주택 부속토지를 가지고 있으면 생애최초 감면이 배제됩니다
생애최초 감면은 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것 을 요구합니다. 그런데 지방세법은 주택의 공유지분이나 부속토지만 소유해도 주택을 소유한 것으로 봅니다. 건물 지분이 없어도 감면이 배제될 수 있습니다. 조세심판원도 부속토지 보유를 이유로 한 감면 배제를 정당하다고 판단했습니다(조심 2022지0553, 2022.10.31.).
무슨 일이 있었나
청구인이 2009년에 지목이 대지인 토지를 매매로 취득한 건입니다. 그 토지의 재산세 관할관청은 이 토지를 주택의 부속토지 로 보아 해마다 주택분 재산세를 부과해 왔습니다.
그 뒤 2021년 12월에 청구인은 주택을 분양받아 취득한 뒤 표준세율로 신고·납부했습니다. 그리고 다음 날 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 대상이라며 납부한 세액의 환급을 구하는 경정청구를 냅니다. 처분청은 청구인이 주택의 부속토지를 소유했으므로 감면 대상이 아니라고 보아 같은 달에 거부했습니다.
심판원의 판단
조세심판원은 세 가지를 근거로 들었습니다.
- 로드뷰에서 그 토지 지상에 전기시설이 연결된 건축물 이 확인되는 점
- 관할관청이 취득 시부터 심판청구일까지 계속 주택의 부속토지로 보아 주택분 재산세를 부과해 왔고 청구인도 이의 없이 납부해 온 점
- 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 그 부속토지를 처분하지 않은 점
청구인이 제시한 선결정례는 적용되지 않는다고 했습니다. 그 결정은 2020년 8월 12일 지방세특례제한법 제36조의3이 신설되기 전의 것이었기 때문입니다. 최근에도 부속토지 지분 보유를 두고 같은 취지로 판단한 결정이 있습니다.
법률은 이렇게 정하고 있습니다
이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.
중과 판정에서 부속토지는 주택으로 취급됩니다. 다만 중과 판정에는 부속토지의 시가표준액에 따라 주택 수에서 빼는 예외가 따로 있습니다. 생애최초 감면의 무주택 판정도 결론은 같은데, 그 근거는 위 괄호가 아니라 감면 조문이 인용하는 지방세법 제11조 제1항 제8호입니다. 같은 호는 주택을 주거용 건축물과 그 부속토지로 정의합니다.
실무에서 확인할 것
등기부 지목이 '대지'로 적혀 있어도 그 기재를 실제 이용 현황과 대조합니다. 지목보다 그 토지가 주택의 부속토지로 쓰이는지 를 먼저 봅니다. 재산세 고지서에 주택분으로 부과돼 있다면 그 자체가 판단 자료가 됩니다.
실무에서는 재산세 고지 내역을 먼저 봅니다. 이 사건에서는 주택분 재산세를 이의 없이 납부해 온 이력이 청구인에게 불리하게 작용했습니다. 실제로 주택의 부속토지가 아니라면 재산세 단계에서 먼저 바로잡아야 합니다.
중과세율 판정과 생애최초 감면은 금액 기준이 다릅니다. 중과 판정에서는 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만 소유한 경우 그 부속토지를 주택 수에서 빼지만(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제5호), 생애최초 감면에는 그런 기준이 없습니다. 감면 조문이 금액으로 든 예외는 취득일 현재 지방세법 제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우입니다(제36조의3 제3항 제4호). 같은 토지가 중과에서는 주택 수에서 빠지고 생애최초에서는 남습니다.
1억원을 판정할 때 쓰는 금액은 개별주택가격이 아니라 그 부속토지의 토지 시가표준액 입니다. ㎡당 개별공시지가에 면적을 곱해 계산합니다. 부속토지의 일부 지분만 소유한 경우에는 전체 금액이 아니라 소유한 지분에 해당하는 금액으로 1억원 이하인지 판단합니다. 전체 시가표준액이 2억원인 부속토지를 40%만 소유했다면 8천만원으로 보아 주택 수에서 빠집니다.
중과 쪽 부속토지 제외는 2023년 3월 14일 신설돼 그날 이후 취득분부터 적용합니다. 이 사건 취득은 2021년 12월이어서 중과 판정에서도 이 제외가 적용될 수 없었습니다.
남은 하나는 3개월이라는 기한입니다. 이 사건에 적용된 조문은 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되지 않은 경우를 추징 사유로 정하고 있었습니다(구 지방세특례제한법 제36조의3 제4항 제2호). 이 추징 사유는 그 뒤 삭제돼 현행 조문에는 없고, 지금은 취득한 날부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하는 경우만 추징합니다. 무주택 판정은 취득일 현재를 기준으로 하므로, 부속토지는 주택 취득일 전에 처분해야 합니다.
감면 요건과 추징은 생애최초 주택 구입 취득세 감면, 얼마나 받고 무엇을 조심해야 하나와 생애최초 취득세 감면에서 자주 혼동되는 3가지에, 주택 수 산정은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건물은 남의 것이고 저는 땅만 보유하고 있습니다. 무주택인가요?
지방세법이 정한 주택은 주거용 건축물과 그 부속토지입니다(제11조 제1항 제8호). 생애최초 감면 조문도 이 주택을 그대로 인용합니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항). 조세심판원도 타인 소유 주택의 부속토지만 보유한 사안에서 감면 배제를 정당하다고 판단해 왔습니다. 그러니 건물 지분이 없다는 사정만 들어 무주택을 주장하기는 어렵습니다.
Q. 상속으로 받은 지분도 마찬가지인가요?
생애최초 감면 조문은 "주택을 소유한 사실이 없는 경우"로 보는 예외를 따로 열거해 두었는데, 그 첫 번째가 상속으로 주택의 공유지분을 소유하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우입니다. 이 공유지분에는 주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우 도 들어갑니다(지방세특례제한법 제36조의3 제3항 제1호). 상속으로 받은 것이 부속토지 지분뿐이라도 이 예외를 적용받으려면 그 지분을 모두 처분해야 합니다.
Q. 폐가라면 주택 수에서 빠지는데, 부속토지도 그런가요?
폐가로 본 사안과 이 사건은 확인된 사실이 다릅니다. 폐가로 인정된 사안에서는 주거 기능을 하기 어려운 상태 가 사진과 확인서로 확인됐습니다. 반면 이 사건에서는 지상 건축물이 확인되고 재산세도 주택분으로 부과돼 왔습니다. 토지의 실제 이용 상태부터 확인해야 합니다. 무너진 빈집을 주택 수에 넣어 중과로 신고했다면에 정리했습니다.