혼인 전 분양권으로 받은 집, 배우자 주택은 취득세 주택 수에서 빠집니다
1주택을 가진 사람과, 아파트 분양계약을 해 둔 사람이 결혼하는 경우가 있습니다. 혼인으로 세대가 합쳐진 뒤 분양 아파트가 완공돼 잔금을 치르면 그 아파트는 세대의 두 번째 주택이 됩니다. 조정대상지역이라면 원래 8%로 중과합니다. 지방세법 시행령은 이 경우 배우자가 혼인 전부터 소유하던 주택을 주택 수에서 뺀다는 규정을 두고 있습니다. 적용 요건과 빠지지 않는 주택, 양도세와의 차이를 정리했습니다.
남편은 결혼 전부터 아파트 1채가 있고, 저는 결혼 전에 서울 아파트 분양계약을 했습니다. 결혼 후 입주할 때 취득세가 8%인가요?
8%가 아닙니다. 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 1세대의 소유주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제6호). 남편의 아파트가 빠지므로 새 아파트는 1주택 취득으로 보아 취득당시가액에 따른 1~3% 세율을 적용합니다. 결혼 후에 분양계약을 했다면 이 규정을 적용하지 않습니다.
조문: 혼인 전 분양권으로 취득하는 주택에만 적용합니다
- 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택
제6항은 "1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다"고 정합니다. 제6호의 요건은 세 가지입니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 취득하는 주택 | 혼인한 사람이 혼인 전에 소유한 주택분양권으로 취득하는 주택 |
| 제외되는 것 | 다른 배우자의 '주택' |
| 제외되는 주택의 취득 시점 | 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택 |
혼인은 가족관계등록법에 따라 신고함으로써 성립하므로(민법 제812조 제1항), '혼인 전'인지는 분양계약일·배우자 주택 취득일과 혼인신고일을 비교해 확인합니다. 분양사업자에게서 분양권을 취득한 경우 그 취득일은 분양계약일입니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단).
이 규정이 없으면 왜 중과 대상이 되는지
취득세 중과는 주택을 취득할 때 그 주택을 포함한 1세대의 주택 수로 판정합니다. 분양권으로 취득하는 주택은 분양권 취득일을 기준으로 주택 수를 산정합니다.
① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 "주택분양권"이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
혼인하면 배우자는 같은 1세대가 됩니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항). 분양계약 당시 배우자가 이미 소유하던 주택은 혼인 뒤 '해당 주택 취득 시의 세대'가 가진 주택으로 함께 계산됩니다. 그러면 분양 아파트는 세대의 두 번째 주택이 되고, 조정대상지역이면 8%(지방세법 제13조의2 제1항 제2호), 조정대상지역 밖이라도 세 번째 주택이면 8%가 됩니다. 제6호는 각자 혼인 전에 마련한 주택과 분양권이 혼인으로 합쳐졌다는 이유만으로 중과되지 않도록 배우자의 혼인 전 주택을 뺍니다.
| 구분 | 제6호가 없을 때 | 제6호 적용 |
|---|---|---|
| 세대의 주택 수(새 아파트 포함) | 2주택 | 1주택(배우자 주택 제외) |
| 새 아파트가 조정대상지역 | 8% | 1~3% |
제외되지 않는 것
제6호는 문언이 좁습니다. 다음은 주택 수에서 제외하지 않습니다.
- 분양권을 가진 본인의 다른 주택: 제외 대상은 '다른 배우자'의 주택입니다. 본인이 분양권 외에 주택을 갖고 있다면 그 주택은 그대로 산정합니다.
- 배우자의 분양권·조합원입주권·오피스텔: 제6호는 '주택'만 적었습니다. 배우자가 혼인 전부터 가진 분양권·입주권·주거용 오피스텔은 제6호로 제외하지 않습니다.
- 혼인 후 계약한 분양권: '혼인 전 소유한 주택분양권'으로 취득하는 주택에만 적용합니다. 혼인 뒤 분양계약을 하면 배우자의 주택을 포함해 주택 수를 산정합니다.
- 다른 세대원의 주택: 부모 등 같은 세대의 다른 가족이 가진 주택은 이 규정과 관계없이 주택 수에 들어갑니다.
- 그 뒤의 다른 취득: 제6호는 혼인 전 분양권으로 '주택을 취득하는 경우'의 주택 수 산정 규정입니다. 분양 아파트를 취득한 뒤 다른 주택을 또 취득하면 배우자의 주택도 다시 주택 수에 들어갑니다.
배우자가 혼인 전부터 2주택을 갖고 있었다면 두 주택 모두 '다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택'에 해당합니다. 혼인으로 주택 수가 늘어난 세대의 다른 중과 판정은 혼인으로 3주택 이상이 된 세대의 중과 주택 수와 혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용하지 못합니다에서 다뤘습니다.
양도세는 별도 규정으로 판단합니다
취득세에서 배우자 주택이 주택 수에서 빠졌다고 양도세 1세대 1주택 비과세까지 같은 결론이 나오는 것은 아닙니다. 양도세는 소득세법 시행령의 혼인합가 특례, 일시적 2주택 특례로 따로 판정합니다.
1주택 보유자와 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권을 가진 사람이 혼인한 뒤 분양권으로 새 주택을 취득한 사안에서, 국세청은 1세대가 '혼인한 날'에 종전 주택과 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)를 판단한다고 회신했습니다. 이 사안은 혼인한 날부터 1년이 지나기 전에 신규 주택을 취득해 종전 주택 양도에 비과세를 적용할 수 없다고 보았습니다(서면-2024-법규재산-1840, 2026.2.23.). 같은 가족이라도 취득세와 양도세의 판단 기준일과 요건이 다릅니다. 각 세목의 '세대' 기준은 취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다에 정리했습니다.
취득세 신고 전에 확인할 서류
- 혼인관계증명서: 혼인신고일
- 분양계약서: 분양계약일(분양권을 전매로 취득했다면 그 취득일)
- 배우자 주택의 등기사항증명서: 배우자 주택의 취득일(세무사가 발급해 확인합니다)
- 세대 전원의 주택·분양권·입주권·오피스텔 보유 현황: 제6호로 제외되지 않는 주택이 있는지
함께 확인할 칼럼
- 오피스텔·분양권·입주권도 취득세 주택 수에 들어가나요?: 주택 수에 들어가는 것과 빠지는 것
- 혼인으로 3주택 이상이 된 세대의 중과 주택 수
- 혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용하지 못합니다
- 생애최초 감면 뒤 혼인해도 배우자의 종전 주택은 추징 사유가 아닙니다
- 다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?
자주 묻는 질문
Q. 결혼 후에 분양계약을 했습니다. 남편의 결혼 전 아파트도 빠지나요?
A. 제외하지 않습니다. 제6호는 '혼인 전 소유한 주택분양권'으로 주택을 취득하는 경우에만 적용합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제6호). 혼인 뒤 계약한 분양권이면 남편의 아파트를 포함해 주택 수를 산정합니다.
Q. 아내가 결혼 전부터 분양권 2개를 갖고 있었습니다. 제 혼인 전 주택은 빠지나요?
A. 혼인 전 분양권으로 주택을 취득하는 경우이므로 다른 배우자(본인)가 혼인 전부터 소유한 주택은 주택 수에서 제외합니다. 다만 아내가 가진 나머지 분양권 1개는 제6호의 제외 대상이 아닙니다. 그 분양권을 이번에 입주하는 분양권의 계약일 전에 취득했다면 세대의 주택 수에 들어갑니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항).
Q. 남편 주택이 빠져서 1주택 세율을 냈습니다. 나중에 남편 주택을 팔면 양도세 비과세가 되나요?
A. 양도세는 별도로 판정합니다. 1주택자와 2020년 12월 31일 이전 취득 분양권 보유자가 혼인한 사안에서 국세청은 혼인한 날에 종전 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 특례 요건을 따졌습니다(서면-2024-법규재산-1840, 2026.2.23.). 혼인일과 신규 주택 취득일, 종전 주택 양도일을 함께 확인합니다.
근거 법령
- 지방세법 제13조의2 제1항(1세대 2주택·3주택 이상 중과세율), 제5항(주택 수 산정방법 위임)
- 지방세법 시행령 제28조의3 제1항(1세대의 범위), 제28조의4 제1항(주택 수 산정, 분양권으로 취득하는 주택은 분양권 취득일 기준), 제6항 제6호(혼인 전 분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유한 주택 제외)
- 민법 제812조 제1항(혼인의 성립)
- 서면-2024-법규재산-1840(2026.2.23.): 1주택자와 2020.12.31. 이전 취득 분양권 보유자가 혼인한 뒤 분양권으로 신규 주택을 취득하면 혼인한 날에 종전 주택과 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조 제1항 판단