건축물대장이 잘못 적혀 고급주택으로 신고했다면
고급주택 중과는 연면적이 기준을 넘는지로 정해집니다. 그래서 건축물대장의 면적이 실제와 다르게 적혀 있으면 내지 않아도 될 세금을 내게 됩니다. 조세심판원은 대장 오류를 바로잡은 뒤에도 처분청이 옥탑층 다락을 연면적에 넣어 거부한 사안에서, 그 다락은 연면적에 들어가지 않는다고 판단했습니다(조심 2025지1925, 2026.1.13.).
무슨 일이 있었나
법인이 토지를 분양받아 취득한 뒤 그 위에 단독주택을 신축한 건입니다. 2024년에 신축 주택의 취득세를 신고하면서 고급주택 중과세율을 적용하고, 토지에 대해서도 고급주택 부속토지 세율로 계산해 차액을 신고했습니다.
건축물대장의 기재가 실제와 달랐습니다. 담당자의 착오로 지하 1층의 주택 면적과 주차장 면적이 서로 뒤바뀌어 등재돼 있었습니다. 고급주택 판정은 주차장 면적을 제외한 건축물 연면적이 기준을 넘는지로 합니다. 실제 현황대로라면 고급주택 기준에 미치지 못하지만 뒤바뀐 대장 기재로는 기준을 넘었습니다.
법인은 대장을 실제 현황대로 고친 뒤 경정청구를 했습니다.
처분청은 왜 거부했나
처분청은 수정된 대장을 기준으로 하더라도 결론이 같다고 보았습니다. 옥탑층에 있는 다락 21.6㎡를 연면적에 포함하면 여전히 고급주택 기준을 넘는다는 이유였습니다. 그래서 2025년에 경정청구를 거부했습니다.
심판원의 판단
심판원이 따진 기준은 그 다락의 실제 용도입니다. 냉난방 공조기 등을 설치한 공간이고 거기에 접근하는 통로이며 소음과 열을 차단하는 공간이었으므로 주거용으로 쓸 수 있는 곳이 아니었습니다.
심판원은 이런 공간은 연면적 산정에서 제외해야 한다는 청구 주장이 타당하다고 보아 거부처분을 취소했습니다.
고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
면적과 가액 기준은 시행령에 있습니다. 고급주택에 해당하면 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한 세율이 적용됩니다.
실무에서 확인할 것
건축물대장의 기재를 실제 현황과 대조합니다. 이 사건도 애초에 대장의 기재가 잘못돼 있었습니다. 신축 주택의 취득세를 신고할 때는 대장의 층별 면적이 설계도면·실제 현황과 맞는지 먼저 대조해야 합니다. 대장은 정정할 수 있고 정정된 대장이 경정청구의 근거입니다.
연면적에서 빠지는 공간인지는 용도로 정해집니다. 다락이라는 이름이 같다고 모두 제외되지는 않습니다. 심판원은 그 공간이 실제로 무엇에 쓰이는지를 보고 결론을 냈습니다. 설비 공간과 그 통로라는 점을 도면과 현장 사진으로 보여준 것이 판단의 근거가 됐습니다.
경정청구 기한은 별도로 확인합니다. 대장을 고쳤더라도 경정청구 기한이 지나면 판단을 받지 못합니다. 기한과 기산점은 취득세를 중과로 냈는데 대상이 아니었다면, 경정청구는 언제까지 하나요에 정리했습니다. 고급주택 요건은 고급주택 취득세 중과, 어떤 집이 걸리나에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 다락은 연면적에 들어가지 않나요?
실제 용도로 판단합니다. 조세심판원은 냉난방 공조기 등의 설치 공간과 그에 접근하는 통로, 소음·열 차단 공간에 불과한 다락을 연면적에서 제외했습니다(조심 2025지1925). 반대로 주거용으로 쓸 수 있는 구조라면 다르게 판단될 수 있습니다. 도면과 실제 사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
Q. 건축물대장이 틀렸는데 이미 그 기준으로 신고했습니다.
대장을 실제 현황대로 정정한 뒤 경정청구를 하는 것이 순서입니다. 이 사건도 정정한 뒤 청구했고 정정 자체는 받아들여졌습니다. 다만 처분청이 다른 면적을 들어 거부할 수 있으므로 정정된 대장과 함께 연면적에 들어가지 않는 공간의 용도를 보여주는 자료까지 준비해야 합니다.
Q. 주차장 면적도 연면적에 들어가나요?
고급주택 판정에서 쓰는 연면적은 주차장 면적을 제외한 건축물 연면적입니다. 이 사건에서도 지하층의 주택 면적과 주차장 면적이 뒤바뀌어 등재돼 있었습니다. 층별로 어느 면적이 주차장으로 등재돼 있는지부터 확인해야 합니다.