세법 시행령 부칙 대통령령 제36736호 제2조).
이 부분에서 양도세와 기간이 달라집니다. 양도세 대체주택 특례는 새 주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도를 요건으로 하지만 취득세는 입주권 상태에서 대체주택을 취득했고 재건축 단지와 대체주택이 모두 조정대상지역이면 새 아파트 취득일부터 2년 안에 처분해야 일시적 2주택이 유지됩니다. 두 세목을 모두 맞추려면 짧은 쪽 기한에 맞춰 대체주택 처분 일정을 정합니다.
가정 사례로 보면
조정대상지역의 재건축 아파트 한 채를 가진 세대가 기존 아파트 멸실 후(입주권 상태) 2026년 11월에 조정대상지역 주택을 8억원에 대체주택으로 취득했다고 가정합니다. 매매계약은 2026년 8월 26일 후에 체결했고 다른 주택과 분양권은 없습니다.
- 표준세율: (8억원 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100 = 2.33%(소수점 이하 다섯째자리에서 반올림), 취득세 본세 18,640,000원
- 중과세율 8%: 취득세 본세 64,000,000원
- 차이: 45,360,000원(지방교육세·농어촌특별세는 별도)
일시적 2주택으로 표준세율을 적용받았다면 새 아파트를 취득한 날부터 2년 안에 새 아파트나 대체주택 중 하나를 처분해야 합니다. 대체주택을 양도세 비과세로 양도하려면 이와 별도로 사업시행인가일 이후 취득·1년 이상 거주, 새 아파트 완성 후 3년 이내 세대전원 이사·1년 이상 거주, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도 요건을 갖춥니다. 처분기한 안에 처분하지 못하면 중과세율과의 차액을 추가로 신고·납부하며 그 절차는 일시적 2주택인데 종전 주택을 처분하지 못했다면 취득세는 얼마를 추가 납부하나요?에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 양도세에서 대체주택으로 인정받으면 취득세도 환급되나요?
양도세 특례는 대체주택 양도 시점의 비과세 판단이므로 취득세 세율을 바꾸지 않습니다. 취득세는 대체주택 취득일 현재 주택 수와 일시적 2주택 요건으로 판단합니다.
Q. 재건축 아파트는 배우자 명의이고 대체주택은 본인 명의로 취득하면요?
취득세 주택 수는 1세대 기준이므로 같은 세대인 배우자 명의의 주택이나 조합원입주권도 포함합니다. 대체주택은 2주택째로 판단합니다.
Q. 새 아파트 준공 때 납부하는 취득세도 중과되나요?
조합원입주권으로 새 아파트를 취득하는 것은 원시취득으로 세율이 1천분의 28이며(지방세법 제11조 제1항 제3호), 유상거래로 주택을 취득할 때 적용하는 다주택 중과(지방세법 제13조의2 제1항) 대상이 아닙니다.
근거 법령·해석
- 지방세법 제6조 제19호, 제11조 제1항 제3호·제8호, 제13조의2 제1항·제4항, 제13조의3 제2호
- 지방세법 부칙(법률 제17473호, 2020.8.12.) 제3조
- 지방세법 시행령 제28조의4 제1항·제4항, 제28조의5 제1항~제3항, 부칙(대통령령 제36736호, 2026.9.30.) 제2조
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항
- 행정안전부 부동산세제과-2469(2020.9.17.), 조심 2022지0427(2022.8.10.)