취득세는 무엇을 기준으로 매기나요 — 취득원인별 과세표준 총정리
취득세는 과세표준 × 세율로 계산합니다. 이때 과세표준은 취득원인에 따라 다릅니다. 매매·신축은 2023년부터 사실상취득가격, 증여는 시가인정액, 상속은 시가표준액을 씁니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
취득원인별 과세표준
| 취득원인 | 과세표준 |
|---|---|
| 매매(유상) | 사실상취득가격 |
| 신축(원시취득) | 사실상취득가격(신축비용) |
| 증여(무상) | 시가인정액 |
| 상속 | 시가표준액 |
2022년까지는 매매·신축도 취득가액과 시가표준액 중 큰 금액을 썼지만, 2023년부터는 사실상취득가격을 적용합니다. 증여는 2023년부터 시가표준액이 아니라 시가인정액(시가)으로 바뀌었고, 상속은 여전히 시가표준액을 씁니다.
유상승계취득의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 한다(제10조의3). 무상취득(증여 등)의 과세표준은 시가인정액으로 한다(제10조의2). 상속은 시가표준액을 적용한다.
'사실상취득가격'에는 무엇이 들어가나요
사실상취득가격은 그 부동산을 취득하려고 실제로 지급했거나 지급할 직접·간접 비용의 합계입니다.
- 포함: 취득에 든 중개보수, 설치·설계비, 컨설팅 비용 등 취득에 직접·간접으로 든 비용
- 분양권 프리미엄 포함: 분양권을 전매로 살 때 주고받은 프리미엄도 과세표준에 들어갑니다. 분양가 5억원에 프리미엄 1억원을 주면 과세표준은 6억원입니다.
- 할인액 제외: 대금을 일시에 내고 할인받았다면 그 할인액을 뺀 금액이 과세표준입니다.
세부 포함·제외 항목(부가가치세, 할부이자·금융비용 등)은 취득 주체(개인·법인)와 항목에 따라 달라, 큰 건은 개별 확인이 필요합니다.
특수관계인에게 싸게 사면 다릅니다
특수관계인(가족 등)에게 부동산을 시가보다 싸게 사면, 실제 거래금액이 아니라 시가인정액을 과세표준으로 잡을 수 있습니다(부당행위계산부인).
- 적용 기준: (시가인정액 − 거래금액) ≥ 3억원과 시가인정액의 5% 중 적은 금액이면 부당행위계산부인이 적용됩니다.
- 예: 시가인정액 10억원인 토지를 8억원에 샀다면, 차액 2억원이 '3억원과 5천만원(10억×5%) 중 적은 금액(5천만원)' 이상이므로 과세표준을 10억원으로 잡습니다.
가족 간 저가 거래의 취득세는 가족끼리 싸게 넘겼더니 매매가 아니라 증여에서도 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 취득세 과세표준은 실제 산 값인가요, 공시가격인가요?
A. 취득원인에 따라 다릅니다. 매매·신축은 2023년부터 사실상취득가격(실제 든 비용), 증여는 시가인정액, 상속은 시가표준액을 과세표준으로 합니다.
Q. 분양권을 프리미엄 주고 샀는데 프리미엄도 과세표준에 넣나요?
A. 넣습니다. 분양권을 전매로 취득하면서 주고받은 프리미엄은 취득세 과세표준에 포함됩니다. 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 과세표준입니다.
Q. 대금을 한 번에 내고 할인받으면 그 할인액도 과세표준인가요?
A. 아닙니다. 일시 지급으로 할인받았다면 그 할인액을 뺀 실제 지급액이 사실상취득가격입니다.
Q. 가족에게 시가보다 싸게 샀는데 그 값으로 취득세를 내면 되나요?
A. 차액이 '3억원과 시가인정액의 5% 중 적은 금액' 이상이면 부당행위계산부인이 적용되어, 거래금액이 아니라 시가인정액을 과세표준으로 취득세를 냅니다.
관계 법령
- 지방세법 제10조의3(유상승계취득의 과세표준은 사실상취득가격, 2023년부터 적용)
- 지방세법 제10조의2(무상취득 과세표준은 시가인정액), 상속은 시가표준액
- 지방세법 제10조의3(특수관계인 저가 거래 부당행위계산부인 시 시가인정액을 과세표준으로 결정)