종전 주택을 팔았는데 합가한 형제의 집이 주택 수에 들어갔다면
주택 수는 취득일 현재 1세대가 소유한 것을 기준으로 산정합니다. 그래서 종전 주택을 기한 안에 매각했더라도 그 사이에 세대원이 늘면 그 세대원의 주택도 함께 포함됩니다. 조세심판원은 종전 주택 매각 뒤 형제가 전입해 합가한 사안에서 1세대 3주택으로 보았습니다(조심 2025지2370, 2026.4.7.).
무슨 일이 있었나
날짜의 선후에 따라 주택 수 산정 결과가 달라진 사안입니다.
- 2022년 9월. 청구인이 종전 주택을 소유한 상태에서 분양사업자로부터 주택분양권을 취득했습니다.
- 2024년 2월. 분양권 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 매각했습니다.
- 2024년 3월. 청구인의 형이 청구인 세대로 전입해 세대를 합쳤습니다.
- 2025년 4월. 분양대금을 완납해 주택을 취득하고, 중과세율(1천분의 80)로 신고·납부했습니다.
청구인은 조정대상지역 외의 지역에서 1세대 2주택이 됐으므로 표준세율을 적용해야 한다는 취지로 경정청구를 냈습니다. 처분청은 2025년 7월에 이를 거부했습니다.
심판원의 판단
조세심판원은 이 주택을 취득할 당시 청구인의 세대원인 형이 소유한 주택을 주택 수에 포함해야 한다고 보았습니다. 그렇게 계산하면 종전 주택, 분양권, 형 소유 주택을 합해 1세대 3주택이 됩니다. 처분청의 거부처분에 잘못이 없다는 결론입니다. 같은 취지의 선례로 조심 2025지0342가 있습니다.
1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말한다. 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
실무에서 확인할 것
기준일은 잔금일이 아니라 분양권 취득일입니다. 분양권으로 취득하는 주택의 주택 수는 분양권을 취득한 날을 기준으로 산정합니다. 다만 세대의 범위는 주택 취득일 현재로 판단하니 두 날짜가 각각 어떤 항목의 기준일인지 구분해야 합니다. 기준일 쟁점은 분양권으로 산 집, 주택 수는 언제를 기준으로 산정하나에 정리했습니다.
합가하면 1세대의 범위가 달라집니다. 형제가 전입해 같은 주민등록표에 기재되면 그 사람은 세대원입니다. 세대원이 소유한 주택은 주택 수에 포함됩니다. 취득을 앞두고 가족이 전입할 예정이라면 그 사람의 주택 보유 여부를 먼저 확인해야 합니다.
동거봉양으로 합가한 경우는 예외입니다. 65세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 30세 이상 직계비속 등이 합가한 경우에는 별도 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제2호). 형제 간 합가는 직계존속 봉양이 아니어서 이 예외에 해당하지 않습니다.
주택 수 산정에서 제외되는 유형은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 정리했습니다. 세대 판정으로 중과가 취소된 사례로는 30세 미만 미혼 자녀가 부모와 별도 세대로 인정된 사례가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 잔금 전에 형제가 전입했는데 다시 분리하면 되나요?
판단 시점은 주택 취득일 현재입니다. 취득 전에 세대가 분리돼 주민등록표가 달라졌다면 세대원이 아닙니다. 반대로 취득일에 함께 기재돼 있었다면 그 주택까지 주택 수에 포함됩니다. 전입·전출 시점과 잔금일의 선후를 확인해야 합니다.
Q. 종전 주택을 기한 안에 팔았는데도 중과인가요?
종전 주택을 기한 안에 팔았는데도 중과됐습니다. 종전 주택 매각 자체는 기한 안에 이루어졌습니다. 그 뒤 합가로 세대원이 늘면서 형 소유 주택까지 주택 수에 포함됐습니다. 일시적 2주택 요건과 주택 수 산정은 각각 따로 판단합니다.
Q. 동거인도 세대원인가요?
시행령은 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 세대를 구성하며 동거인은 제외한다고 정하고 있습니다(제28조의3 제1항). 다만 실제 관계와 기재 상태에 따라 판단이 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.