조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?
주택을 증여받을 때 취득세는 원칙적으로 3.5%입니다. 다만 조정대상지역에 있으면서 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%로 중과됩니다. 그런데 여기에는 중요한 예외가 있어, 1세대 1주택자가 가족에게 증여하면 중과되지 않습니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
증여 취득세는 원칙 3.5%입니다
주택을 증여로 받으면(무상취득) 취득세율은 매매(1~3%)나 상속(2.8%)과 다릅니다.
부동산의 무상취득(증여)에 대한 취득세 표준세율은 3.5%로 한다.
여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과됩니다. 세금을 계산하는 기준(과세표준)은 공시가격이 아니라 시가인정액(시세)으로 바뀌었는데, 그 내용은 증여 취득세, 시가인정액이 기준입니다에서 다룹니다.
조정대상지역 + 3억원 이상이면 12%로 중과됩니다
증여라도 가액이 높은 주택을 규제지역에서 증여하면 세율이 크게 올라갑니다.
조정대상지역에 있으면서 취득 당시 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 무상취득(증여)하는 경우에는 12%(무상취득 세율에 중과기준세율의 400%를 더한 세율)를 적용한다.
두 가지를 모두 충족할 때만 중과입니다. 조정대상지역에 있을 것, 그리고 시가표준액이 3억원 이상일 것입니다. 둘 중 하나라도 아니면(비조정지역이거나 시가표준액 3억원 미만) 12% 중과는 없고 3.5%가 적용됩니다.
여기서 3억원은 시가표준액(공시가격) 기준입니다. 세금을 계산하는 과세표준인 시가인정액(시세)과는 다른 값이니, 중과 판정과 세액 계산의 기준을 혼동하지 않아야 합니다.
1세대 1주택자가 가족에게 증여하면 중과에서 제외됩니다
가장 중요한 예외입니다. 조정대상지역 3억원 이상 주택이라도, 증여하는 사람이 1세대 1주택자이고 그 주택을 가족에게 증여하면 중과되지 않습니다.
1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 그 주택을 배우자, 직계존속 또는 직계비속이 무상취득하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다(사실혼 배우자는 제외).
즉 1주택자인 부모가 자녀에게, 또는 배우자에게 그 주택을 증여하면 12%가 아니라 3.5%입니다. 반대로 증여하는 사람이 다주택자라면 이 예외가 적용되지 않아 조정대상지역 3억원 이상 주택 증여에 12%가 그대로 적용됩니다.
결국 세율을 정하는 것은 받는 사람이 아니라 주는 사람이 1주택자인지 다주택자인지입니다.
누가 증여하느냐로 달라집니다
| 상황 | 취득세율 |
|---|---|
| 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여 | 3.5% (중과 제외) |
| 다주택자가 조정지역 3억원 이상 주택 증여 | 12% 중과 |
| 비조정지역 주택 증여 | 3.5% |
| 시가표준액 3억원 미만 주택 증여 | 3.5% |
12%로 신고했는데 위 표의 제외 사유에 해당했다면, 기한 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 법정신고기한이고, 경정청구 기한 5년은 그날부터 기산합니다(중과로 낸 취득세, 경정청구는 언제까지 하나요).
자주 묻는 질문
Q. 1주택인 아버지가 조정대상지역 아파트를 자녀에게 증여합니다. 12%인가요?
A. 아닙니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 직계비속(자녀)에게 증여하는 경우는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다.
Q. 2주택인 아버지가 조정대상지역 3억원 이상 집을 자녀에게 증여하면요?
A. 이 경우는 중과 예외에 해당하지 않아 12%가 적용됩니다. 예외는 증여자가 1세대 1주택자일 때만 적용됩니다.
Q. 3억원은 시세인가요, 공시가격인가요?
A. 중과 여부를 판정하는 3억원은 시가표준액(공시가격) 기준입니다. 다만 세금을 계산하는 과세표준은 시가인정액(시세)이라, 두 기준이 다릅니다.
Q. 비조정지역 주택을 증여받으면 중과되나요?
A. 아닙니다. 12% 중과는 조정대상지역이면서 시가표준액 3억원 이상인 경우에만 적용됩니다. 비조정지역이면 3.5%입니다.
근거 법령
- 지방세법 제11조 제1항 제2호(무상취득 표준세율 3.5%)
- 지방세법 제13조의2 제2항(조정대상지역 일정가액 이상 주택 증여 취득 12% 중과)
- 지방세법 시행령 제28조의6 제1항(일정가액 = 시가표준액 3억원 이상)·제2항(1세대 1주택자가 소유 주택을 배우자·직계존비속에게 증여 시 중과 제외)